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為提升城市品位，改善居民居住環境，維護好群眾利益和實現集約節約利用土地，強力推進城市建設，借鑒外地棚戶區（城中村）改造成功做法，結合實際，特制訂開發區棚戶區（城中村）改造安置補償實施方案。

一、指導思想、目標任務和基本原則

（一）指導思想

按照構建社會主義和諧社會的目標要求，深入貫徹落實科學發展觀，把妥善解決開發區棚戶區（城中村）改造補償安置問題作為維護群眾利益的重要內容，以提升城市品位、推進城市建設為目標，統籌考慮村民安置、城市景觀和經濟社會發展，集約節約利用土地等因素，穩步推進開發區棚戶區（城中村）改造補償安置工作。

（二）目標任務

實施“村莊社區化工程”，力爭用3—5年時間，在開發區規劃建設6個搬遷安置社區，逐步搬除現在部分村莊，建設新型城市社區，防止私搭亂建和二次搬遷造成的公共財政和公共資源浪費，實現村民向安置社區集中，集約利用土地，強力推進開發區城市化進程。

（三）基本原則

1、統一領導，屬地實施。堅持開發區統一領導，因地制宜，加強協調。由開發區管委會負責區內棚戶區（城中村）改造的實施工作，實行主任負責制。

2、統籌規劃，分布實施。統籌考慮經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市規劃，結合產業結構調整、基礎設施建設、社會事業發展、生態環境建設等工作，統一編制改造規劃和計劃，明確近期工作目標，有重點、有步驟地推進各項工作。

3、市場運作，政府支持。充分發揮個人、企業等多方面的積極性，多渠道籌措資金。開發區管委會在政策與資金上給予必要的支持。

4、多方結合，綜合發展。城中村改造是棚戶區改造的一個重要組成部分，要與城市危舊房改造、城市建設用地挖潛結合起來，注重改善城市發展環境，注重提升城市形象。充分調動各方面積極性，鼓勵綜合開發。

5、整體推進，配套建設。堅持以人為本，安置先行，按照“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針，將棚戶區（城中村）改造成房屋質量優良、功能完善、設施齊全、生活便利、環境優美的新型城市社區。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎設施和學校、商業等公共服務設施要同步規劃建設，同步交付使用。

6、因地制宜，多模式改造。對列入棚戶區（城中村）改造計劃的項目，要在深入調查、摸清底數、精確測算的基礎上，因地制宜制定改造方案。對有商業開發價值的棚戶區（城中村），應當通過房地產綜合開發方式進行重建。對改造難度大、經政府認定不具備商業開發價值的城中村，可由政府直接組織實施改造，擇優選擇業主單位，其基礎設施和公用配套建設費用由政府承擔。政府在土地和規劃建設上給予支持。

二、用地、規劃、設計和建設標準

（一）安置社區用地

政府支持，市場運作，鼓勵企業參與土地整理，因地制宜，安置用地政府劃撥。

（二）安置社區規劃

嚴格按照開發區控制性詳細規劃選擇6個安置社區，整體規劃，分期實施，規劃深度達到住宅修建性詳細規劃的規范要求。

（三）安置社區設計和建設

按照“先建后搬，邊搬邊建”的原則，選擇條件成熟的棚戶區（城中村）為建設試點，先行啟動，逐步推進。

建筑設計堅持“符合規劃，結合實際，因村制宜，一村一策”的原則。

（四）建設標準

棚戶區（城中村）改造要按照國家建筑節能的有關規定，建設節能省地型住宅。充分考慮回遷戶的購買能力和意愿。結合回遷戶住房實際情況和收入水平確定，以50-90平方米中小套型為主，根據實際適當建設90平方米以上套型住房。

三、補償安置辦法

（一）結構符合正常居住標準的房屋實行產權調換和貨幣補償的方式。

1、“兩證”（宅基證和房產證）齊全者按有效證件上的面積對待。（1）.宅基面積為147㎡，且建筑面積達到180㎡以上，可置換180㎡的安置房屋，超出180㎡以上部分，且有房產手續，實行400元/㎡的貨幣補償，超出部分沒有手續，實行200元/㎡貨幣補償。（2）.宅基面積為189㎡及以上者，建筑面積達到220㎡以上可置換220㎡，超出部分手續齊全，實行400元/㎡的貨幣補償，超出部分沒有手續，實行200元/㎡貨幣補償。

