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一、物業(yè)管理存在的難點(diǎn)

1.思想觀念難以轉(zhuǎn)變。

主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物業(yè)管理的發(fā)展，市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多管理理念、能力和水平較高的物業(yè)管理公司，而機(jī)關(guān)單位的物業(yè)管理觀念傳統(tǒng)，能力和水平較低，與專業(yè)的物業(yè)管理公司存在太大的差距，導(dǎo)致機(jī)關(guān)單位的物業(yè)管理者害怕被淘汰，不敢參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，也不敢輕易的做改變；另一個(gè)方面要加強(qiáng)物業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)管理制度的完善必須要有物業(yè)經(jīng)費(fèi)作支撐。傳統(tǒng)的物業(yè)管理不需要業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)，在改革的時(shí)候向業(yè)主收費(fèi)遭到很多業(yè)主的反對(duì)和抵制，物業(yè)管理費(fèi)用的籌集需要業(yè)主轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想，明白對(duì)物業(yè)費(fèi)的付出是值得的，是取之于民、用之于民的。

2.制度建設(shè)。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平也越來(lái)越高，對(duì)物業(yè)管理的要求也越來(lái)越高，這就要求物業(yè)管理人性化，要求提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。但是目前的機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理的管理方法行政制度化，管理與服務(wù)完全不掛鉤，管理缺乏人性化。而行政化的物業(yè)管理對(duì)機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理壟斷，不能正當(dāng)?shù)膮⑴c市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不能在物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)現(xiàn)自己的管理缺陷和吸取其他物業(yè)管理公司的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致物業(yè)管理安于現(xiàn)狀，沒(méi)有改變的動(dòng)力。

3.基礎(chǔ)設(shè)施改造難度大。

大部分機(jī)關(guān)單位建設(shè)的時(shí)候考慮不夠長(zhǎng)遠(yuǎn)，滿足了當(dāng)時(shí)業(yè)主的居住需要，但是無(wú)法滿足現(xiàn)今人們對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的需要，機(jī)關(guān)單位小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施缺乏。有些機(jī)關(guān)單位建設(shè)的時(shí)間較早，一些安全設(shè)施和使用的設(shè)備年久失修或者老化后沒(méi)有更新，給小區(qū)單位造成安全隱患，也使物業(yè)管理的難度加大。有些機(jī)關(guān)單位建造結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，在經(jīng)年累月的使用過(guò)程中，累積了很多廢品和垃圾，或者有些地方遭到嚴(yán)重的破壞，導(dǎo)致機(jī)關(guān)單位的環(huán)境差，治理難度大。很多機(jī)關(guān)單位小區(qū)在建設(shè)的時(shí)候只硬化而忽略綠化，導(dǎo)致小區(qū)綠化率低，不能滿足住戶對(duì)環(huán)境的要求。

4.管理經(jīng)費(fèi)籌集難。

新型的物業(yè)管理需要招聘物業(yè)管理人員，需要對(duì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位的設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和修理，因此需要相應(yīng)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。機(jī)關(guān)單位業(yè)主在以往長(zhǎng)期的居住中享受免費(fèi)的物業(yè)管理，讓他們繳納物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，他們一時(shí)想不通很難接受，導(dǎo)致籌集物業(yè)管理費(fèi)難度大。有些物業(yè)管理人員在籌集物業(yè)管理費(fèi)用的時(shí)候，對(duì)管理費(fèi)用的用途闡述不清，使業(yè)主對(duì)物業(yè)經(jīng)費(fèi)的使用產(chǎn)生懷疑，造成籌集經(jīng)費(fèi)時(shí)遭到抵制。難以籌集到物業(yè)管理費(fèi)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理制度改革的積極性和可行性。

5.物業(yè)管理人員素質(zhì)差。

物業(yè)管理起步晚，人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠，社會(huì)上大多數(shù)人對(duì)物業(yè)管理理解較為簡(jiǎn)單，覺(jué)得物業(yè)管理就是為別人看房子，這種就普遍看法導(dǎo)致年輕人和有學(xué)歷的人對(duì)物業(yè)管理不看好，加入到物業(yè)管理人群中的多數(shù)是中老年人，且文化教育水平不高。偏老年化的物業(yè)管理人群缺乏工作積極性和服務(wù)熱情，也使物業(yè)管理改革沒(méi)有活力。

