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【摘要】城市發展日新月異，對住宅小區物業服務企業的消防安全管理工作需要提出更高的要求。當前不少物業服務企業在管理方法和內容上都存在不足，從而造成火災隱患難以發現及消除等問題。究其原因，有企業內部管理因素也有外部環境因素。本文通過分析住宅小區物業消防安全管理工作中存在的問題，提出了應對策略。

【關鍵字】物業；消防安全管理；問題；對策

引言

隨著城市建設的加快，近十幾年來房地產業迅猛發展，各類住宅尤其是高層建筑如雨后春筍般出現，在二三線城市尤為突出。住宅小區建成后的消防安全管理一般由建設單位或業主委員會委托物業服務企業進行。據統計，筆者所在的仙桃市目前建筑面積5000平方米以上規模的住宅小區約300個，物業公司60余家。物業管理是20世紀80年代引入中國的，其水平仍處于發展階段，在多數中小城市中更是處于起步階段，所以新形勢下的物業消防安全管理工作面臨著新的挑戰。不少住宅小區在建成投用幾年后，其固定消防設施不同程度地存在損壞或失效的現象，部分甚至處于完全癱瘓狀態，無人管、無人問，火災事故發生后不能有效發揮滅火作用，給人民群眾的生命財產安全造成極大的威脅。

一、住宅小區物業消防安全管理常見問題

（一）物業消防安全管理范圍、內容不明確

物業服務是由建設單位或業主委員會委托進行管理，管理范圍和內容由合同約定，受國家相關法律保護。當前不少物業公司日常管理往往側重于區域內的電梯、供水、供電、停車、環境衛生等日常生計類事項，而不重視消防設施維護保養、消防通道、安全出口、用火用電規范等安全類事項。不少物業管理人員認為火災事故發生概率不高，消防管理是一項可有可無的工作。甚至還有人認為，消防工作應由消防監督部門過來檢查指出問題后，再由物業管理企業進行整改。

（二）物業服務企業對自身應承擔的法律責任模糊

物業服務企業依照全體業主的授權，約束個別業主的行為，以維護全體業主的利益和社會公共利益。當前，物業服務企業素質參差不齊，不少企業在日常消防安全管理過程中對自己應承擔的義務和被賦予的權利并不是很了解。這種現象導致了在日常管理中，物業服務企業既不知道有權利去做什么，也不知道“不作為”應承擔什么法律責任，沒有思想上的緊迫感和工作上的責任感，在消防安全管理上麻痹大意。目前全國物業服務企業因為工作不到位，導致火災事故發生后引起訴訟的案件很多。

（三）物業服務企業對消防管理經費來源不明確

物業服務企業管理的共用消防設施產權屬全體業主，而非物業服務企業。在明知存在火災隱患的情況下，不少物業服務企業卻以“整改資金不足”為由拒絕整改或拖延整改。物業管理經費來源主要有兩個方面。一是開發商、業主繳納到建設、房產主管部門的專項維修資金，二是物業服務企業收取的物業管理費。因為種種原因，目前一些物業服務企業在專項維修資金的支取和物業管理費的收取上存在一些困難，從而造成消防投入資金不足。

（四）物業服務企業管理人員消防業務能力素質不高

筆者在調研中發現，不少物業服務企業從業人員存在年齡大、學歷低等問題。究其原因主要是物業服務企業員工待遇一般處于城市平均水平的中下游，年紀輕、學歷高的人員不愿從事該工作，所以物業服務企業往往聘用一些年紀偏大、沒有專業管理學歷的人員，通過簡單培訓就上崗了。新形勢下的高層住宅、商住樓等建筑往往配備有復雜的自動噴水滅火系統、火災自動報警系統、防排煙系統等，不少物業服務企業的員工對這些系統的維護保養甚至是日常操作都不熟悉。《湖北省消防條例》第三十五條明確規定了重點單位消防安全管理人、自動消防系統操作人員必須持證上崗。而近幾年來，物業服務企業管理人員實際通過考核并獲得國家頒發的資質證書的比率并不高，且多數是初級證書，鮮有中級及以上證書。同時，物業服務企業現有的用工模式多為短期合同制，人員流動性比較大，不能保證消防管理的連續性。正因為部分物業服務企業管理人員消防業務素質不高，不知道消防工作干什么、怎么干，導致部分住宅小區特別是高層住宅消防安全管理漏洞百出，這些都是擺在物業服務企業面前亟需解決的問題。