2、宅基地達到147㎡以上（189）建筑面積達不到180㎡（220㎡）的，以180㎡（220㎡）為標準，差額部分面積回遷戶按400元/㎡成本費交足差額部分款項，也可獲得180㎡（220㎡）的安置房。

3、宅基地面積不足147㎡者，建筑面積超宅基面積1.2倍者，最多可獲得宅基面積1.2倍的補償；多出部分，房屋有手續的部分按400元/㎡貨幣補償，房屋沒手續的部分按200元/㎡補償。宅基地不足147㎡，且建筑面積達不到宅基面積1.2倍者，被搬遷戶按成本價400元/㎡補足差價，可獲宅基面積1.2倍的建筑面積房屋安置。

（二）“兩證”不齊全者，根據實際情況，在2004年市航拍圖內已有住戶建筑或辦事處、居委會兩級認定為老宅的住戶，按照三、1執行，否則認定為違章建筑，不予補償和安置。主動拆除的，給予救濟性補助200元/㎡。

（三）“兩證”齊全的回遷戶要求貨幣補償的，批準面積內的部分按回遷戶房屋的區位、用途、結構、建筑面積、折舊等因素，以房屋市場評估價格確定。

（四）一戶多宅的，只按一處對待。

（五）一戶3人及以上，搬遷安置不足90㎡者，按90㎡進行安置。

（六）安置過渡費補助標準。自行安置過渡費按安置面積3元/平方米？月計算，共18個月，超過18個月加倍補償。

（七）安置程序。（1）個人申請。申請人提出入住申請，根據家庭人口和安置標準，申報戶型和安置面積。（2）簽訂協議。居委會、辦事處對申請人的入住資格全面審核，與申請人簽訂《房屋搬遷補償和安置房認購協議》。（3）安置房分配。以組為單位，適當集中，根據安置戶認購情況，結合群眾意愿，由辦事處、居委會和回遷群眾按照先搬先挑的原則予以實施。

四、保障措施

（一）加強對棚戶區（城中村）改造補償安置工作的領導

開發區管委會成立棚戶區（城中村）改造補償安置工作領導小組，負責對該項工作的具體指導和協調。建議市發改委、住房建設、規劃、土地、等部門積極協助做好開發區棚戶區（城中村）改造補償安置相關工作。開發區轄區辦事處依法組織統一補償安置，統一組織社區化管理。

（二）認真落實優惠政策

1、資金籌措政策

棚戶區（城中村）改造建設資金籌措采取市場化運作，政府獎勵的方式，以市場化運作為主，多渠道籌措。積極爭取國家、省的支持和獎勵，支持獎勵資金由市政府統籌安排使用，按照“多干多補、少干少補”的原則進行分配。棚戶區（城中村）改造是城市建設的一項重要內容，區財政可以從城市維護建設稅、城鎮公用事業附加、城市基礎設施配套費和土地出讓等收入中，按規定安排資金用于符合條件的棚戶區（城中村）改造項目。要積極探索市場化融資方式，通過土地出讓、房屋產權調換等渠道籌措棚戶區（城中村）改造資金。

2、土地支持政策

納入棚戶區（城中村）改造范圍并完成搬遷安置工作的國有建設用地，由土地儲備機構統一納入儲備計劃，實施開發整理，也可以委托有資質、有實力的企業參與城中村改造建設用地的開發整理，開發整理后的土地按照有關規定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。居民安置費、搬遷補償費、開發整理費一并計入公開出讓地塊土地成本。前期參與投資開發整理土地的資金，按實際投入成本加同期銀行貸款利息給予補償。棚戶區（城中村）改造范圍內的用于安置的市政和公用設施用地及配建公用房屋用地和安置村民房屋用地以劃撥供應。出讓土地所得收益，優先用于棚戶區（城中村）改造的基礎設施和公共服務設施建設。對于配建基礎設施和公共服務設施，涉及使用的新增建設用地報批，比照棚戶區（城中村）改造用地報批方式優先報批，實行一個窗口對外，一站式辦公。管委會將已完成棚戶區（城中村）拆遷安置，開發整理的改造項目用地納入當年的土地供應計劃，按期供應，保障棚戶區（城中村）改造項目開發建設順利進行。

