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為貫徹落實中央、省、市關于老舊小區改造工作的決策部署，根據《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《省老舊小區改造實施方案》（閩政辦〔2020〕43號）、《市老舊小區改造實施方案》（南政辦〔2020〕60號）等文件精神，結合我市實際，特制定本實施方案。

一、指導思想

以新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發展思想，以提升居民生活品質為出發點和落腳點，著力解決老舊小區基礎設施缺失、設施設備陳舊、功能配套不全、日常管理服務缺失、環境臟亂差等群眾反映強烈的問題。加快推動城市更新，完善社區治理體制，提升居民生活品質，增強城鎮老舊小區居民的幸福感、獲得感和安全感。

二、基本原則

（一）政府主導，居民參與。貫徹黨的提出的改善民生“人人盡責，人人享有”的精神，堅持以居民為主體，調動居民全過程參與老舊小區改造提升的積極性，實現共謀、共建、共管、共享，形成“政府統籌、部門指導、屬地街道具體實施、社區協調推進、居民全程參與”的工作機制。

（二）突出重點，回應需求。按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景觀”的原則，順應群眾期盼，重點解決嚴重影響居住安全和居住功能等群眾反映迫切的問題，在此基礎上，完善養老、托育、助餐、購物、文化、醫療、家政、快遞等服務設施。

（三）成片改造，注重特色。鼓勵連線成片改造，統籌布局公共服務設施，推進城市更新。改造要兼顧傳承歷史、完善功能和保護利用，落實歷史建筑、歷史文化街區等保護修繕要求，加強古樹名木保護。在改善居住條件、提高環境品質的同時，彰顯城市特色，延續歷史文脈。

（四）創新機制，治管并舉。在推進小區物業長效管理的同時，充分發揮屬地管理職能，指導老舊小區成立業主大會、業主委員會或業主自治組織。創新老舊小區業主自治管理模式，實現小區后續管理的常態化、專業化，保持改造效果。

三、目標任務

（一）改造范圍。重點改造2000年前（條件允許可放寬至2005年前，比例不超過15%）在城市國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（不含住宅拆除新建）。

（二）改造內容。老舊小區改造內容分為基礎類、完善類、提升類。以適應居民不同生活需求為出發點，重點實施基礎類改造，突出補齊功能性設施短板，有條件的地方推進完善類改造和提升類改造。基礎類改造主要是拆違拆臨、安防、環衛、消防、道路、排水、照明、綠化、水電氣、光纖、建筑物修繕、管線規整等，突出解決基礎設施老化、環境臟亂差問題；完善類改造主要是完善社區綜合服務用房和物業用房、建筑節能改造、加裝電梯、停車場、充電樁、文化、體育健身、無障礙設施等，完善配套服務設施，提升小區環境品質；提升類改造主要是完善社區綜合服務和養老、托育、醫療、家政、商業設施以及智慧社區等。具體參照《市老舊小區改造內容清單》（附件1）等有關規定執行。

（三）改造目標。用3年時間（2020年至2022年），完成建成于2000年以前的城鎮老舊小區改造，涉及戶數5540余戶、小區片區46個、樓棟450棟、建筑面積44萬平方米以上；“十四五”末期，力爭完成2005年前建成老舊小區改造任務。

（四）改造計劃。2020年計劃改造完成老舊小區1800戶、小區片區15個、樓棟150棟、建筑面積14萬平方米以上；2021年計劃改造完成老舊小區2200戶、小區片區16個、樓棟170棟、建筑面積18萬平方米以上；2022年計劃改造完成老舊小區1540戶、小區片區15、樓棟130棟、建筑面積12萬平方米以上（詳見附件3）。

四、組織實施

（一）明確改造職責。按照“政府落實主體責任”和“誰主管、誰負責，誰牽頭、誰協調”的原則，政府落實老舊小區改造主體責任，統籌謀劃、整體推進轄區內老舊小區改造工作；屬地街道負責組織協調老舊小區改造，推進小區物業長效管理；社區全程參與老舊小區改造與管理具體工作。市建工集團作為項目建設單位，負責具體實施。（責任單位：市住建局、崇安街道、新豐街道、武夷街道、建工集團）

（二）計劃申報。屬地街道組織對老舊小區全面調查摸底，建立老舊小區數據庫，堅持居民自愿、自下而上的原則，合理確定改造項目和時序，制定老舊小區改造總體計劃和分年度計劃。社區綜合服務、養老、文化、教育、衛生、托育、體育、郵政快遞、治安、消防等領域涉及老舊小區的各類設施增設或改造計劃，以及電力、通信、供排水、供氣等單位的管線改造計劃應主動與老舊小區改造規劃和計劃有效對接，同步推進實施。國有企事業、軍隊所屬老舊小區按屬地原則納入地方改造規劃和計劃統一組織實施。（責任單位：市住建局、發改科技局、財政局、自然資源局、城管局、民政局、文體旅局、教育局、衛健局、公安局、廣電網絡集團、消防救援大隊、建工集團、國網供電公司、移動、聯通、電信、自來水公司、華潤燃氣等按職責分工負責）

