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第一章總則

第一條為規范物業管理服務行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，使物業管理逐步走上規范化、制度化的軌道，結合縣實際制定本方案。

第二條本方案適用于縣行政區域內城鎮住宅區的物業管理活動，城鎮區域內所有居民住宅、非住宅，都必須依照本方案實施物業管理。

第三條縣建設局是物業管理的行政主管部門。社區應協助物業管理行政主管部門開展物業管理工作，并在各自區域內對物業管理工作進行指導、協調和監督。

第二章業主業主委員會物業服務企業

第四條業主在物業管理活動中享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主規約，業主大會議事規則建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位，共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位，共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第五條業主在物業管理活動中應履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費；

（六）享有法律、法規規定的其他義務。

第六條住宅小區入住率達到60%以上時，由物業管理行政主管部門指導，物業所在地社區負責組織召開業主大會，選舉產生業主委員會，可以采用集體討論或書面征求意見的形式。采用書面征求意見的形式必須將書面議事內容發至業主，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。

第七條業主委員會職責：

（一）維護業主的合法權益；

（二）通過招標，選聘、續聘符合條件的物業服務企業，并與物業服務企業訂立，變更或者解除物業管理合同；

（三）審議物業服務企業制訂的物業管理計劃和措施；

（四）聽取業主的意見和建議，監督物業服務企業的管理服務活動；

（五）確定或者調整物業管理服務和內容，并協助物業服務企業收繳物業服務費；

（六）督促業主遵守業主規約，協助物業服務企業落實各項管理工作，督促共用設備、設施和共用場地的合理使用。

第八條物業服務企業從事物業管理活動必須經物業管理行政主管部門批準，取得物業管理資質等級證書和工商行政管理機關核發的工商營業執照。未經批準不得從事物業管理活動。

第九條物業服務企業在本縣從事物業管理活動時，應向物業管理行政主管部門交納服務保證金2萬元。物業管理行政主管部門依據物業管理服務質量規范標準按年度對物業服務企業進行考核。對服務不到位，服務質量差的企業給予處罰，處罰金從保證金中扣除。

第十條按照房地產開發與物業管理相分離的原則，開發建設單位不能自行組織開展物業管理活動。

第十一條物業服務企業權利和義務：

（一）按照招標公告參與投標實施物業管理活動；

（二）按照委托管理合同要求，制定住宅區物業管理方案及措施；

（三）依據委托管理合同和政府規定標準收取服務費；

（四）按照委托管理合同約定的服務內容實施物業管理；

（五）接受業主委員會和業主的監督；

第十二條物業管理區域由物業管理行政主管部門根據物業的共用設施設備、配置規模、社區建設、方便管理、降低管理成本等因素劃分。

新住宅區，包括分期建設或兩個以上開發單位建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備為一個物業管理區域。

舊住宅區與周邊原有住宅或新建住宅房屋相毗連的經相關業主同意加以整治可劃分為一個物業管理區域。

第三章前期物業管理

第十三條新建物業的業主大會選聘物業服務企業之前，開發建設單位應通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業；住宅規模較小的經物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。

縣房產行政主管部門應把提前介入建設單位物業服務作為核發商品房預售許可證的前提條件。

第十四條前期物業服務合同約定時間不許超過三年。前期物業合同約定期限尚未屆滿，業主大會已按規定選聘物業服務企業的業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

第十五條辦理物業交接手續時，開發建設單位應向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑及配套的基礎設施、設備竣工圖、地下管網圖。

（二）公共設施設備清單；

（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（四）業主名冊和協議書；

（五）物業管理需要的其他資料；

前期物業服務合同終止時，物業服務企業應將上述接收的資料交給業主委員會。

第十六條新建住宅小區建筑面積5萬平方米以上，開發建設單位應無償提供建筑面積120平方米的物業管理用房；建筑面積1萬平方米以上，無償提供50平方米物業管理用房；建設面積1萬平方米以下，無償提供20平方米物業管理用房；自行車棚按開發建設套室，每戶1平方米面積配置。凡物業設施不配套的建筑工程不預驗收，房地產管理部門不準辦理確權登記。

第四章物業管理服務

第十七條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。業主委員會委托物業服務企業專項管理服務，要簽訂物業服務委托合同，明確雙方的權利和義務。