3、稅費優惠政策

棚戶區（城中村）改造項目免收城市基礎設施配套費等行政事業性收費和政府性基金。其中，免收的全國性行政事業性收費包括防空地下室易地建設費等項目；免收的全國性政府基金包括城市基礎設施配套費、散裝水泥專項資金、新型墻體材料專項基金、城市教育附加費、地方教育附加費、城鎮公用事業附加等項目。經營服務性收費項目按收費標準低限減半征收。電力、通訊、市政公用事業等部門要對棚戶區（城中村）改造給予支持，新建安置小區有線電視和供水、供電、供熱、排水、通訊、道路等市政公用設施，由各相關單位出資配套建設，并適當征收入網、管網增容等經營性收費。房地產開發企業參與棚戶區（城中村）改造償還原搬遷房屋面積部分，免收土地增值稅、土地使用稅、印花稅，企業所得稅按3%征收。回遷戶因回遷重新購買的普通住房面積，未超出搬遷面積的，免征契稅。棚戶區（城中村）改造中配建的經濟適用房和廉租住房項目，可享受《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[]24號）規定的優惠政策。

4、搬遷安置政策

搬遷安置工作遵循以人為本、民生優先、公開公正、和諧拆遷的原則，從維護社會穩定、構造和諧社會的大局出發，做到群眾參與、社會監督、陽光操作、減少拆遷矛盾和糾紛。城中村改造房屋搬遷由開發區辦事處具體負責。同時，鼓勵有資質、有實力的企業參與棚戶區（城中村）改造搬遷和土地管理。改造搬遷安置實行項目宗地核算辦法，根據項目范圍、被搬遷房屋的區位、用途、建筑面積、容積率、折舊等因素，以市場評估價確定。企業投資搬遷整理的土地出讓后，除補償其實際投入成本外，凈收益部分政府和企業按六、四分成。

5、產權政策

棚戶區（城中村）改造用于回遷居民安置的房屋，產權歸回遷戶所有；商品住房以市場購買后確認產權。

6、優先入駐可享受的優惠政策

入住安置社區的村民轉為城市居民，享受城市低保、社保、醫保等方面的優惠政策，并在管委會引導下成立管理公司或物業公司，優先為入駐開發區的項目提供所需服務。社會保障部門每年為入住安置社區的居民安排一定數量的公益性崗位和免費技能培訓名額，解決“40”“50”人員以及低收入家庭的生活困難問題。在確保先安置已搬遷村民的情況下，住房部分被搬遷或暫沒有列入搬遷范圍的村民，可申請按照上述補償標準先行搬遷入住安置社區。

五、組織實施

（一）編制改造規劃和年度計劃。開發區管委會依據城市總體規劃、棚戶區（城中村）改造任務及資金籌措情況，按照3年完成改造任務的要求，編制3年棚戶區（城中村）改造規劃和年度計劃。

（二）加快項目審批。將所有棚戶區（城中村）改造項目全部納入聯審聯批范圍，實行一站式、一條龍集約化審批服務。相關部門簡化辦事程序，縮短審批時限。

（三）加強建設監管。嚴格執行工程監理制、質量責任制和項目招投標制，嚴格工程質量管理，堅決杜絕“豆腐渣”工程。項目竣工后，依法組織相關部門聯合驗收，合格后方可交付使用。加大審計和稽查工作力度，對城中村改造工程進度、工程質量、改造資金的籌措和安排使用等情況進行監督檢查，對年度計劃執行情況進行驗收檢查。

（四）強化物業管理。新建回遷小區實行物業管理，按照招投標方式確定物業管理公司，嚴格執行有關物業管理政策。小區內配建的商業性用房的經營收益，可作為補充小區管理、房屋維修等費用。