本站小編為你精心準備了物業管理企業集團內部控制思考參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

一、目前物業管理公司內部控制的現狀

當前，物業管理公司實際發揮作用的部門和制度很少，盡管公司有內部控制部門和相應的內部控制制度。與此同時還有大部分物業管理公司未塑造完善的內部控制制度，制度不健全，內部控制不合理，從而導致內部控制效力下降。更為現實中所見的是，很多物業管理公司雖然制定了嚴格的控制管理制度，卻為了方便處理業務而跳過制度的制約，從而使得內部控制制度只是走過場，流于形式，嚴肅性缺失，無法起到內部控制和監督的作用。與此同時，不僅制度方面存在嚴重問題，而且物業管理公司的經營范圍比較單一，從而造成了內部控制更多體現在物業管理費的管理和會計核算的不規范。一般來說，收繳物業管理費的工作是由物業公司小區管理員或是物業公司特別指定的人員來承擔的。業主通常會在收到收據后向相關管理人員進行繳費,而收費的人按照收據金額將收據單作為憑證退回業主，同時將記賬單交給財務部門入賬，并且由管理臺賬的記賬員記賬。看似嚴格的操作體系從內部控制角度看尚有不妥的地方。首先來看，當物業管理公司的收費員在收取費用時，會計部門無法對是否按時、全部、上繳費用以及有無拖欠、挪用公款這些現象進行直接有效的控制監督。其次，對于記賬員所登記的臺賬，缺少切實有效的檢查核準制度來監督記賬是否屬實，所記金額是否準確，由此促使了物業管理費臺賬登記收入與會計員所核實的賬目不同這樣的高風險漏洞。最后，各會計在這期間物業管理費的收入按照收付實現制的方式來結算當期收入，這并不能客觀真實反映這會計期間的收入,更有甚者將當期的物業管理費用轉成下期會計期間，這促使物業管理費用成為企業用來調節利潤的蓄水池。本人總結后認為目前物業管理集團內部控制主要存在以下四個方面的問題：

（一）對于內控缺乏足夠的認識很多物業管理企業對于自身都沒有正確的認識與定位，認為自身就是擔任著配角這種角色，在發展策略上沒有一定的自主性，這樣就嚴重阻礙了企業集團內部業務的開展，讓自身的缺陷不能完全暴露出來，不能有效改進自身。再者，現在很多物業管理集團和房地產企業員工之間存在混淆的情況，很多管理人員在以前都是從事房地產行業的管理，對于物業集團的管理并沒有足夠的經驗，更沒有受過專門的訓練和教育，這樣自身在管理上首先就不具備足夠的專業知識與技能，管理起來也是十分的費力，在管理中學習的情況也十分不利于企業的發展。第三個方面，物業集團的盈利利潤是比較低的，員工的薪資水平和其他行業的人員相比較也存在不小的差距，這就導致很多物業管理集團不能按照預定的目標招收到足夠的管理人員。這就是阻礙本行業發展的一個瓶頸。為了達到招收目標的營運要求，企業集團沒有辦法只能夠降低納新的要求，這樣讓相當一部分沒有經驗、素質不高的管理人員進入到企業之中，再加上企業也缺乏對于這部分員工的思想教育和能力培訓，最終導致管理人員素質始終不能得到有效的改善，使其不能夠適應在當今競爭的時代企業發展對其的工作能力的要求。這些因素綜合起來，直接造成了現在的物業管理企業當中內控沒有得到有效的重視，內部控制環境也不是很理想。

（二）內部控制在風險判斷上存在很多缺陷每一個企業在發展的過程中都會受到各種不利因素的干擾，這些因素的存在會嚴重阻礙企業的運營，對于物業管理企業也是如此，給發展造成了很大的安全隱患。但是一個企業如果具備一套完整的內部控制體系，那么就會有效的對于風險做出評判，從而杜絕風險的發生。舉一個簡單的例子，就拿房地產開發商對用戶交房來說，在這一過程中就需要物業集團和房地產企業之間有良好的溝通，這樣才能夠保證業主的入駐滿意，享受到應有的服務。一旦房主發現房子的質量存在問題，就可能對于房地產企業和物業產生疑慮，隨之而來的就是他們的誠信受到質疑，進而對其以后的經營產生不利的影響，影響其利潤獲取。在發現房子的質量存在一系列問題以后，業主可能就會產生反感的心理，從而拒絕繳納一些應該支付的費用，這樣物業也沒有足夠的理由強行進行征收，最后造成自身的損失，使資金不能夠有效的收回和獲取，將自己的發展計劃攪亂，產生一些運營風險，嚴重者會產生不可估計的損失。