（五）物業服務企業管理模式單一，與消防監管部門協同配合不夠

不少物業服務企業認為其與消防監管部門的關系就是被管理者與管理者的關系，缺少一種協同配合的默契。物業服務企業在日常管理中發現了火災隱患，往往會督促當事業主進行整改，而總有極少數法律意識淡薄的業主拒不配合改正。當這種現象發生時，不少物業服務企業都會大事化小、小事化了，最終不了了之。不少物業服務企業自認為如果通報給消防部門，說不定就會惹來一身麻煩，自己能處理就處理，不能處理就拖著，等消防部門哪天檢查發現了再說。如住宅底層小門面裝修隔層、占用消防通道等，物業服務企業不及時制止這些現象，也不報告消防部門，等到消防部門檢查發現時，隱患已形成，后期整改工作將會花費大量的時間、金錢與精力。

二、物業消防安全管理工作的建議

（一）加強有關消防法律法規的學習，明確自身管理的職責

物業服務企業應加強有關消防法律法規的學習。涉及物業消防管理方面的國家、地方法律法規很多，如《中華人民共和國消防法》《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》《物業管理條例》《湖北省消防條例》《高層民用建筑消防安全管理規定》等，這些法律法規明確規定了物業服務企業享有的權利與應盡的義務，以及違反相關法律法規后應承擔的責任。如，《中華人民共和國消防法》第十八條規定：“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。”《湖北省消防條例》第二十七條、第二十八條也明確了相同的內容。《湖北省消防條例》還明確規定：“物業服務企業對占用、堵塞、封閉疏散通道和安全出口、消防車通道、防火間距以及損壞消防設施器材的行為，應當予以勸阻、制止。”《中華人民共和國消防法》第六十條、第六十七條也規定可以對物業單位、主管人員、其他直接責任人員的違法行為給予相應的罰款、警告、處分等。物業服務企業要明確消防安全管理的內容，確定企業法人代表作為小區物業安全管理工作的第一責任人，再分級確定各自崗位的職責。物業服務企業應在工作中制定消防安全制度，開展消防安全宣傳教育，開展防火自查、消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保障公共消防設施、器材以及消防安全標識完好有效，引導業主不隨意停放電動車及充電。物業服務企業只有了解相應的法律法規，才能清楚自己肩上負擔的責任，做明白人、干明白事。

（二）加強管理人員消防業務素質培訓，完善自身軟硬件設施

物業服務企業平常要組織內部管理人員參加各類消防業務培訓，加強“四個能力”建設，會檢查、消除小區內的火災隱患；會在消防隊來之前組織撲救初期火災；會組織人員疏散逃生；會進行小區內部的消防宣傳教育培訓等。物業服務企業還應選用專門場所設立微型消防站，結合小區固有的消防設施器材，再配備一定的戰斗服、應急照明燈具、救生繩索等，做好隨時應急準備。物業服務企業還應設立專用的消防辦公室，存放小區竣工總平面圖、單體建筑竣工圖、消防配套設施及地下管網工程竣工圖、消防設施設備的安裝、使用和維護保養等資料，以備不時之需。物業服務企業還應成立專兼職消防隊，除了應急撲救初期火災外，平常還應組織開展防火巡查，對發現的火災隱患，如樓梯下部堆放雜物、電動車樓道充電、消防通道被堵塞等問題要立即處理。物業服務企業的相關重點崗位工作人員還應通過省級消防職業技能鑒定培訓考核，必須持證上崗。只有提高自身消防業務素質，完善軟硬件設施，物業服務企業才能打好底蘊，沉穩應對各類消防事件。