第十八條物業管理服務的基本要求：

（一）物業服務企業應制定日常管理服務制度；

（二）按規定簽訂物業管理服務合同；

（三）40%以上管理人員應持有物業管理上崗證書；

（四）物業服務應設立服務中心，實行12小時服務接待，公示服務熱線電話；

（五）每年與業主作有效溝通；

（六）建立檔案管理制度（物業竣工檔案、設備管理檔案、業主資料檔案等）

（七）建立收費公開制度，按合同約定公布收費標準和收費情況；

（八）按規定合理使用專項維修資金。

第十九條物業服務的范圍和標準

（一）房屋共用部位、共用設施設備

服務范圍：房屋共用部位包括基礎、承重墻體、屋頂、外墻面、樓梯間；共用設施設備包括共用給排水主管道、窨井、化糞池、二次供水設備、電梯、樓區內道路、院面、圍墻或柵欄、自行車棚和物業管理用房的維修、養護和清掏。

服務標準：房屋外觀完好、整潔，樓梯間和外墻面無破損。供水、供電、電梯、照明設備運行正常，無事故隱患。消防系統設備完好，可以隨時啟用，保證消防通道暢通。道路暢通，院面平坦，路燈完好。

（二）公共秩序維護及車輛管理

服務范圍：維護管理區域內公共秩序，機動車、非機動車的出入和停放。

服務標準小區出入口24小時值班，對小區重點部位定時巡查。出入小區的機動車、非機動車按指定位置有序停放。對小區設備場所和具有危險隱患的部位，設置安全防范警示設施和標志。對火災、電梯困人等突發事件有應急處理預案。

（三）環境衛生保潔

服務范圍：住宅區域內的場地道路和樓梯通道的清掃保潔。

服務標準：管理區域內場地、道路、樓梯通道做到每周“三掃、四保”樓梯通道門、窗、扶手每月擦拭；及時清掃積水、積雪；清潔區域無垃圾、雜物，外觀整潔、無亂貼亂畫現象；小區內禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時勸阻，不聽勸阻者報告有關部門處理。

（四）綠化管理及養護

服務范圍：管理區域內所有規劃建設綠地，花池和樹木。

服務標準小區內綠化布局合理優美，花草樹木栽植得當，小區內綠化率達到規定要求。花草樹木無枯死、無蟲害，枯死及時補種，蟲害及時打藥滅蟲。綠籬超過平齊線時進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物。造型樹木根據樹木品種和生長情況，及時進行修剪整形，達到觀賞效果良好。根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，保持樹木長勢良好。

（五）檔案資料管理

服務范圍：管理建設單位移交的各項工程資料。

服務標準：資料檔案編目有序，做到專人管理，責任到人；建立資料檔案供閱制度；防止資料檔案發霉變質、丟失。

第二十條按照各住宅區建設的規模、配套設施和具備物業管理的條件，劃分三級物業管理服務和收費標準：

一級物業管理服務：應具備樓房八層以上，設立電梯、配電室、二次供水泵、二次供熱泵、消防設施、物業管理用房等物業管理服務條件。達到房屋共用部位設備設施維修養護；電梯、二次供水、供熱運行操作；秩序維護及車輛管理；環境衛生保潔；綠化管理及養護等管理服務標準。

二級物業管理服務：應具備樓區封閉，院面通道硬化，自行車棚封閉，住戶60戶以上，設專用物業管理用房等物業管理服務條件。達到房屋共用部位、設施設備的維修與養護；公共秩序維護及車輛管理；環境衛生保潔；綠化管理及養護等管理服務標準。

三級物業管理服務應具備院面通道硬化，綠地綠化等物業管理服務條件。達到房屋共用部位，設施設備的維修與養護；環境衛生保潔；綠化管理及養護管理服務標準。

第五章物業的使用與維護

第二十一條業主依法享有物業共用部位、共用設施、設備的所有權和使用權，建設單位和物業服務企業不得擅自處分。

第二十二條業主對買受的物業要科學使用，因使用不當或擅自改動設計造成質量事故及損失，由業主自己承擔責任，給毗連房屋造成損失的由責任人賠償。

第二十三條業主裝飾裝修房屋的要事先告知物業服務企業，物業服務企業應把裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主。因裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的其修復費用由責任人承擔。