（三）沒有完備的內控措施和強硬的執行力度內部控制應該建立在內部牽制的基礎上，說的明白一些就是部門之間以及每個工作人員之間應該分清自己的工作職責，同時還要加強交流，因為很多任務不可能單獨由一個人或者一個部門完成，也不是任何一個崗位的人說做就能夠做的了的。但是現在的物業管理企業存在很多問題，由于無法雇傭到好素質人員，只能提升工資的水平，這樣就給自己的發展增加了很大一部分成本，在這種情況下還要保證企業的正常運行，很多攤子都擺的很大。加上很多員工的素質并不是很高，造成在工作的過程中沒有一定的工作流程，內控制度的缺乏將這一情況加重，使企業失去控制。內部控制和執行在一定程度上是相互矛盾的，這種矛盾讓企業的管理水平不斷地下降，企業的長期良好運營的目標受到了威脅。

（四）內控制度缺乏方向性目前我國的經濟正在不斷的向市場化發展，企業和企業之間的競爭正在不斷地加劇，作為物業管理企業，其發展也受到了前所未有的挑戰。這種情況下，要想取得較好的發展效果，企業的發展方向是至關重要的，它在一定程度上決定了企業的未來和利潤的獲取方式。但是目前的情況是很多物業管理企業內部由于內控制度的缺乏，造成企業的發展方向不是十分明朗，在制定發展計劃的時候，很多人注重的只是短期內的收益卻忽視了長遠的發展，因此即使建立了較為完備的發展體系，也不能從根本上解決企業發展沒有方向性的問題。以上這些因素，都讓企業的內控制度存在很多問題，從而限制了企業的發展。

二、完善物業管理公司內部控制制度的對策

（一）保證會計制度有章可循由于物業公司存在較多的委托經營業務的特殊性，因此物業管理需要在成本會計的科目下分清共性服務與個性服務的營業成本。物業公司區別于其他企業的特點是由于接管了大量業主的固定資產的管理，因此風險性特別大，而且還肩負著重大的責任。所以，在物業公司進行管理時，會計運算必須強化資產核算的及時性、準確性與真實性。物業公司必須要及時核算財產保險的會計事項、預提及待攤費用的會計核算工作，以便維護業主的資產的完好與及時補償意外損失。房屋的公有產權單位與私有產權人構成物業公司的主要服務對象，公司的財務管理必須要分戶核算各業主的應收款項，這其中包括分戶收取住房修繕金的明細核算。

（二）內控制度要建立在企業的發展現況上近年來我國頒布了很多關于企業內控制度的文件和法律條文，其中對于內控制度都做了較為詳細的闡述和說明，其中重點提出的就是把一些重要的業務流程體現在會計賬目上，使其更加明確詳細。而內控制度首先進行的，就是對于財務部門的審查，重點是對于任何賬目進行詳細的調查，針對每項經濟活動涉及到的方方面面搞內控的過程中都要進行核驗，看看在經濟活動的過程中是否嚴格按照公司的要求進行，每個活動都是否具備足夠的證據。當然，內部控制并不是簡簡單單的審查，其中涉及到眾多的因素和限制條件，在全面開展內控之前，要看本企業內部目前的情況是否可以進行內部控制，而判斷的依據就是內部控制的實質，就是在企業實際情況的基礎上展開。內控的施行要保證不會出現任何問題與風險，不會出現失控，杜絕舞弊的現象發生，不斷降低企業的經營風險。

