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第1篇

公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，是我國建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下住房制度轉(zhuǎn)換過程中新出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。目前，活躍于房地產(chǎn)市場的公房差價(jià)交換行為主、公房動(dòng)遷時(shí)貨幣安置等做法，均涉及到“公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓”這一敏感問題。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓是不允許的，一旦發(fā)生矛盾，訴諸法院，這種行為往往被認(rèn)定為違法。但不管怎樣，這一行為已經(jīng)從開始的私自地下交易日益走向公開化，事實(shí)上已得到了某些地方政府的默許和認(rèn)可?，F(xiàn)實(shí)的需要走在了理論和法規(guī)之前，迫使我們對公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的法律問題進(jìn)行深入研究。本文通過對公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀考察，分析了公房使用權(quán)的法律性質(zhì)，對公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓行為的合法化及如何進(jìn)行規(guī)范作了初步的探討。

關(guān)鍵詞公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)合法化規(guī)范化

目錄

論文摘要……………………………………………………………………………1

一、公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀…………………………………………………2

(一)公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的表現(xiàn)形式……………………………………………2

(二)公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中存在的法律問題……………………………………3

二、房使用權(quán)的法律屬性…………………………………………………………4

(一)現(xiàn)階段我國公房使用權(quán)的特殊性……………………………………………4

(二)公房使用權(quán)的法律性質(zhì)………………………………………………………5

(三)房改實(shí)踐事實(shí)上已承認(rèn)了承租人對公房的大部分收益權(quán)…………………6

三、公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實(shí)意義……………………………………………7

(一)公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓是住房從實(shí)物福利分配向貨幣化、

商品化、市場化分配轉(zhuǎn)變過程中不可避免的產(chǎn)物………………………………7

(二)公房使用權(quán)償轉(zhuǎn)讓的合法化具有積極的現(xiàn)實(shí)意義…………………………7

四、規(guī)范公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的法律對策思考…………………………………8

(一)對上海市、武漢市等現(xiàn)有地方性政策的借鑒………………………………8

(二)在前頭法規(guī)中確認(rèn)公房使用權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)，

使公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓行為合法化，并加以規(guī)范……………………………9

參考文獻(xiàn)…………………………………………………………………………11

公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，是我國建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下住房制度轉(zhuǎn)換過程中新出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。目前，活躍于房地產(chǎn)市場的公房差價(jià)交換行為主、公房動(dòng)遷時(shí)貨幣安置等做法，均涉及到“公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓”這一敏感問題。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓是不允許的，一旦發(fā)生矛盾，訴諸法院，這種行為往往被認(rèn)定為違法。但不管怎樣，這一行為已經(jīng)從開始的私自地下交易日益走向公開化，事實(shí)上已得到了某些地方政府的默許和認(rèn)可。現(xiàn)實(shí)的需要走在了理論和法規(guī)之前，迫使我們對公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的法律問題進(jìn)行深入研究。本文通過對公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀考察，分析了公房使用權(quán)的法律性質(zhì)，對公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓行為的合法化及如何進(jìn)行規(guī)范作了初步的探討

一、公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀

（一）公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的表現(xiàn)形式

1、公房的差價(jià)交換

公房的差價(jià)交換是指居民將自己租住的公有住房，補(bǔ)貼差價(jià)后購商品住房或私人住宅，或與其他居民租住的公房交換使用，或有償轉(zhuǎn)讓給他人使用的行為。最初的公房交換，是從有利生產(chǎn)、方便生活原則出發(fā)的一種純粹的房屋交換行為。九十年代初，“差價(jià)換房”這個(gè)詞才開始出現(xiàn)。隨著九十年代房改和市場經(jīng)濟(jì)的興起，人們逐步懂得房屋的地段、層次、面積、結(jié)構(gòu)、朝向、年限等都含有一定的價(jià)值，于是人們開始按等價(jià)交換的原則，用計(jì)算差價(jià)的辦法開展公房交換。到后來發(fā)展，演變?yōu)閱渭兊摹胺孔庾C買賣”，即公房使用權(quán)人直接將公房的房租證（即使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給他人，從中獲利。

2、公房動(dòng)遷的貨幣化安置

公房動(dòng)遷的貨幣化安置，是指把被拆遷人（公房使用權(quán)人）應(yīng)安置的居住面

積，根據(jù)安置地房屋建筑面積的單價(jià)折算成貨幣款，由拆遷人支付給補(bǔ)拆遷人，被拆遷人自行購置居住房屋的行為，也叫對公房使用權(quán)的“買斷”。通過這種方式，公有住房的使用權(quán)一下子就全部變成了現(xiàn)金歸公房使用權(quán)人所有。