二、機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理對(duì)策

1.加強(qiáng)宣傳。

物業(yè)管理制度的改革需要加強(qiáng)宣傳，才能夠得到多方支持，才能夠順利實(shí)施。加強(qiáng)物業(yè)管理改革宣傳，一方面要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的宣傳，另一方面要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳。向物業(yè)管理人員宣傳新型的物業(yè)管理制度的優(yōu)越性，讓他們對(duì)新型的物業(yè)管理制度有更好的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)他們對(duì)新型物業(yè)管理制度改革的興趣和積極性，促進(jìn)他們的積極參與，為物業(yè)管理改革提供動(dòng)力和人力基礎(chǔ)。向物業(yè)管理人員宣傳新型管理方法及相關(guān)管理內(nèi)容，讓他們明白自己在改革中應(yīng)該怎么做，提高他們自身的能力。另一方面要對(duì)業(yè)主宣傳改革物業(yè)管理制度的原因和新型物業(yè)管理制度的優(yōu)越性，讓他們懂得物業(yè)改革是從業(yè)主的利益出發(fā)。將新型物業(yè)管理制度的收費(fèi)項(xiàng)目和內(nèi)容，以及收費(fèi)用途詳細(xì)的公布給業(yè)主，讓他們理解收費(fèi)的必要性，獲取業(yè)主的支持。

2.加強(qiáng)物業(yè)管理員的專業(yè)培訓(xùn)。

如果要增強(qiáng)物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，獲取業(yè)主的支持，就必須要提高物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)，特別是服務(wù)素質(zhì)。第一，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的專業(yè)管理水平的培養(yǎng)，促進(jìn)他們管理能力的提高。要定期對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)和訓(xùn)練，并且在培訓(xùn)期結(jié)束對(duì)他們進(jìn)行相應(yīng)的考核，考核結(jié)果作為對(duì)他們職位調(diào)整的依據(jù)，促進(jìn)他們提高自身的專業(yè)管理能力。第二，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員服務(wù)意識(shí)的提高。物業(yè)管理人員由于年齡較大，服務(wù)意識(shí)不夠。向物業(yè)管理人員強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的工作性質(zhì)，并強(qiáng)調(diào)服務(wù)行業(yè)作為當(dāng)今社會(huì)和未來(lái)社會(huì)最具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)優(yōu)勢(shì)。由于物業(yè)管理人員缺乏對(duì)服務(wù)的認(rèn)識(shí)，也對(duì)服務(wù)方面的理論和知識(shí)掌握不足，因此，還應(yīng)當(dāng)讓他們了解服務(wù)管理的方法，例如在物業(yè)收費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)如何措辭等。

3.擴(kuò)展資金籌措渠道。

資金是物業(yè)管理必不可少的基礎(chǔ)，擴(kuò)展資金的籌措渠道能夠保證有充足的資金做后盾。積極向業(yè)主宣傳，取得業(yè)主的支持，但是籌措資金的對(duì)象不能局限于業(yè)主，還應(yīng)當(dāng)取得機(jī)關(guān)單位的支持，加強(qiáng)與機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)的溝通，向他們闡述改革物業(yè)管理的必要性，獲取政策支持。

4.建立健全物業(yè)管理制度。

物業(yè)管理制度是保證物業(yè)管理長(zhǎng)效發(fā)展的基礎(chǔ)。一是要建立物業(yè)管理規(guī)范，將物業(yè)管理規(guī)范化、制度化。二是要建立物業(yè)管理獎(jiǎng)懲制度，對(duì)物業(yè)管理投訴公正嚴(yán)肅處理，對(duì)受到業(yè)主好評(píng)的物業(yè)管理人員給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，激發(fā)他們的工作熱情。三是建立民主集中制的管理方法，在管理上多征求業(yè)主等各方意見(jiàn)，促使管理符合多數(shù)人的意愿。四、結(jié)語(yǔ)在機(jī)關(guān)單位的物業(yè)管理上，只要物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提高自身管理團(tuán)隊(duì)的能力，完善管理制度和管理方法，并努力取得業(yè)主等多方面的支持，就一定能夠克服物業(yè)管理上的困難。

作者：隋偉偉單位：威海市市級(jí)機(jī)關(guān)服務(wù)中心