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一、物業管理企業成本管理現狀

改革開放以來我國物業管理行業有了很大發展，尤其是近年來房地產行業的火熱發展促進了物業企業質的飛躍，但是由于物業管理行業本身的特殊性，目前我國物業管理企業成本管理過程中存在很多問題。

(一)成本管理起點滯后

一般情況下，物業管理的成本高低受到小區總體布局的影響很大，所以物業管理企業應該從物業設計階段開始介入，對可能發生事故的安全隱患、存在賠款損失的潛在風險、可能導致設備經常發生故障的環節、可能造成增大人員設置的工作崗位等等方面向設計者提出合理化建議，參與施工及設備安裝過程，及早發現和解決問題，嚴把物業驗收關。而我國目前的情況是，物業設計與后期管理嚴重脫節，從而造成物業管理企業在后期管理上的被動局面。

(二)成本管理體制局限

目前大部分物業管理企業都采用了大型商業企業的一整套成本管理模式和體制，殊不知這兩類企業在很多方面都存在質的不同，大部分物業企業主要靠直接減少投入和支出，增加人員的勞動強度或延長工作時間以降低企業直接成本，而忽視了服務質量、人力資源、環境條件及其他環節的成本控制。

(三)成本管理主體單一、管理方式過于簡單

目前大多數物業企業提供的都只是一種簡單的粗放式服務，科技含量低、手段過于陳舊，基本上以手工操作形式為主，而且管理主體過于單一。

二、物業管理企業成本管控

(一)建立嚴謹高效的成本核算程序

對于任何企業而言，壓縮成本、加強成本核算都是增強其核心競爭力的首要環節，當然物業管理企業也不例外。

1.嚴格控制人工成本由于物業公司提供的主要是無形的服務產品，所以其成本費用主要是人力成本，而且物業管理工作中有90%的工作是在管理處完成的，所以物業管理企業職能部門的設置一定要做到簡化、直接、高效。所以物業企業人員的配備上要少而精，選配勝任崗位要求的人員上崗。

2.控制管理費用及采購成本物業管理企業的管理費用包括招待費、車輛使用費及日常辦公費用等等，為了節省費用，最好采取集中采購方式，以最低的成本購買到優質產品，另外經常采購的貨物最好與供貨廠家建立長期供貨關系，既可以獲得規模效應，又可以節省選購與送貨成本。

3.控制設備運行維護費用在辦公過程中，應該盡可能采用節能設備，另外，各管理處對公共燈光進行調整和改造，同時科學合理的安排設備運行數量與運行時間，做到統籌兼顧、節約費用。

4.建立科學合理的物業管理費收費制度物業管理企業應該根據小區住戶實際情況，采用單月、半年等等不同的收費制度，切忌前松后緊，這樣很容易發生住戶拖欠物業費的情況。物業管理企業的應收賬款與商業企業有很大區別，它不僅不會帶來信用銷售，還會有礙企業利潤的增加，所以物業企業在平時就應加大對應收賬款的管理，防微杜漸。

(二)從設計階段介入進行前期物業管理

物業管理的成本高低受到小區總體布局的影響很大，所以物業管理企業應該從物業設計階段開始介入，對可能發生事故的安全隱患、存在賠款損失的潛在風險、可能導致設備經常發生故障的環節、可能造成增大人員設置的工作崗位等等方面向設計者提出合理化建議，參與施工及設備安裝過程，及早發現和解決問題，嚴把物業驗收關。

(三)完善細節管理

注重細節管理就是要克服成本管理中常見的“跑冒滴漏”現象，要從節約每一度電、每一滴水和每一張紙做起，因為隨著企業規模和管理范圍的不斷擴大，物業管理企業的崗位和成本發生點會無止境的擴張，所以每一個成本發生點都要制定嚴格的耗費標準，責任到人，進行量化考核。

(四)采用“一拖N”管理模式，強化客戶服務中心的作用

所謂“一拖N”管理模式就是以一個服務處為核心，“輻射式”管理其他事務。常見的做法是以客戶服務中心作為物業管理企業的核心。作為物業管理企業的服務處，實際上是一個往復提供無形服務的生產中心，既然作為生產單位就需要有相應的生產指揮和調度中心，負責組織、指揮、協調和控制整個生產和服務過程，這里的“客戶服務中心”正是物業管理企業的生產指揮和調度中心。“客戶服務中心”是管理處組織架構的核心所在，根據統計，管理處有80%的日常服務工作是由客服中心負責完成的，根據法規規定，服務處處長則是客服中心的第一責任人，其職責范圍主要是管理處的日常經營管理、績效考核和業務監管等方面。以“客戶服務中心”為核心的組織架構能夠最大限度的發揮基層員工的工作積極性和主動性，尤其能調動和發揮各個“班組長”的組織和協調能力，減少管理人員的配置和管理服務的環節，最大限度的降低和節約人力成本。當然也可以使管理人員從日常繁瑣的業務中解脫出來，集中精力處理好本領域的事務。

三、結論

對于點多、面廣、線長及管難的物業管理企業成本管理而言，加強成本控制是其增強競爭力、增加盈利的根本途徑。在過去物業企業對自身的成本狀況了解不足，如果在本企業管理中能合理引用成本控制理念，將會節省一大筆費用，進而為企業增加利潤贏得空間，當然成本控制并非是盲目進行的，這就需要物業管理企業根據相關理論的指導達到成本管控目的。

作者：魏振祿王影黨霞姚剛單位：長慶石油勘探局礦區服務事業部涇欣園綜合服務處