1．征集改造需求。由街道辦事處、社區黨組織、居委會或業主委員會等負責做好群眾工作，把老舊小區改造工程作為凝聚人心的重要抓手，加大宣傳力度，動員群眾廣泛參與，認真征求居民意愿，確定改造項目、內容及改造完成后的物業管理模式，形成改造項目清單。（責任單位：市住建局、崇安街道、新豐街道、武夷街道）

2．制定初步方案。優先推進水電氣路網、雨污分流、消防等“基礎類”改造，滿足群眾基本需求。在此基礎上，完善和提升養老、健身、家政等服務設施，做到量力而行、能改則改、應改盡改。要按照“一區一策”的原則，結合本地區財政承受能力，引導居民通過住宅專項維修資金、小區公共收益、捐資捐物等渠道出資，制定初步改造方案及預算；供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營企業同步制定初步改造方案。（責任單位：市住建局、城管局、應急局、廣電網絡集團、建工集團、國網供電公司、移動、聯通、電信、自來水公司、華潤燃氣等按職責分工負責）

3．確定改造計劃。業主單位在項目范圍內對初步改造方案進行公示，公示時間不少于5個工作日。街道辦按照“先急后緩、統籌平衡、分步實施”的原則，確定下一年度改造項目清單。（責任單位：崇安街道、新豐街道、武夷街道、市建工集團）

（三）項目實施。按照年度改造計劃，各相關單位落實方案審查、招投標、工程實施和監管等具體工作。

1．簡化項目審批。組織相關部門聯合審查老舊小區改造方案后，直接辦理立項、用地、規劃審批。鼓勵同一建設單位實施的一定區域內老舊小區改造項目捆綁打包，一次報批，分批實施。不涉及土地權屬變化的項目，無需再辦理用地手續。對新增建設用地和新建、改建、擴建公共服務用房、市政公用設施的，自然資源部門加強指導協調；增設電梯后住宅采光、日照間距，參照舊區改建標準適當調整。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。發包前無法準確確定施工圖預算的項目，可采取暫定預算價下浮方式先行組織施工發包，按實決算。對不屬于依法必須公開招標的項目或政府采購項目，住建部門可公布一批專業化、實力強、口碑好、信譽優的設計、施工、監理單位，供建設單位擇優選擇。（責任單位：市行政服務中心、自然資源局、發改科技局、財政局、住建局、城管局等單位按職責分工負責）

2．加強施工管理。建設單位要會同施工單位科學制定施工方案，確保施工質量和安全文明施工，減少施工擾民。鼓勵分片區由一家網絡通信企業牽頭組織實施通信管線集中整改，統一清理未按期完成割接或無主的網絡通信線路。市廣電網絡集團統一組織廣電網絡線路整改、建設，廣電網絡運營單位具體實施。鼓勵建設單位統一采購老舊小區改造的主要材料和設備，確保質量。設計、施工、管線等技術團隊要現場提供全過程技術服務。加強施工現場管理，強化對隱蔽工程全過程監管。施工現場要公布投訴熱線電話、明確現場聯絡人，接受居民群眾投訴、咨詢及監督。（責任單位：市住建局、工信局、廣電網絡集團、建工集團、國網供電公司、移動、聯通、電信、自來水公司、華潤燃氣等按職責分工負責）

3．竣工驗收。項目完工后，建設單位按照有關規定組織竣工驗收，同時邀請居民代表參加。涉及水、電、氣、暖、通信、有線電視等改造驗收的，可由專業經營單位按有關政策組織實施。驗收通過后，應及時完成工程決算，做好資料整理、歸檔和移交工作。（責任單位：市住建局、廣電網絡集團、建工集團、國網供電公司、移動、聯通、電信、自來水公司、華潤燃氣等按職責分工負責）

（四）健全長效管理機制。鼓勵公開征集專業化、實力強、口碑好的物業服務企業建立資源庫。鼓勵有條件的街道將若干個老舊小區捆綁打包，統一委托物業服務企業管理。對未實行自主管理又未聘請物業服務企業的老舊小區，街道、社區可委托準物業服務機構實行托底過渡管理，開展環境衛生、門衛等基本物業服務，逐步提高物業服務費繳交率，實現改造小區物業服務自主管理。建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進小區改造后維護更新進入良性軌道。（責任單位：市住建局、城管局、街道辦按職責分工負責）