第二十四條業主需要安裝太陽能熱水器、空調機的必須按照《縣太陽能熱水器安裝管理規定》和空調安裝要求進行安裝，安裝前到物業服務企業辦理安裝手續，方可安裝。

第二十五條業主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路場地等部位的應征得業主委員會和物業服務企業的同意，并在約定的期限內恢復原狀。

第二十六條物業服務企業、業主與各專業管理部門物業維護職責分工

（一）居民小區內住宅樓低壓供電設施管理職責：

使用架空線路或地下埋設線路供電的樓房，以電纜進線兀接箱為界，界外（包括兀接箱和計費表）由供電部門負責管理；界限以內至分戶保險開關（不包括保險開關）供電線路及設備，由物業服務企業負責維護管理；分戶保險開關以內至終端電器，由業主自己維護管理。

（二）居民小區供水設施管理職責：

住宅樓以樓外自來水閥門井為界，界限以外（含閥門）供水管線，由供水部門負責維護管理；界限以內至用戶水表的供水管線（不含水表）由物業服務企業負責維護管理；水表至終端出水口由業主自己維護管理。

（三）居民小區內環境衛生管理職責：

物業管理區域內清掃保潔（包括道路、住宅樓房周圍及樓內公共部位、綠地等）由物業服務企業負責；物業管理區域內生活垃圾由環衛部門負責清運。

（四）供熱、燃氣、有線電視、通信等專業管理部門維護管理到用戶終端。

第二十七條物業已委托物業服務企業進行管理后，開發建設單位要繼續按照國家規定的保修范圍，保修期限內承擔工程質量保修責任。

第二十八條物業服務企業在維護共用部位、設施設備時，需要毗連房屋業主協助時，業主應積極配合，不準阻撓。因阻撓延誤維護造成損失的由毗連責任方賠償。

第六章物業管理服務費用

第二十九條物業服務費在政府指導價格下，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。雙方協商確定服務價格不成時，由價格主管部門核定服務價格。物業服務企業應嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。業主也應按照服務合同的約定按時足額繳納服務費用。物業管理服務費按月繳納，不得預收。

第三十條凡我縣行政區域內銷售商品房時，購房者按購房款2.5%比例向售房單位繳納專項維修資金。

第三十一條房屋專項維修資金由建設局房地產管理處管理，實行專戶存儲，專款專用。專項維修資金的使用由業主委員會和物業服務企業申報，建設行政主管部門審批方可使用。

第三十二條新建的住宅區，房屋開發單位未按規定收取專項維修資金，房產主管部門不得辦理房屋銷售許可證，產權登記部門不得確權發證。

第三十三條原有住宅區已經實行物業管理，未交納住宅共用部位及共用設施設備專項維修資金的房屋共用部位和共用設施設備的大修、中修、更新時，由業主按擁有的建筑面積比例承擔，該住宅區業主委員會協同物業服務企業收繳。

對沒有開展物業管理的舊樓和棄管樓房，由原開發單位出資整修，沒有開發單位的由政府出資整修，達到物業管理條件后，通過招投標方式選聘物業服務企業，開展物業管理活動。

第七章法律責任及附則

第三十四條違反本實施方案規定的行為，國務院《物業管理條例》已有處罰規定的從其規定。

第三十五條違反本方案規定，開發建設單位未按規定配備物業管理用房的由縣行政主管部門責令限期改正，并對工程不予竣工驗收。

第三十六條開發建設單位未通過招投標方式選聘前期物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的由縣物業管理行政主管部門責令撤出，并沒收違法所得。

第三十七條物業服務企業無顧單方終止合同，給業主造成損失的由物業服務企業負責賠償，并承擔相應的法律責任。

第三十八條業主未按照前期物業管理服務協議、物業管理服務合同交納物業服務費的物業服務企業可以按照應繳金額的0.5%按日收滯納金。拖欠物業服務費六個月以上的物業服務企業可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

第三十九條業主、業主委員會、物業服務企業、開發建設單位之間因物業服務發生爭議的由物業管理行政主管部門協調解決。不愿和解、調解或和解、調解不成的可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第四十條本方案執行中的具體問題，由建設局負責解釋。

第四十一條本方案自頒布之日起施行，《縣物業管理實施辦法》同時廢止。