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為進一步優化人居環境，提升城市功能，全力建設“強富美高”新，著力打造“新家園、新城區、新”的現代化精品城區，我區按照市有關宜居住區建設的總體目標要求，結合老舊小區的實際情況，從居民群眾最迫切需要解決的問題入手，圍繞重點和難點，制定區2020年宜居住區建設工作方案。

一、概況

2020年我區計劃對47個小區實施宜居住區建設，總建筑面積達134.81萬平方米，項目總投資匡算29430萬元。以上小區主要為2000年前建設的商品房小區，分布在13個街道，共計有住宅樓385幢，住有居民12839戶，受益人口3.3萬余人。其中，中星苑、豐澤苑、金宇苑三個小區已上報爭創今年省級宜居示范居住區。

二、各小區存在的問題

我區經過詳細的調查摸底，廣泛聽取了屬地居民的意見和建議，排查出小區存在九個方面的共性問題和個性問題：

1、房屋維修方面：屋面滲漏嚴重,或大部分隔熱板已破損，或坡屋面瓦面坍塌破損，屋面垃圾成堆；房屋外墻面起殼、剝落、滲水、風化嚴重；公共樓道門窗結構老化，樓道墻面剝落，扶手護欄銹跡斑斑，小廣告隨處可見，環境臟、亂、差，多無樓道照明設施；部分房屋南北陽臺欄桿鐵銹風化，大刀片損壞嚴重且封堵不一。

2、市政設施方面：下水道管網不完善、雨水管道陳舊老化、部分污水管道和窨井內淤堵嚴重。路邊收水井及雨水總管內淤泥堆積較多，造成管道堵塞、路面局部積水嚴重。井蓋損壞缺失的情況比較普遍，主支干道路面收水井嚴重缺失，造成路面積水；原有的側平石損壞嚴重，小區道路破損、狹窄，部分路面出現下沉、開裂的現象，已不適應現在的交通流量要求。且局部道路過窄，存在消防安全隱患。

3、環衛設施方面：化糞池的規格不一，路面化糞池面板和窨井破損嚴重，部分化糞池存在排污不暢，糞水外溢等現象；很多化糞池出口無攔污井。

4、景觀綠化方面：整體品質不高，缺乏有效管理，普遍老化和荒廢；花灌木大多生長不良，缺少整枝和修剪，配置不盡合理，病蟲害嚴重；部分樹木過高過密，嚴重影響居民采光，甚至局部樹木根系嚴重影響房屋主體安全；綠化帶內垃圾成堆，現存綠地內的草坪基本已毀壞，雜草叢生，菜地遍布，生態環境較差，需要重新規劃改造；小區內景點游園設施損壞嚴重，小區的健身、休閑場地少，環境差，影響居民日常活動，缺乏文化、休閑、運動場所，難以滿足居民精神文化娛樂需求。

5、違法建設方面：違法搭建、破墻開門、店外和道路隨意設攤，直接影響小區居民出行和整體面貌。

6、汽車亂停方面：老舊小區現有停車位無法滿足要求，車位稀少停車極其困難，很多車輛停進綠化帶，或隨意停放在道路上，甚至還有很多“僵尸”車輛。既影響環境，又影響交通，汽車停放成為小區管理的一個難點和焦點。

7、配套設施方面：小區缺少晾曬衣物的區域和設施；值班室不完善，圍墻破損嚴重，大型貨車隨意出入小區，壓壞路面；小區內宣傳欄、小區標牌、店招門頭等規格不一，缺失損壞嚴重，影響小區整體美觀。

8、公用事業設施方面：樓道內無樓道燈，夜晚光線不足，不利于居民出入與治安安全；信報箱破損、缺失損壞嚴重，信件、報紙丟失情況時有發生；消防設施不完善甚至處于癱瘓狀態，存在嚴重消防安全隱患。

9、小區管理方面：各小區普遍存在物業費收取困難的問題，配套用房不足，經濟收入有限，而管理成本又越來越高，使得管理力量配不足，管理水平難以邁上更高層次。

以上九個方面的問題給居民生活帶來諸多不便，人大代表、居民群眾呼聲強烈，迫切要求實施宜居住區建設來改善居住環境，提高生活質量。

三、整治改造方案

為確保今后施工的規范、質量和進度，我們在前期方案設計過程中，采取了公開招標模式，通過招標選擇有經驗、有實力的設計單位，設計方案做到一個小區一冊方案，通過前期的方案設計，匯總宜居住區建設內容，主要包括七大工程、二十五個方面：進行屋面維修、外墻防滲和出新、樓道出新、路面維修、市政管網改造、增設停車泊位、環衛設施改造、綠化改造、建設休閑場所、室外消火栓新增更新、增設室外充電樁、安裝樓道燈、增加可識別智能停車系統、新增修繕圍墻鐵門、適老化改造、郵政信報箱改造、垃圾收集點改造、增設休閑桌椅、增設文化宣傳設施、海綿城市建設、進行白蟻防治、拆除違章建筑、管線整理或入地、手工墻繪、專業部門實施專項改造等。根據小區的具體情況，有的放矢，將問題突出的，居民迫切需求的作為改造的重點小區，進行強化提升改造，極大滿足居民生活需求。