以上公房交易的兩種形式都有一個(gè)共同性質(zhì)，即對公房使用權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓。

（二）公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中存在的法律問題

進(jìn)入九十年代后，公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，漸漸地從自發(fā)的地下交易走向公開化，成為房地產(chǎn)交易中爭議很大的一個(gè)熱點(diǎn)問題，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，一些地方政府有關(guān)部門于近年紛紛出臺(tái)有關(guān)公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的操作規(guī)范。如武漢市于1997年6月頒布了《武漢市直管公有住房權(quán)有償轉(zhuǎn)讓管理試行規(guī)定》，天津市于1997年推出了《關(guān)于加強(qiáng)公產(chǎn)住租賃過戶、調(diào)換、置換管理的若干意見》，并對公房試行貨幣化運(yùn)遷；上海市房地局自1997年底至1998年上半年，出臺(tái)了一系列的有關(guān)規(guī)定，如《關(guān)于可售公有住房上市的出售的試行辦法》、《上海市不可售公房差價(jià)交換試行辦法》、《上海市危棚簡屋改造地塊居住房屋拆補(bǔ)償?shù)貕K居住房屋拆遷補(bǔ)償安置試行辦法》；另外福州、溫州等沿海城市也開始了公房使用的上市交易。上述種種情況表明，公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓行為已得到了不少地方政府的認(rèn)可和鼓勵(lì)。

然而，有關(guān)法規(guī)遲遲未出臺(tái)。根據(jù)現(xiàn)有的法規(guī)，公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓是違法的。

1、從一般的法律原理上來看，公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓侵害了公房所有人——國家的權(quán)利

因?yàn)閺睦碚撋蟻碇v，既然是房屋租賃關(guān)系，那么，公房的承租人就只有房屋的使用權(quán)，不應(yīng)享有處分、收益的權(quán)利。不管理是公房的差價(jià)交換，還是房租證的買賣，或是公房的“買斷”，都是將屬于國家的收益轉(zhuǎn)移給了房屋使用人。也正因?yàn)槿绱耍渴褂脵?quán)的交易一直被視為“”。

2、公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓缺少法律依據(jù)

1994年建設(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》第26條規(guī)定，承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的、擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的、擅自買賣公有房屋使用

權(quán)的，出租人有權(quán)終止租憑合同，收回房屋，并可索賠損失?！渡虾Ｊ谐擎?zhèn)公有房屋管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定“未經(jīng)出租人同意擅自交換房屋使用或通過交換房屋使用非法牟利的，其交換無效，交換人應(yīng)各自搬回原處”。“擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租公有住房的，沒收非法所得，并處以非法所得三倍罰款”。類似的規(guī)定在此不再贅述?？傊畯默F(xiàn)行法規(guī)來看，歸結(jié)到一點(diǎn)，未經(jīng)允許，公有住房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓是違法的。雖然最近一、二年，不少地方政府的房地部門出臺(tái)了有關(guān)公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和行政性文件，但其效力畢竟不及國家行法規(guī)及地方性法規(guī)。我院近年處理了數(shù)起這樣的案件，未經(jīng)允許的公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓行為均被認(rèn)定為違法，得不到法律的保護(hù)。

3、公房使用的有償轉(zhuǎn)讓缺乏統(tǒng)一的操作規(guī)范，有的甚至處于失范狀態(tài)

公房使用權(quán)的交易自發(fā)產(chǎn)生，屢禁不止，一直是名不正言不順。對其利弊得失，亦褒貶不一，可以說國家一直是持觀望態(tài)度。從全國范圍來看這一交易領(lǐng)域處于混亂狀態(tài)，如收費(fèi)沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，從幾百、幾千至上方元不等；房屋評(píng)估隨意性大，甚至出現(xiàn)一套住宅相差10萬余元的令人啼笑皆非的個(gè)案；參與有效期價(jià)換房業(yè)務(wù)的單位魚龍混雜，大多不具有經(jīng)營房地產(chǎn)交換的資質(zhì)等等，諸如此類的問題，使換房者的利益受到了損害。

