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《求知雜志》2014年第八期

一、傳統城鎮化與房地產業發展中出現的問題

1.以往建立在傳統的城市化模式基礎上的房地產發展方式，由于追求經濟效益和城市規模，未充分做到城市土地的集約利用，是粗放型、消耗型的發展。開發區和工業園區建設占地面積過大，建成區的開發速度遠高于人口密度的增長速度，使得大量土地資源閑置和浪費。我國經濟正從高速增長向中高速增長轉換，很多城市做新城規劃、產業規劃都是按高增長時期的經濟發展速度來做，產業擴張、就業增長和經濟發展的速度沒有跟上城市建設的速度，造成一些城市土地資源浪費、產業體系發育遲緩、房屋滯銷。

2.城鎮化建設區域間發展不平衡。東部沿海地區城鎮化水平較中西部地區高，中西部地區的城鎮化發展比較滯后，拉大了區域間的發展差距。城市群內各城市的分工合作不協調，集群效率不高。城鎮化的發展偏重于一二線城市的發展，忽視了中小城鎮的發展，中小城市產業功能和服務功能較弱。

3.城鎮布局與資源環境承載能力不匹配。以往追求速度與總量的發展模式嚴重透支資源、污染環境。隨著人口和產業向城市集中，大城市的市區出現了勞動力過剩、交通擁擠、住房緊張、生態環境惡化等問題。這樣的發展方式越來越受到資源、環境等因素的影響和制約。

4.戶籍制度限制了勞動力流動和人口轉移，保障的制度還不完善。大量的農村剩余勞動力進入城市務工，在城鎮人口統計中，2億多農民工及其隨遷家屬未能享受到本地居民的一些基本公共服務和當地居民的基本醫療保險、基本養老保險和城市最低生活保障，面臨著社會保險不完善、子女上學困難等問題。

5.房價與居民收入不協調。住房是保障民生的基本條件，是人們安居樂業的物質基礎，是社會和諧穩定的保障因素。房地產市場存在比較嚴重的供需結構失衡，新建中小戶型、中低價位普通商品住房和保障性住房供應不足。住房的保障資金體系不完善，保障房保障制度覆蓋面較窄，新增進城務工人員面對高房價、面臨住房困難的問題，有相當一部分人是在城市中租房住，沒有真正在城市定居下來，而是在農村和城市間遷徙。

二、新型城鎮化規劃中的新趨勢

1.新型城鎮化將給房地產行業發展帶來新鮮血液。新型城鎮化注重產業發展與轉移人口就業同步進行，要求為農村轉移勞動力提供保障，這勢必將消除農民的后顧之憂，大大提升城鎮轉移人口的融入感和歸屬感，吸引更多農業人口進入城鎮，從而釋放大量購房需求。到2020年，農村轉移人口的總量會達到3億多。在未來一個時期，新增人口中購房群體比例將持續上升，形成源源不斷的新增城鎮房地產需求，對房地產市場的拉動作用也將更為明顯。2.新型城鎮化以推動以城市群作為主體形態，促進大中小城市的合理分布和發展。中國經濟發展方式將發生重大轉變，由高速發展向均衡發展轉變，由集中配置資源的方式向均衡配置資源的方式轉變，由沿?；⒅行某鞘谢姆较虺瘏^域發展和城鄉統籌的方向轉變。產業轉移及同城化效應將帶動部分開發企業到中心城市周邊的城市進行布局，這必將改變現有的房地產市場格局。伴隨著中小城鎮的崛起，中國房地產市場容量將進一步提升。3.產業地產正成為房地產一個新的關注的焦點。伴隨著我國經濟結構轉型與產業轉型、升級，產業地產在生態園區、智慧城市、旅游地產、物流倉庫、商業地產等投資方面會迎來新一輪的市場發展機會。能否在城鎮化方面走得更快，核心的問題還是要引進產業，用市場化的手段吸引企業入駐，以產業為支撐，增強人口的吸納力和附著力，以產業解決就業，提高居民收入，解決在城市打工人群的置業問題。4.保障性住房建設力度和資金的支持力度將加大。今年新開工700萬套以上的保障性住房，其中各類棚戶區改造470萬套以上，預計今年完成的投資將超過1萬億元。住房保障產品供給體系日益完善豐富，渠道日益增多，共有產權房將在更多城市推進。保障性住房準入門檻逐步降低，覆蓋面將進一步擴大，到十二五期末，覆蓋面要達到20%。四、新形勢下房地產業的發展戰略1.統籌規劃，合理布局，提高土地利用效率。城鎮規劃要與產業規劃和生產力布局相結合，合理利用和建設規劃城鎮土地，注重城市的整體布局和功能劃分。城鎮化并非越快越好，而是需要健康、均衡、有序的發展，避免重復建設，嚴格限制未來新城新區規劃，提高城鎮建設區的人口密度。完善征地制度，在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地入市，促進集體建設土地向城鎮建設土地的轉化，實現與房地產業的雙贏。

2.優化布局，促進大中小城市和小城鎮協調發展。一二線城市主城區應適當向周邊城鎮疏散轉移一些功能，將制造業和關聯服務業等勞動密集型的產業向周邊中小城市轉移，帶動主城區人口和產業向周邊遷移，優化人口結構，減輕人口壓力。發展特色城市產業，強化城市間的分工協作，提高中小城市的產業承接能力。避免主城區優質資源過度集中，這一方面可緩解房價的過度上漲，另一方面也可帶動周邊中小城市的發展。以區域協調發展戰略為突破口，加強政府監管與政府間合作，構建合理的都市帶，通過城市群的均衡發展，真正做到資源共享。

3.改革造成城鄉二元化原始障礙的戶籍制度，使符合條件的農業轉移人口落戶城鎮。有序放開城鎮落戶政策，合理確定差別化落戶條件，提高農民融入城市的素質和能力，到2020年，先解決1億左右的農業轉移人口落戶城鎮。調整產業結構，加快城鄉一體化進程，營造良好的創業、就業環境，實現產城融合。以居住證制度的實施、社會保障體系的完善以及基本公共服務均等化，對在城鎮就業但未落戶的常住人口實現基本公共服務全覆蓋。提升城鎮轉移人口融入城市的能力，以穩定的就業帶來穩定的收入，吸引更多農業人口進入城鎮，這也給城鎮新增人口購房需求提供了有力支持。

4.積極推進住宅產業現代化，推進綠色城市、智慧城市的建設。住宅產品的設計要突出居住理念，要符合集約化要求、人性化要求和智能化要求。轉變開發模式，推進建筑標準化，推廣符合低碳、綠色標準的新技術、新材料、新設備和新能源，大力推行節能環保的建筑產品，減少環境污染。調整開發模式，加快既有建筑節能改造，鼓勵使用可再生能源，發展綠色建材，開發智能建筑，提高住宅產業化比例，提升城市內存品質，實現城市的可持續發展。

5.通過市場配置和保障房供應相結合的雙軌制解決住房問題。對房地產市場則要因城因地分類進行調控，實行差別化的住房稅收、信貸政策，抑制投機、投資性需求，形成結構合理、房價與消費能力相適應的住房供需格局。優先滿足保障性住房的土地供應，增加保障性住房和中低價位、中小套型普通商品房的有效供應。加大保障性安居工程建設力度，降低保障性住房門檻，把進城落戶農民納入城鎮住房保障體系。拓寬保障渠道，對城鎮中低收入住房困難家庭，實行租售并舉、以租為主，加大棚戶區和城中村改造，強化共有產權房在保障房領域的市場地位。

作者：張瑩單位：山東省龍口市住房和規劃建設管理局