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摘要：

綜觀我國物管行業風云變化，可以總結為以下三處著力點：第一，小區治理理念從“物業管理”到“物業服務”；第二，物業管理公司從企業服務專門化到“互聯網+”一體化；第三，小區業主自治從政府主導到自動自發。可以預見的是，未來住宅物業管理的發展趨勢必然是小區善治，也即和諧小區建設。

關鍵詞：

住宅物業；物業管理；小區善治；和諧小區

綜觀我國物管行業風云變化，可以總結為以下三處著力點：第一，小區治理理念從“物業管理”到“物業服務”；第二，物業管理公司從企業服務專門化到“互聯網+”一體化；第三，小區業主自治從政府主導到自動自發。可以預見的是，未來住宅物業管理的發展趨勢必然是小區善治，也即和諧小區建設。

一、住宅物業管理的現狀

1.中國物業管理市場的第二次“大洗牌”。1981年深圳市第一家商品房管理專業公司——深圳市物業管理公司登記成立，標志著我國物業管理踏出了第一步。21世紀初，在結束了住宅物業管理企業由房地產開發商子公司向專門化轉型的第一次“大洗牌”后，國內市場上涌現了一大批享譽全國的優秀專門物業管理公司，如深圳萬科、深圳金地、上海銀灣等。隨著經濟的發展，社會的進步，我國住宅物業管理市場的第二次“大洗牌”早已來臨，正在持續。中國物業管理協會會長謝家瑾在2014年度物業管理年度論壇（合肥）上作了題為《物業管理向現代服務業轉型升級》的匯報。概而言之，新一輪的轉型乃是物管特色決定、行業現實所逼以及政策大勢所趨的多方共同作用下的產物。商業模式、服務方式及管理方法都要進行結構性轉變。綜觀我國物管行業風云變化，可以總結為以下三處著力點：第一，小區治理理念從“物業管理”到“物業服務”；第二，物業管理公司從企業服務專門化到“互聯網+”一體化；第三，小區業主自治從政府主導到自動自發。全國物業服務標準化技術委員會（國家TC）獲批成立，不僅是深圳標準，更是中國標準。這代表著中國物業服務標準即將迎來統一，意味著我國物管行業將和世界接軌，對于本土企業而言，是機遇也是挑戰。

2.越老越多的物業服務糾紛進入司法渠道。2007年《中華人民共和國物權法》頒布施行以前，學者多將問題癥結所在歸于建筑物區分所有權制度的缺失。然而在對此作出專章規定（第二編第六章）的《物權法》頒布施行逾七年的時間里，物業服務糾紛越發紛繁復雜，最高人民法院于2009年制定公布的《關于審理物業服務糾紛案件具體運用法律若干問題的解釋》與《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》正是司法審判實踐中所面臨的壓力與日俱增的直接反映。物業服務糾紛不再是一個可有可無的小問題，而作為一個關乎人們“衣食住行”基本生活狀況的重要問題受到全社會的密切關注，其中所蘊含的法律問題也發人深省。

3.行業違法行為的媒體曝光率與日俱增。近年來，隨著新聞媒體的大量報道，“住房維修基金使用難”、“小區停車不合理收費”、“業主拖欠物業費”、“住宅私改商業房”、“小區內廣告收益不明”、“物業管理費支出不明”、“業主被盜能否追責物業”等一大批發生在人們身邊的物業管理中的法律問題進入社會視野，成為全民關注的現象級社會問題。現代住房商品化、社會化、貨幣化的演變催生了市場化的房地產物業服務。隨著物業管理業的蓬勃發展，業主、物業管理公司以及業主委員會之間的矛盾愈演愈烈，糾紛呈多發態勢。這不僅擾亂了住宅小區正常的生活秩序，而且危及我國物業管理行業的健康發展。

二、住宅物業管理的發展趨勢——小區善治

所謂小區善治，也即和諧小區建設。筆者認為，和諧小區的建設并非一味打壓物業管理一方，也不是過多的寄希望于業主的完全自治。對于住宅小區而言，往往涉及業主、物業管理企業和政府三方關系，唯有三方協力，才能達到某個平衡點，使得業主收獲良好的居住環境，物業得到可觀的回報，政府實現秩序的維持。而這并非是可以量化的，而需要在實踐中不斷嘗試、摸索、總結。如此堅定的意義有三，分述如下：

1.和諧小區建設是物業管理轉型的首要舉措。傳統物業管理向現代服務業轉型升級是社會發展的一個重要的趨勢，是物業管理科學發展的必經之路。物管行業的有識之士已經清醒的認識到，未來的競爭將不再是產品的競爭，不再是渠道的競爭，而是資源整合的競爭。《政府工作報告》提出了"互聯網+"的概念，結合"全面深化改革"的大背景來看，互聯網一定是這場改革大潮中的重要工具，而且勢頭可能比預計的更猛烈。而無論從何種轉型方法以及目標來看，和諧小區建設，即是最終成果，也是首要舉措。

2.和諧小區建設是增強居民幸福指數的必要條件。幸福指數是對人們通常所說的幸福感的量化，是人們根據一定價值標準對自身生活狀態所作的滿意度方面的評價。“衣食住行”向來是人類需求的最低層次需要，也是最低級別的幸福指數，但萬不可因此對此輕視或是忽視，人的幸福基于生存，較高級的需求基于較低級需求的滿足。而在“衣”、“食”、“住”、“行”四個方面，“住”尤為特殊，即便放在物權法領域，所有權也是相較于擔保物權、用益物權等他物權極為特殊的存在。房屋自古被我國人民視為安身立命之本，居住不僅僅意味著買到房子，更多的，是在這之后也許長達一生的居住，而當代城市居住的環境，有賴于物業管理。從業主角度而言，在當前社會普遍保證衣食無憂的基礎上，不僅要有房可住，更要舒心的“住”，才能更好的“行”。換言之，和諧小區建設正是在推進人民民主的制度化、規范化、程序化，因為和諧小區建設必然需要業主自治。

3.和諧小區建設是解決物業服務糾紛的根本方法。當下物業服務糾紛原因歸根結底在于“缺乏溝通”。具言之，業主與物業公司雙方之間缺乏真實的意思表示，沒有有效的溝通,。業主不了解物業服務行業，反之亦然，雙方缺乏換位思考。眾所周知，信任源于體諒,體諒根植了解。客觀而言，在業主毫無決定權的前期物業服務合同中，物業服務范圍、服務內容、服務標準不透明、收費依據不明確、違約責任含糊不清,著實無法讓業主放心,而這些都直接導致了部分業主選擇以拒絕交納物業服務費用來保護自己權益的做法。而和諧小區恰好注重溝通。在筆者看來，所謂的管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧等等要求，究其本質，無非二字：“溝通”。唯有溝通，才是釜底抽薪之良方，而不是一味地治標不治本。中國古人早就明白，堵不如疏的道理。溝通，意味著對話，這在當今中國，顯得尤為重要，并不囿于物管行業。

參考文獻：

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作者：賈韶琦 谷芃 單位：湘潭大學法學院