二、公房使用權(quán)的法律屬性

對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場上涌動(dòng)的公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓這股激流，是堵還疏，能否將其合法化，房地產(chǎn)界、司法界都有不同的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，對于公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓能否合法化這一重大問題，必須首先從理論上尋找它的立足之本。公房使用權(quán)的法律性質(zhì)就是一問題的理論基礎(chǔ)。其中的關(guān)鍵點(diǎn)就是公房使用權(quán)到底是物權(quán)還是債權(quán)，如果物權(quán)就能夠流轉(zhuǎn)，如是債權(quán)，則不能。

（一）現(xiàn)階段我國公房使用權(quán)的特殊性

眾所周知，“公房使用權(quán)”是我國傳統(tǒng)福利性住房分配制度的體現(xiàn)。凡享有這類“公房使用權(quán)”的承租人。必須是在國家機(jī)關(guān)或國有、集體企、事業(yè)單位工作。其工作到一定的年限，組織上就會(huì)根據(jù)其工齡的長短、職務(wù)的高低、工作業(yè)績的大小，加上家庭人口等諸多因素，確定分配給他的家庭一定面積的房屋，并由此建立起職工與國家或單位之間的房屋租憑關(guān)系。這種公房的使用權(quán)實(shí)際上隱

含了價(jià)值，是職工多年工資中住房消費(fèi)的補(bǔ)償，也是勞動(dòng)力價(jià)值，是職工多年工資中住房消費(fèi)。這種公房的使用權(quán)實(shí)際上隱含了價(jià)值，是職工多年工資中住房消費(fèi)的補(bǔ)償，也是勞動(dòng)力價(jià)值的組成部分。按市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，勞動(dòng)力價(jià)值是由生產(chǎn)和再生產(chǎn)勞動(dòng)力所必要的生活資料的價(jià)值決定。而住房既是必要的生產(chǎn)資料，又是享受資料和發(fā)展資料。因此，體現(xiàn)勞動(dòng)力價(jià)值的職工工資應(yīng)包含其住房消費(fèi)在內(nèi)。在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家，住房消費(fèi)部分約占職工工資收入在1/3至1/4。而在我國原有住房分配體制下，則把住房作為工資外的福利進(jìn)行分配，即把原屬于職工工資中的住房消費(fèi)部分，當(dāng)作利潤納入國家財(cái)政，再由國家統(tǒng)一撥款建房，無償?shù)胤峙浣o職工居住使用，只是象征性地收取低租金。這樣，就將國民收入的初次分配，扭曲成國民收入再分配，職工的住房消費(fèi)工資轉(zhuǎn)化為公有住房的國家產(chǎn)權(quán)，職工只是獲得了住房的使用權(quán)?？梢姽渴褂脵?quán)的價(jià)值本質(zhì)是，職工工資中住房消費(fèi)部分的積累，是勞動(dòng)力價(jià)值中原先被扣除部分的補(bǔ)償，是職工必要?jiǎng)趧?dòng)創(chuàng)造的價(jià)值。因此，不能把出賣公房使用權(quán)看做是國家資產(chǎn)的流失，也不應(yīng)看成是職工從國家那里到了一大筆意外之財(cái)，應(yīng)看做是職工應(yīng)得的利益。

從商品交換的條件來看，只要具備價(jià)值，具有需求市場，價(jià)值能夠被確定并得到雙方認(rèn)可，且具有交換的市場流通條件，就可以進(jìn)行交換，并在交換中實(shí)現(xiàn)其價(jià)值?，F(xiàn)實(shí)生活中，大量自發(fā)的使用權(quán)房屋差價(jià)交換，及公房的貨幣化運(yùn)遷，正是公房使用權(quán)價(jià)值的體現(xiàn)。

（二）公房使用權(quán)的法律性質(zhì)

由于我國現(xiàn)段公房使用權(quán)的特殊經(jīng)濟(jì)特征，使得它不同于通過一般的房屋租賃取得的房屋使用權(quán)。筆者認(rèn)為，它是物權(quán)化了的租賃權(quán)，具有用益物權(quán)的特征。

1、公房使用權(quán)是物權(quán)化了的租賃權(quán)

