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一、秦皇島市物業管理的發展狀況及存在的問題

（一）物業管理法規政策不健全、操作性不強我市現有的《秦皇島市物業管理實施辦法》（以下簡稱《辦法》）頒布實施至今，缺乏與之配套的實施細則和健全有效的政策法規，導致基層部門在處理物業管理糾紛上無具體依據。一是對物管公司缺乏明確的法制規范，對其監管缺乏有效抓手。目前對物管公司存在的管理問題，無法依據物管法規予以行政處罰，如個別小區物管公司在與業主產生矛盾糾紛后，隨意對業主停水停電，引發業主上訪。二是對業委會的權利和義務缺乏明確的法制規范，對其監管失控。業委會沒有法人資格，只有權力沒有義務或很少義務，政府無法對業委會進行有效的監管、處罰及規范。三是對業主本身的權利和義務缺少明確規范，個人利益與小區共同利益沖突時如何定義和化解。如小區停車位改造損害了小部分業主的利益卻方便了大多數業主可不可行；部分業主欠繳物業管理費有沒有損害到公眾利益都值得探討。業主自治意識淡薄。

（二）物管公司與業委會及業主的關系緊張、矛盾重重首先，物管公司方面，物管公司觀念老化，擺不正自己與業主的位置，常以“管理者”自居，習慣于發號施令，使業主的地位和權益得不到保障。定位的偏差造成了業主與物管公司之間矛盾重重；部分物業服務企業與政府社區管理部門缺乏有效銜接，與公共安全、消防、聯防、供電、供水等職能單位的協調機制不夠完善，并普遍存在工作人員專業技術知識缺乏，人員素質整體偏低，經營效益差，在服務中經常出現道路、廣場、停車場、綠地等公共區衛生狀況不佳，垃圾清運不及時，安保措施不嚴密等現象，引發業主不滿，及物業管理費收繳困難等問題。其次，業主方面，部分小區業主對現有物管公司不滿，積極籌備成立業委會，其目的就是為了“趕走”現有物管公司，進一步加深業主與物管公司的矛盾；部分業主法制觀念淡薄，加之法規不夠完善，缺乏自我約束，只強調權利而忽視相應的義務，拒絕繳納物業管理費。不愿主動繳費的業主感覺物業服務企業的服務可有可無，并沒有給自己帶來實際好處，即使自己不繳費也可以享受物業服務企業的公共服務。第三，業主委員會成立難。目前，全市成立業委會的小區只占少數，且即使成立了業委會的小區也仍然出現許多亂象，業委會與物管公司因利益的博弈很難和平共處，且缺乏相應的資金支持，物管公司為了更好的操控小區，不希望小區成立業委會，于是進行諸多阻擾，不配合、不提供小區業主資料及候選人信息等；業委會成員素質低，不能發揮應有的作用。

（三）物管公司與居委會及社區服務站的分工協作不到位物業公司與居委會和社區服務站是城市建設管理的最基層單位，是城市管理工作的重要組成部分，它既是住宅小區居民日常生活迫切需要，不可離開的服務部門；又是政府聯系群眾的橋梁和紐帶。但同時這幾方之間在小區日常管理中還存在不同程度的矛盾，主要表現在：有的物業公司與居委會，因職責分工不明確，出現了經濟利益之爭、工作職責之爭、服務設施之爭，導致關系不夠協調。有的小區還出現“有利的事搶著做，麻煩之事無人做，遇見責任‘踢皮球’”的現象，使小區的管理職責得不到有效的落實，引發各種各樣的問題和矛盾。其原因有兩方面：一是在觀念上，人們還習慣于將社會管理工作等同于行政工作，對傳統行政管理存在路徑依賴，不放心讓市場主體承擔更多的任務。在進行基層管理體制改革時，看不到物管公司提供的基層管理服務普遍比其他社會組織更具專業水平，運作更高明、品種更豐富、服務更便捷，具備天然的競爭優勢，而只是簡單地將一些行政管理職責從居委會剝離出來，放到社區服務站里，卻沒能將包括物業管理等市場主體納入基層管理體制的整體框圖架中進行系統規劃設計，對公共服務和管理資源作進一步的整合；二是在具體分工和操作層面上，社區服務站承擔著紛繁的任務，其中類似采集信息、社區宣傳、社區治安、環境衛生、部分社區服務等與物管公司向居民和業主提供的服務內容有高度的重合性和交叉關系，在管理上“撞車”與“真空”現象并存，由于兩不相讓、邊界不清，從而造成反復上門擾民的現象，引起居民和業主的不滿。

（四）老舊小區管理成難題在秦皇島市舊城區大多數住宅小區缺乏物業管理，目前仍游離于物業管理體制覆蓋之外。大量房屋公用區、庭院綠化區被任意占用，普遍存在私搭亂建、垃圾隨意堆放等現象；部分房屋失養失修，設備殘缺不全，道路、綠地、花園、廣場、路燈等市政公共設施損壞嚴重；地上、地下管道不暢，時常出現污水四溢的情況；個別小區環境臟亂，小區出口大門洞開，人、車暢行無阻，人員混雜，失竊案件頻發，居民苦不堪言，極大影響了居民生活質量。