五、資金籌措與使用

通過居民合理出資、政府財政支持、管線單位出資、社會力量參與等多渠道籌措改造資金，落實改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，加大金融支持力度。

1．居民合理出資。按照誰受益、誰出資原則，引導居民以出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益、捐資捐物、投工投勞等方式參與城鎮老舊小區改造和維護管理。（責任單位：市財政局、住建局按職責分工負責）

2．財政資金支持。財政部門應將老舊小區改造費用納入財政預算，負責安排專項資金用于轄區內老舊小區改造。符合中央獎補范疇的改造項目，應按照中央、省相關政策積極申請中央獎補資金，統籌使用。（責任單位：市財政局、住建局按職責分工負責）

3．管線單位出資。老舊小區改造范圍內電力、通訊、有線電視的管溝、站房及箱柜設施，土建部分建設費用由地方財政承擔。供水、燃氣改造費用，由相關企業承擔；通訊、廣電網絡纜線的遷改、規整費用，相關企業承擔65%，地方財政承擔35%。供電線路及設備改造，產權歸屬供電企業的由供電企業承擔改造費用；產權歸屬單位的，由產權單位承擔改造費用；產權歸屬小區居民業主共有的，供電線路、設備及“一戶一表”改造費用，政府、供電企業各承擔50%。非供電企業產權的供電線路及設備改造完成后，由供電企業負責日常維護和管理，其中供電企業投資部分納入供電企業有效資產。小區供水、供電改造已經明確費用分擔政策的，繼續執行原有政策。（責任單位：市財政局、住建局、城管局、廣電網絡集團、國網電力、國網供電公司、移動、聯通、電信、自來水公司、華潤燃氣等按職責分工負責）

4．推動社會力量參與。鼓勵原產權單位（含行政企事業單位）捐資捐物，共同參與改造工作。積極探索政府和社會資本合作模式，通過特許經營權、合理定價、財政補貼等事先公開的收益約定規則，帶動社會資本參與改造。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量投資參與各類需改造設施的設計、改造和運營。鼓勵以“平臺+創業單元”創新模式，結合夜間經濟、戶外經濟等新需求，依法依規統籌利用小區及周邊存量房屋、存量用地，活化利用歷史建筑，發展養老、托育、家政、物流、便民服務、物業服務、商旅文創等新業態，打造特色街區街巷，注入創新動力，推動舊城復興。（責任單位：市財政局、商務局、民政局、城管局、住建局按職責分工負責）

5.加大金融稅收支持力度。支持老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資。開發性金融機構、政策性銀行要加大產品和服務創新力度，依法合規對實施老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。認真落實國家相關稅費減免政策。（責任單位：市稅務局、中國農業發展銀行支行等相關商業銀行按職責分工負責）

六、工作保障

（一）強化組織保障。成立市老舊小區改造工作領導小組，辦公室設在市住建局，負責全市老舊小區改造統籌協調工作。領導小組根據工作進展情況，定期組織召開聯席會議，協調解決全市老舊小區改造有關問題和事項，完善相關政策，統籌推進項目實施。（責任單位：市住建局）

（二）強化宣傳引導。充分利用新聞媒體，全方位、多角度宣傳城鎮老舊小區的重要意義、方法步驟和改造成效，營造改造方案群眾認可、改造過程群眾參與、改造成果群眾共享的良好氛圍。（責任單位：市住建局）

（三）整合利用存量資源。加強服務設施、公共空間共建共享，統籌使用各類公共房屋、閑置房屋，清理違建、臨時建筑騰退用地，用于完善社區、小區配套設施。鼓勵機關事業單位、國有企業將老舊小區內或附近的閑置房屋，通過置換、劃轉、移交使用權等方式交由街道、社區統籌。支持對部分零星用地和既有用房實施改（擴）建，通過置換、轉讓、騰退、收購等多種方式依法建設經營性用房、停車場等，發展社區服務，扶持培育一批服務業龍頭企業。（責任單位：市住建局、自然資源局按職責分工負責）

（四）完善社區治理。推動建立健全基層黨組織牽頭，社區居民委員會配合，業主委員會、物業服務企業等參與的聯席會議機制，引導居民協商確定改造后小區的管理模式、管理規約及業主議事規則，共同維護改造成果。社區與物業服務企業建立社區、小區相關數據共享機制，提升信息化水平，提高管理效率。強化對物業服務工作的考核、監管，將老舊小區物業管理納入社區治理范疇，理順后期管理養護機制，提升社區治理能力。