公房的承租人不僅具有使用公房的權(quán)利，而且具有占有、收益的權(quán)利。

首先，公房的使用權(quán)是長期的，甚至可以繼承，承租人可以長久居住下去，實(shí)際上已擁有了占有權(quán)和使用權(quán)。其次，公房租金非當(dāng)事人約定，它遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)房租。國家在租金上的收益微乎其微，而且每年還要補(bǔ)貼房屋的維修費(fèi)。因此，國家對公房實(shí)際下喪失了任何收益權(quán)，公房對國家而言不是財(cái)富而是“包袱”。在福利制住房體制下，房子建得越多，“包袱”越重。相反，承租人完全擁有了

收益權(quán)，它的收益就來自公房租金與住房市場租金之間的差價(jià)。由此可見，在公房租賃關(guān)系中，國家對房屋的所有權(quán)虛化了，承租人獲得永久性的占有權(quán)和使用權(quán)、低租金收益權(quán)。也就是說這項(xiàng)權(quán)利在相當(dāng)程度上物權(quán)化了。

2、現(xiàn)階段的公房使用權(quán)可歸結(jié)為用益物權(quán)

我國物權(quán)法尚未出臺(tái)，按我國民法學(xué)原理，用益物權(quán)是從所有權(quán)派生出來的他物權(quán)，是指對他人所有的財(cái)務(wù)使用和收益的權(quán)利。其基本法律特征是：①用益物權(quán)是以所有權(quán)的能為內(nèi)容的，而對所有權(quán)的行使有所限制的權(quán)利。②用益物權(quán)是非所有人基于法律、合同或其它合法途徑而取得的權(quán)利，是對他人的財(cái)物享有的直接支配權(quán)。③用益物權(quán)是從所有權(quán)的權(quán)能分離出來的相對獨(dú)立的他物權(quán)，是可以對抗所有權(quán)的對世權(quán)。④權(quán)人暫時(shí)或長期失去部分或全部職能。我國現(xiàn)階段公房使用權(quán)基本符合以上特征。

雖然物權(quán)實(shí)行法定主義，我國民法沒有規(guī)定公房使用權(quán)為物權(quán)（用益物權(quán)），但是各國物權(quán)上規(guī)定的物權(quán)也是隨著社需要而逐漸消亡；另一方面為適應(yīng)社會(huì)的需要產(chǎn)生了新的物權(quán)。如1986年我國制定民法通則時(shí)，為適應(yīng)改革開放以來調(diào)整的現(xiàn)實(shí)，確立了全民所有制企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)（農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)）及國有自然資源使用權(quán)等重要的用益物權(quán)制度。進(jìn)入90年代以后，立法繼續(xù)堅(jiān)持以用益物權(quán)制度調(diào)節(jié)公有生產(chǎn)資料的實(shí)際利用關(guān)系，又于《城填國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1900年）與《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年）中確立了土地使用權(quán)。既然土地使用權(quán)等都可以基于現(xiàn)實(shí)的需要確立為用益物權(quán)，那么同樣的道理，為什么不可以將公房使用權(quán)歸入用益物權(quán)范疇呢？

（三）房改實(shí)踐事實(shí)上已承認(rèn)了承租人對公房的大部分收益權(quán)

按照房改方案，允許職工以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同商品房價(jià)格的成本價(jià)購買公有住房的產(chǎn)權(quán)，規(guī)定每個(gè)職工家庭只能享受一次，房價(jià)中將工齡作為折減系數(shù)。其實(shí)質(zhì)就是對購房職工過去工資含量中住房貨幣分配不足的一種補(bǔ)償，是對公房承租人收益權(quán)的確認(rèn)。

如果我們對公房使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)還有什么疑惑，我們再看看同居家庭成員在承租人死亡后對公房使用權(quán)的繼承、離婚析產(chǎn)時(shí)時(shí)公房使用權(quán)的分割等法律事實(shí)，我們就會(huì)明白，公房使用權(quán)的價(jià)值、分房使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，早已得到普遍>的接受和認(rèn)可。

三、公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實(shí)意義

從目前來看，確認(rèn)公房使用權(quán)的物權(quán)屬性，將公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓合法化，并在法律上加以規(guī)范，具有積極的意義。

（一）公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓是住房從實(shí)物福利分配向貨幣化、商品化、市場化分配轉(zhuǎn)變過程中不可避免的產(chǎn)物。

