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為深化我市2012年“城市建設管理年”活動，全面規范及提升我區物業管理水平，進一步落實《區人民政府關于加強物業管理工作的實施意見》，根據區政府《區城市建設管理工作專題會議紀要》和市府辦《市人民政府辦公室轉發市住房和城鄉建設局關于市2012年提升城市住宅小區物業服務水平實施方案》等文件精神，制定本實施方案。

一、目標任務

通過完善物業管理工作機制，落實各街道辦事處及相關職能部門職責，努力提高物業小區服務水平、提高物業從業人員整體素質，加強物業承接查驗、小區環境巡查整治、前期物業招投標管理，提升我區住宅小區物業服務水平，推動我區物業服務行業整體持續健康發展。

二、工作內容

（一）完善物業管理工作機制

1.調整區物業管理工作領導小組成員名單，由區政府分管領導副區長任組長，區政府相關部門和街道辦事處行政主要負責人為成員。領導小組下設辦公室，掛靠區住建局。領導小組辦公室要加強小區物業管理活動的指導、協調、監督和管理，把小區物業管理的工作納入全區城市管理和文明社區建設內容，并繼續將小區物業管理工作納入區政府對各單位的年度目標考核。

2.各街道辦事處要指定1人為本轄區物業管理工作督導員，負責本轄區物業管理工作的指導、協調和監督管理工作。各社區居委會要設立物業管理機構，指定2人為物業管理工作協管員，負責本轄區物業管理工作的日常巡查、物業糾紛調解和監督管理工作。督導員及協管員名單應于2012年月30日前由各街道匯總后統一報送區物業管理工作領導小組辦公室（區住建局）。

（二）加強制度建設

1.各街道辦事處負責建立并落實物業管理聯席會議制度。每季度至少牽頭組織召開1次聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道及時調處化解，并上報區物業管理工作領導小組辦公室；嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，區級各職能部門要及時靠前處置。

2.社區居委會要建立物業小區日常巡查制度。協管員每日對各自轄區的物業小區進行巡查，對物業小區環境衛生、園林綠化、二次供水（硬件）等的檢查情況建立檔案做好記錄，并于每月25日前報送街道辦事處。配合街道對轄區內物業服務企業年度工作的考核，對物業服務企業的評優評先、資質晉升提出意見，對物業小區項目的年度考評進行打分；對存在問題的物業小區發出整改通知并督促整改，若物業企業拒不整改，及時向街道及區住建局書面報告。

3.街道辦事處應建立物業管理責任制。負責對社區居委會物業管理工作的考核，對社區居委會的日常巡查工作每周至少1次督查，每月27日前匯總各自轄區社區居委會的日常巡查情況，報送區物業管理工作領導小組辦公室。

4.區住建局每周應對各街道、社區居委會的物業小區進行抽查，發現問題除要求物業公司及時進行整改外，同時反饋至所在轄區街道、社區，要求街道、社區進行督查落實。

（三）落實業主委員會職責

各街道辦事處要加大組建小區業主委員會的力度，符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。加強業委會制度建設，引導業主委員會規范管理，推進業主大會成立和規范運作。促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。

（四）推進老舊小區整治工作

各街道辦事處要在年老舊小區整治試點的基礎上，安排一定的整治資金，選擇具有一定規模、居民整治意愿較強的老舊小區，繼續推進老舊小區整治工作。要通過設置圍墻、安防門崗，平整道路，整治綠化，完善改造雨、污管道等，使老舊小區面貌初步改善、基本具備或提升物業管理條件，并根據小區實際和居民意愿，采取引進專業物業管理、社區準物業管理、業主自行管理等方式建立長效管理機制。

（五）加強前期物業招投標管理

根據市住建局制定的前期物業管理招投標相關規定，區住房和建設局要做好物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。

三、物業管理專項經費的使用

1.根據《市府辦關于市規范提升物業管理工作實施方案和市物業管理工作考核規定的通知》文的要求，2012年我區撥出物業管理工作專項經費100萬元，年底按實際支付情況調整，以后按工作需求逐年增加。

2.區物業管理工作領導小組辦公室，每年定期牽頭組織對各街道、社區物業管理工作人員及物業公司從業人員、業委會成員進行培訓，該項費用每年計10萬元。

3.從當年度區政府安排的物業管理專項資金中撥出部分資金，對老舊小區的整改提升進行適當補助。

4.在每期市城市衛生考評中心組織的物業小區環境衛生、園林綠化考評中，對考評成績位列當期第一、二名的小區物業公司進行獎勵，其中：第一名獎勵1500元，第二名獎勵800元；同一年度考評成績列全市倒數5名內（含）且考評成績在90分以下，累計兩期及以上的物業小區，其服務的物業公司將列入黑名單，并將通告房地產開發企業和小區業委會；對考評成績位列倒數一、二名的小區物業公司，同一年度第一次列入黃色監管，第二次逐級報送至上級主管部門，并建議上級主管部門根據物業管理企業資質管理辦法等相關規定予以降低資質或取消資質。

5.在每期市城市衛生考評中心組織的物業小區二次供水（硬件）考評中，對考評成績位列當期第一、二名的小區物業公司進行獎勵，其中：第一名獎勵1500元，第二名獎勵800元；對考評成績位列倒數一、二名的小區物業公司，同一年度第一次列入黃色監管，第二次逐級報送至上級主管部門，并建議上級主管部門根據物業管理企業資質管理辦法等相關規定予以降低資質或取消資質。

6.鼓勵轄區物業企業爭先創優，對通過國家、省、市級優秀示范小區評選的物業企業進行獎勵。其中：被評為國家級優秀示范小區的獎勵40000元，省級優秀示范小區的獎勵20000元，市級優秀示范小區的獎勵10000元。

7.對年度物業管理工作優秀單位進行獎勵，其中：市級優秀單位獎勵10000元，區級優秀單位獎勵5000元。

四、工作要求

區住建局（區物業管理工作領導小組辦公室）、各街道辦事處及社區居委會物業管理機構工作人員要認真學習相關法律、法規，嚴格依法辦事。各單位要切實按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，進一步落實“區、街道、社區”三級物業管理體系，屬地管理工作要落到實處，責任到人。平時依托街道、社區進行日常的巡查，區住建局（區物業管理工作領導小組辦公室）要定期與各街道、社區溝通其轄區內的物業管理信息，建立定期巡查制度，并做好記錄，及時解決物業小區內的各類物業矛盾糾紛。要完善物業基礎資料信息，充分利用物業管理信息系統，強化物業行政管理，抓好日常來信、來訪、來電的處理，力爭將各類物業矛盾化解在基層，努力構建文明、健康、和諧的居民小區。