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一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與招商合作

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，招商工作尤其重要。開(kāi)發(fā)商應(yīng)從下面幾個(gè)方面入手。

1.根據(jù)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確商業(yè)定位。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平、商業(yè)形態(tài)以及項(xiàng)目周邊市場(chǎng)需求等進(jìn)行調(diào)查，以做到深入了解，進(jìn)而確定開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)規(guī)模和目標(biāo)市場(chǎng)等，這樣可以避免今后出現(xiàn)招商、銷(xiāo)售、出租不順利的情況。同時(shí)應(yīng)考慮主力店的設(shè)置，一般商場(chǎng)主力店將起到一定的引導(dǎo)、市場(chǎng)推廣的作用，在與主力店有合作意向后，發(fā)展商可考慮與主力店共同完成市場(chǎng)調(diào)研及商業(yè)定位，進(jìn)行后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工。

2.在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，開(kāi)發(fā)商先應(yīng)該進(jìn)行招商。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，先開(kāi)展招商工作，可以為開(kāi)發(fā)商將要開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)開(kāi)拓商業(yè)市場(chǎng)，可以避免開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的商業(yè)建筑布置不能滿(mǎn)足商業(yè)客戶(hù)的需要而出現(xiàn)招商難、空置率高等問(wèn)題。前述公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目（靜安寺交通樞紐及商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），目前項(xiàng)目將進(jìn)行“毛胚房標(biāo)準(zhǔn)”竣工驗(yàn)收，招商工作一直沒(méi)有開(kāi)展，因?yàn)檎猩坦ぷ鞯膰?yán)重滯后，將會(huì)給招商工作帶來(lái)很大的難度。

3.是否請(qǐng)專(zhuān)業(yè)招商顧問(wèn)值得考慮。招商可借助國(guó)際知名專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的招商資源，比如境外比較知名的“四大行”（仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕）他們掌握較大的商業(yè)客戶(hù)資源庫(kù)，一般可提供給發(fā)展商較好的建議。但有時(shí)因商業(yè)合同關(guān)系，招商招來(lái)的租戶(hù)的可持續(xù)性值得關(guān)注。在公司之前經(jīng)歷中的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)招商一年的招商與談判，項(xiàng)目商鋪基本滿(mǎn)租，但是大部分租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不能持續(xù)，導(dǎo)致許多租戶(hù)退租或經(jīng)營(yíng)不下去的情況，到后來(lái)不得不進(jìn)行商業(yè)重組及二次招商。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商可考慮自身需要，建立自己的招商團(tuán)隊(duì)，對(duì)招商工作可持續(xù)性發(fā)展有一定優(yōu)勢(shì)。

二、項(xiàng)目目標(biāo)體系的有效控制及實(shí)現(xiàn)，是項(xiàng)目管理的核心

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功實(shí)施是工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的總目標(biāo)。其中項(xiàng)目質(zhì)量（功能）目標(biāo)、工期（進(jìn)度）目標(biāo)，成本（費(fèi)用）目標(biāo)、安全（現(xiàn)場(chǎng)施工文明安全管理）目標(biāo)，共同構(gòu)成了項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系。

1.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量目標(biāo)。根據(jù)利益相關(guān)方的需求，合理利用各種有效資源，保證項(xiàng)目質(zhì)量及功能的完善。商業(yè)項(xiàng)目竣工完成，首先應(yīng)滿(mǎn)足有關(guān)的驗(yàn)收規(guī)范，在此基礎(chǔ)上具備應(yīng)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)靈活性，能使招商工作順利進(jìn)行（配合招商盡量少改或不改），按照之前的工程案例，新的租戶(hù)入住，或多或少都要求發(fā)展商進(jìn)行配合整改。

2.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工期目標(biāo)。在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、不拖延項(xiàng)目的進(jìn)度。在實(shí)施過(guò)程中充分利用周例會(huì)、專(zhuān)題會(huì)議合理控制進(jìn)度中的各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：如打樁完成節(jié)點(diǎn)，基礎(chǔ)施工完成節(jié)點(diǎn)，結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點(diǎn)，幕墻裝修完成節(jié)點(diǎn)，機(jī)電設(shè)施完成節(jié)點(diǎn)等關(guān)鍵進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，一個(gè)一個(gè)地落實(shí)，確保整體進(jìn)度目標(biāo)的完成。

3.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的成本目標(biāo)。在質(zhì)量不降低，進(jìn)度不拖延的前提下盡可能降低成本，使項(xiàng)目在建設(shè)、使用過(guò)程中能夠經(jīng)濟(jì)、安全、高效地運(yùn)行。

4.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的安全目標(biāo)。在施工前期、施工中間及完成后確保項(xiàng)目?jī)?nèi)部的安全及外部（對(duì)周邊居民、單位或其他建筑物）的安全。要千方百計(jì)避免安全事故的發(fā)生及盡最大可能消除不安全因素。在商業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況合理確定上述各個(gè)目標(biāo)及子目標(biāo)的優(yōu)先性，采取有效的措施確保項(xiàng)目總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

作者：崔光慶單位：東華大學(xué)管理學(xué)院