（一）房屋維修工程

按照房屋完好的要求，整治過程中，計劃對破損滲漏屋面進行維修。

對小區內住宅樓的外墻進行粉刷出新，采用周邊建筑相似顏色，注重與周邊環境的協調；結合雨污水改造對破損和不合理落水管進行更換；對小區內破損的外墻和南北陽臺的欄桿、大刀片進行整修。

鏟除樓道內的廣告雜物，對所有整治小區房屋樓道內墻面進行粉刷、樓梯扶手進行油漆。

（二）市政工程

根據小區現場情況，適當拓寬部分道路，滿足消防通道要求。此外，在小區內主干道原砼路面上加鋪瀝青。對道路低洼及破損處進行硬化處理，對原路基不好的道路進行翻鋪，鋪設砼路面。

根據小區新的道路走向新鋪側石、平石。

為緩解小區停車難的問題，計劃通過充分利用小區的空余場地、樹木間隙、拓寬道路等方式增設停車位。

幾個片區的部分雨水管道因年限較長無法使用，雨污管多處損壞、淤積。道路上的主管線、檢查井、收水井及支管需要翻建、完善。為確保小區道路排水通暢，需增設部分地下管線及窨井。并在道路兩側合理增設雨水收水井，確保雨天道路排水暢通不積水。

（三）環衛工程

對各小區規格不一，損壞較嚴重的化糞池進行改建；缺少化糞池的住宅樓新建化糞池進行補缺；配套新建檢查井、攔污井、鋪設U-PVC管；對所有住宅樓化糞池清坑出腳；對各小區環衛垃圾收集點改造；小區配備相應環衛設施。

（四）綠化工程

在施工前進一步細化綠化方案，盡可能統一居民意見，完善修剪、移植、淘汰相關綠化手續。

總體方案是清除綠地內所有垃圾，針對小區內苗木遮擋居民住宅光線的問題, 進行大樹修整、雜樹去除，更換增加桂花、櫻花、垂絲海棠、紫薇等應時苗木、花卉，綠地以耐蔭地被及耐蔭色塊為主，簡潔大方，豐富小區感官色彩，完善小區景觀結構營造四季有景，層次鮮明的園林空間。通過對小區原有綠化進行修剪、養護、淘汰、增補，提高小區綠化品位。

（五）安全工程

新增或更新室外消火栓，滿足消防要求；根據小區實際情況，增設電動車充電樁，滿足居民安全充電需求；在沒有樓道燈的住宅樓道安裝節能樓道燈，方便居民夜間出行；增加可識別智能停車系統，為后期小區車輛停放管理提供便利；更換或新增鑄鐵大門，部分圍墻重新加高、改造、整修，為小區封閉管理提供保障；進行適老化改造，增設無障礙坡道、醒目標識標牌、安全扶手等，方便老年人和殘障人士出行。

（六）配套設施

更換老舊小區內破損的郵政信報箱，做到美觀大方、整齊劃一，使用方便；因地制宜地設置垃圾分類集中收集點，并修建配套的雨污水井；在各小區的休閑場地添加一批休閑桌椅，設置健身器材，方便居民休息鍛煉；在各小區內合理設置一批品質高、質量好的宣傳教育欄牌。  

（七）其他工程

1、海綿城市建設

通過增加雨水收集設施、選用透水路面、改造市政管網、增設透水停車泊位、增設透水活動休閑場地，確保區域內年徑流總量控制率在70%以上。

2、進行白蟻防治

各小區普遍有白蟻危害，本次整治工程將請專業部門全面做好白蟻防治工作，解決白蟻危害。

3、拆除違章建筑

老舊小區的院內違章搭建和院墻開門較多，在這次拆臨拆違中，要做到應封就封，應拆就拆，達到整齊美觀的效果。

4、管線整理、管線入地

對小區內雜亂的網線、電話線等，采用鋪設架空管廊或直接入地的方式進行整理，美化小區空中環境，消除安全隱患。

5、手工墻繪

手工繪制社區廉政墻和社區文化墻，充分展現各社區的文化特色，充實屬地居民的精神文化生活。

6、專業部門實施專項改造

由自來水公司、燃氣公司、供電公司、路燈管理處、通信公司等專業部門，針對小區存在的問題，實施專項改造。同時，由政法委、公安對小區技防設施實施專項改造。

今年，我區將在以往改造項目基礎上，以省、市對宜居住區的建設標準為指導，以適老、便民、安全、宜居為目標，進一步完善整治內容。計劃將對平屋面進行“平改坡”改造；進一步升級外墻涂料，試點采用真石漆；完善小區安全設施設備，重點進行消防隱患整治、打通“生命通道”；突出景觀綠化建設，提升綠化品質、增顯季相特色；實施海綿城市建設，對豐澤苑等六個典型項目重點進行建設。

四、落實小區長效管理

通過一系列的整治，改造后的小區要建成房屋完好、道路平整寬敞、雨污分流、環境整潔、綠化美觀、設施配套、功能完善、停車有位、安全文明、管理規范、居民滿意的居住區。為了落實小區的長效管理，我區貫徹落實好《區舊住宅區長效管理考核辦法》，整合小區停車位和配套用房等資源，指導和協助業主委員會建立合適的小區管理模式，督促物業公司提高物業管理水平，提高服務質量，在原有管理的基礎上邁上新的臺階，持續鞏固宜居住區建設成果。