（三）加強消防宣傳，促進業主消防意識，齊抓共管消防工作

提升住宅小區的消防工作，僅靠消防部門的監督、物業服務企業的管理還遠遠不夠，必須要調動大多數的業主共同參與才行。只有通過消防宣傳，讓業主了解到消防工作與其工作、生活息息相關，是為了保障業主的安全，良好的消防安全環境需要大家共同去維護創造，這樣才能調動業主的積極性。物業服務企業應在小區明顯部位設置消防宣傳標志牌、發放消防法律常識及家庭防火等宣傳材料、在居民樓道內張貼固定消防警語、制定居民消防公約、組織宣傳消防安全知識等強化人們的消防安全意識。物業服務企業還應與業主委員會聯系，組織內部安保人員和小區消防志愿者開展形式多樣的消防滅火及疏散演練，邀請消防隊員講解家庭防滅火知識，使廣大業主掌握防滅火的基本方法和火場自救逃生的基本技能。只有發動廣大業主對消防工作齊抓共管，變被動為主動，自覺維護公共消防設施，堅決同各類消防違法行為作斗爭，細微之處也不放過，才能將住宅小區的消防安全管理推向更高臺階。

（四）加強與消防救援機構或轄區公安派出所的配合、協調

《物業管理條例》規定，“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作”，“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”《湖北省消防條例》也規定，對占用、堵塞、封閉疏散通道和安全出口、消防車通道、防火間距以及損壞消防設施器材的行為不聽勸阻、制止的，物業服務企業應當及時向消防救援機構或者轄區公安派出所報告。所以，物業服務企業應加強與消防救援機構和派出所的配合，變單一的自我管理為多種形式的協同管理，及時處理各類火災隱患，確保區域內的消防安全穩定。

（五）制定全年消防工作計劃，做好經費保障

物業服務企業應在年初制定管理區域內的全年消防工作計劃，統籌安排消防管理工作要達成的目標和任務，并做好經費預算，確保計劃的實施。物業服務企業的全年消防工作計劃應包括消防設施器材的維護保養、固定消防系統的檢測、滅火和應急疏散預案制定、重要時期的消防宣傳、員工的消防培訓、義務消防隊的演練、每日巡查的工作安排等，每項工作都制定相應的時間表，并嚴格按照計劃落實。消防相關法律法規對消防管理經費保障有明確規定。《湖北省消防條例》規定：“住宅區共用消防設施保修期內的維修等費用，由建設單位承擔；保修期滿后的維修、更新和改造費用，納入共用設施設備專項維修資金開支范圍；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，消防設施維修、更新和改造費用由業主按照約定承擔，沒有約定或者約定不明確的，按照各自專有部分建筑面積所占比例承擔。”其他涉及物業管理方面的法律法規也有類似規定。物業服務企業應嚴格規范自己的管理行為，日常加強與建設、房產等主管部門的溝通聯系，編列消防系統維護保養等所需的經費預算，按法律程序向建設、房產主管部門申請專項維修資金。同時，物業服務企業還應從收取的物業管理費用列支消防宣傳、巡查、培訓等日常管理方面的經費。所有用于消防安全管理項目的經費都必須專款專用，不得挪作它用。

（六）加大消防監督檢查力度，督促、指導火災隱患整改

《中華人民共和國消防法》第五十三條規定：“公安派出所可以負責日常消防監督檢查、開展消防宣傳教育，具體辦法由國務院公安部門規定。”《消防監督檢查規定》第三條規定：“公安派出所可以對居民住宅區的物業服務企業、居民委員會、村民委員會履行消防安全職責的情況和上級公安機關確定的單位實施日常消防監督檢查。”這里明確規定了公安派出所對物業服務企業監督檢查的內容。由此可見，消防救援機構與公安派出所都有責任對物業服務企業的消防履職情況進行監督檢查，加大對物業服務企業的消防監督檢查力度，并對發現的問題依法處理，督促隱患整改，使其在思想上和行動上保持警惕，明確自身應承擔的法律責任。同時，消防救援機構和公安派出所還要經常性指導物業服務企業開展消防安全管理工作，協助其開展消防宣傳和消防知識培訓等，指出其管理上的漏洞和不足，提出火災隱患整改的優化方案，更進一步的提升物業服務企業的消防安全管理工作水平。

結束語

新形勢下住宅小區物業消防安全管理工作更加專業化、系統化，我們要逐步提高物業服務企業的消防業務能力素質，增強其消防安全管理水平，加大消防監督檢查力度，使其消防安全管理工作形成齊抓共管局面，盡可能地消除火災隱患，杜絕各類火災事故的發生，為業主創造一個安全、舒適的居住環境。

作者:李義 單位:仙桃市消防救援大隊