二、加快秦皇島市物業管理發展，進一步發揮在基層社會管理中作用的措施和建議

（一）通過修訂法規、建章立制、出臺政策，使業主、業委會、物業企業之間建立良性運作機制首先，加緊修訂法規及出臺相關實施細則。明確業主委員會主體地位，使業委會獲得法人主體資格，有利于公檢法機關加強監管；對物業服務企業的監管措施應具實操性，特別是要建立和完善物業服務企業準入、退出和獎懲制度。其次，將物業管理費繳交情況納入個人信用系統。同時將物業管理費欠繳案件作為簡易類案件，由物業服務企業向基層法院申請支付令的方式，確保物業管理費欠繳情況進入個人信用系統的工作效率及權威性。第三，出臺有關稅收等優惠政策，支持物業服務企業的發展。在我國，物業管理是一種微利性行業，其規模效益顯得尤為重要，通過出臺有關政策和積極引導，加速行業的轉型升級，支持口碑好、業績佳、實力強的物業服務企業收購吞并小型物業服務企業，通過市場化手段淘汰資質差、管理混亂的企業，促進物業服務企業規?；?、集團化、品牌化發展。此外，比照新辦企業，減征或免征物業服務企業營業稅和企業所得稅，或者適當調低營業稅稅率。對小區物業管理服務達到一定標準后，視物業服務企業對社會公共事務貢獻程度確定稅收優惠比例。

（二）促進業主委員會建立，發揮積極作用充分發揮業主委員會的作用，對具備建立業主委員會條件但還沒有建立的，物業管理行政主管部門給予幫助指導，推動落實。凡具備建立業主委員會條件的，物業管理行政主管部門根據法律有關規定，會同開發建設單位、街道辦事處、居委會、轄區派出所制定業主委員會組建方案，組織召開業主大會或業主代表大會，協調、指導選舉產生業主委員會，并由市、縣物業管理主管部門備案登記后，在物業管理活動中代表全體業主依法開展活動，維護業主的合法權益。認真履行《物業管理條例》規定的五大職能：選聘或解聘物業公司，監督物業公司的日常活動和小區管理經費的使用，對管理服務提出批評和建議，依照有關法規和物業管理合同監督物業公司服務好小區。

（三）發揮政府引導職能，明確職責分工要用法律法規來明確居委會和物業公司的職責，指導和規范其工作。這是避免二者產生矛盾的首要條件。同時，政府積極引導物業服務企業、居委會各基層服務組織通力合作、協同工作。明確物業管理主管部門，抓好社區組織體系和社區主任及小區業委會隊伍建設，街道切實加強對社區工作的指導，著力推進社區物管工作。各街道基層組織要加強對住宅小區物業服務企業的關心和支持，將物業管理與創建和諧社區等中心工作結合起來，充分運用物業管理平臺進行組織、教育工作，與物業服務企業共同開展消防、安全、衛生等方面的宣傳，使住宅小區成為社會主義精神文明建設的窗口和基層公共管理形式創新的典范。

（四）充分發揮物業服務企業近水樓臺的優勢，政府所需要的基層信息由物業服務企業單一采集、法定提供住宅小區、樓宇大廈是社會管理的基本單元，與其對應的物業服務企業是最基本單元的具有法人資格的“網格員”。為此，充分發揮物業服務企業具有掌握第一手基層信息的優勢，政府所需要的基層信息實行由物業服務企業單一采集、法定提供，改變過去多頭采集造成擾民的做法。從立法層面、健全機制著手，解決基層信息的采集和管理問題：明確賦予業主、租戶及其他人員應主動向其所對應的物業服務企業履行登記有關基礎信息的義務；同時，物業服務企業應承擔掌握社區各類設施及人員基礎信息的責任，定期向政府有關部門提供。政府部門的職責主要是做好監管和督查工作，將物業服務企業提供社區或樓宇基礎信息服務的責任納入資質考核內容，強化動態督查和考核，對物業服務企業提供信息真實性、完整性進行核實，作為對物業服務企業資質認定的一項重要標準和獎懲依據。

（五）鼓勵物業服務企業成立便民服務類社會組織，向居民提供日常的專業社區服務物業服務企業作為與社會管理和服務息息相關的行業，長期以來已經在社區里開展了一些文體活動和便民服務，取得了一些經驗，應趁此形勢向社會企業轉型，除了承擔傳統物業管理外，還可利用其24小時貼近居民的優勢，更好地處理社區關系和社區事務，提供更專業和優質的社區服務，如居家養老、日間照料、社區教育、社區文化、網購服務等，以進一步提高管理服務水平，改善與業主的關系。政府給予政策支持與獎勵，從而穩定這支社會管理的骨干力量。

（六）完善配套，綜合整治，推動老舊小區物業管理工作的開展加大對老舊小區的整治，政策上給予重點扶持。舊住宅小區增建必要的物業管理設施，可享受舊城改造的優惠政策，土地規劃等部門要給予優先審批。承擔舊住宅小區物業管理綜合整治任務的物業服務企業，稅務部門給予一定的優惠政策。轉變業主的物業管理消費意識。借鑒國內其他地區的一些先進經驗，將物業管理納入社區管理的范疇，街道辦事處和居委會可以整合各部門的管理資源，爭取轄區物業服務企業的共同配合，盡快改善老舊小區的管理狀況。

（七）提升從業人員素質搞好物業管理人員的培訓工作。要有計劃、有步驟地開展物業企業經理、部門經理、管理人員崗位培訓，實行持證上崗制度。同時，物業服務企業還應根據情況和工作崗位的需要，定期或不定期的對基礎作業層人員進行短期專題培訓，不斷提高從業人員的專業技術水平。

（八）促使物管行業協會成為樞紐型社會組織，指導和引領本行業提供更好的社會管理服務秦皇島市物業管理協會通過制訂行業標準、物業服務規范，完善物業服務價格形成機制和第三方審計、資質監理、調解糾紛、考核評估制度；進一步發揮其在業務上的龍頭帶動作用和日常管理服務中的平臺作用，引領物業服務企業從單純的物業管理模式，逐漸改變成為更具社會責任的專業角色。

作者：張鵬劉琳琳郭婭付金萍劉瑞明單位：東北石油大學秦皇島分校秦皇島市永生建設工程咨詢有限公司