（三）提高員工素質和工作能力一個企業運營的情況可以從財務水平上直接體現出來，因此在內控的過程中不能離開財務這一基本準則，任何改革也要由財務部門首先開展，不能把財務作為企業在運營過程中的一小部門，而是應該作為一項重要的經濟數據來對待，作為公司發展的決定性因素，這樣才會對內部控制產生足夠的重視，大部分員工受到這種內控環境的影響，都會對于內控產生心理上的重視，這樣就可以有效的提升員工的各種意識，企業在這時應該抓緊組織一部分人員進行學習，趁熱打鐵，加大員工們對于專業知識和技能的學習，首先提高員工的基本技能與素質，再通過之后工作中的各種鍛煉，增加工作的經驗，讓理論和行動有機的結合起來，給內控制度的完美施行提供了后勤保障。同時管理人員應該從自我做起，制定好了內控制度以后不要監督別人是如何履行的，首先要自己嚴格遵守，給別的員工做好榜樣，這樣才可以提升自己的威信，更好的讓別人信服。

（四）不斷強化內控過程中的風險職能每個企業在運營的過程中時刻都伴隨著風險的發生，為了保護企業的資產盡可能少的受到損失，就需要企業管理者有預謀的提前做好風險評估。作為一個管理者，應該時刻感受到市場的變化給自身帶來的壓力，應該具備充分的風險意識，不能盲目的夸大風險同時也不要忽視風險帶來的消極作用。然后，應該正確看待企業的風險和利潤之間的關系，很多企業通過一系列的措施最終將風險完全的控制住了，但是也耽誤了自身的發展，沒有取得良好的收益，這種現象不應該發生，不能因為控制風險而忽視了利益的收取，最好是在控制風險最小化的同時還可以保證利益的最大化，這樣才算正確處理好了風險和收益之間的關系。此外，對于風險的評估應該具備完整的流程，一切行動都應該具備流程和準則，盡量做到任何流程都是有章可循，減少主觀因素對于風險的錯誤判斷。在建立了正確的風險評估體系之后，企業就能夠對于風險的大小做出較為正確的判斷，從而提前做好預防，保證內控制度的順利實施，也促使企業的良好運營發展。

（五）樹立正確的內控觀念，完善審計監督體系物業企業的發展要向長遠的方向看，為了達到良好的內控效果，正確的內控觀念是十分重要的，只有具備了健康的內控觀念，員工們才會對于內部控制有足夠的認識和重視。我認為，這一重大的責任就落在了企業的管理者身上。首先要拿出一部分資金進行內控體系的建立與完善，真正的將內控落實到現實的行動中來，不要停留在書面形式上，這樣就可以給內控的有效實施提供足夠的制度保障。第二，管理者應該具備相應的知識與能力，認識到內控的好處和積極的作用，并且自身應該對于內部控制有著足夠的了解，才會對手下的員工進行說服和培訓，教授給他們相應的理論知識，給他們提供思想上的支持。第三，應該不斷發揚企業內部的優秀文化，讓員工們時刻都會受到環境的熏陶，從而在潛移默化中改善自己的思想觀念，不知不覺促進內控制度的完善。內控制度的順利施行應該有一個審計監督部門作為執行者有效實施。現如今很多物業管理企業都設有審計監督部門，它們的存在就是對于公司的各項活動進行調查和監督，保證活動的準確性和合法性，有效減少舞弊事情的發生。如何建立審計監督部門也是一個較為重要的話題，首先審計監督部門的領導人員應該聘請有經驗有能力的骨干人員擔任，并且選拔出一批符合審計工作的職工進行集中地培訓，保障工作的準確性。然后審計部門的工作應該具備一定的獨立性，其他部門不能對其進行干涉，還要積極配合審計工作的開展，接受審計人員的監管。審計部門在工作的過程中應該有側重點，因為作為物業集團的工作量太大，業務分支也較為繁瑣，為了提升整體上的內控效果，審計部門的主要工作應該是企業的核心業務進行監控和管理，當然，其他的工作也不能放松警惕，可以采取定期檢查和不定期抽查的方式進行。

三、總結

物業管理企業是伴隨著房地產行業的發展新興起來的行業，十分具備發展的潛力。但是現如今受到市場等各方面的影響，物業管理企業的發展面臨著很大的壓力，在這種情況下，為了保障自身的競爭力不會下降，就要從自身發現問題解決問題，這就需要內控制度的完整實施，改善企業目前存在的問題和不足，只有這樣，才會使內控制度發揮出應有的作用，更好的為物業管理企業服務。

作者：藍璐 單位：深圳市利金城投資發展集團有限公司