任何權(quán)利或權(quán)，只要能預(yù)期給經(jīng)濟(jì)主體帶來凈收益，在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，它便具有一個(gè)市場價(jià)格。只要公房租金與市場租金之間還存在差距，公房使用權(quán)的容易便會(huì)存在下去只有當(dāng)公房租金與市場租金水平一致時(shí)，公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓才會(huì)自動(dòng)消失，因?yàn)榇藭r(shí)公房使用權(quán)已沒有了“含金量”，試想有誰愿意在支付租金之外再支付一筆使用權(quán)價(jià)格來承租公房呢？因此，公房使用權(quán)有有償轉(zhuǎn)讓問題的最終解決只有依賴于加快房改步伐，提高公房租金。但我們也要看到，這不是一蹴而就的，還需要一個(gè)較長的時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期內(nèi)，公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓是存在的，相禁止也禁止不了，而且也具有合理性。那么，與其回避，束手無策，任這種混亂狀態(tài)持續(xù)下去，還不如正視現(xiàn)實(shí)，調(diào)整政策，加以規(guī)范，建立一個(gè)公開、競爭的市場交易制度。

（二）公房使用權(quán)償轉(zhuǎn)讓的合法化具有積極的現(xiàn)實(shí)意義

1、有利于搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)市場，促進(jìn)空置商品房的消化。近幾年，我國商品房空置積壓數(shù)量呈直線上升趨勢。1997年已超過7000萬平方米。商品房空置問題得不到解決，就會(huì)大大影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在目前商品房供應(yīng)量不會(huì)明顯減少的情況下，搞活房地產(chǎn)市場的著眼點(diǎn)應(yīng)放在刺激需求上。如放開公房使用權(quán)的交換，鼓勵(lì)差價(jià)換房，就能大大刺激三級(jí)市場的運(yùn)作規(guī)模，三級(jí)市場搞活了，舊房流通加快，必然會(huì)帶動(dòng)或加快二級(jí)市場上空置房屋的消化，實(shí)現(xiàn)二、三級(jí)市場的聯(lián)動(dòng)。

2、有利于深化住房制度改革，實(shí)現(xiàn)住房分配的貨幣化、商品化。在目前的住房改革中，住房分配貨幣化、商品化的方向已經(jīng)確定，但由于各種原因卻難以到位，國家和企業(yè)也拿不出一大筆資金將職工的住房消費(fèi)完全納入工資。因此，放開公有住房使用權(quán)的交換，讓一般職工能有一筆起始“資本”，再貼補(bǔ)少量資

金另加上金融的支持，就能較容易地與商品房市場接軌。

3、有利于解決居民的住房困難，逐步改善居民的住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國人均面積不足4平方米的住房困難戶達(dá)300多萬戶。他們是經(jīng)濟(jì)條件相對較差、購房能力相對較弱而改善居住條件愿望最為迫切的一批居民。以上海例，這此居民很多住在不成套使用權(quán)公房內(nèi)。根統(tǒng)計(jì)上海有由于不成套等原因不可出售的使用權(quán)公房近4000萬平方米，再加上可售未售的使用權(quán)公房3600萬平方米，如都能進(jìn)行使用權(quán)交易的話，其規(guī)模、容量之大，足以使上海的房地產(chǎn)市場成為百姓市場。這一方面能使一部分居民通過差價(jià)調(diào)房，逐步改善居住條件，另一方面也能讓缺房戶買到低價(jià)舊公房，這對于調(diào)劑住房余缺、提高舊公房的使用效率，改善居住條件，具有積極作用。

四、規(guī)范公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的法律對策思考

既然公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓是合理的，又具有積極的現(xiàn)實(shí)意義，那么，面對房地產(chǎn)市場上公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的這股激流，理所當(dāng)然我們的選擇是“疏”——將其合法化并加以規(guī)范。

（一）對上海市、武漢市等現(xiàn)有地方性政策的借鑒

按照上海市《關(guān)于可售公房上市出售的試行辦》及《不可售公房差價(jià)交換辦法》的規(guī)定，上海市公房使用權(quán)的差價(jià)交換只限于不可售公房，可售公房想上市交易的，必須先購后賣，買房與交換兩步并一步走。筆者認(rèn)為，從理論上講，這兩個(gè)試行辦法是相互矛盾的，難道一個(gè)是物權(quán)另一個(gè)竟是債權(quán)？作出這樣不具有連貫性，甚至是相悖的政策確實(shí)有點(diǎn)令人費(fèi)解?；蛟S是因?yàn)檎咧贫ㄕ邔渴褂靡獧?quán)的法律性質(zhì)存有疑惑，不能肯定公房的使用權(quán)是物權(quán)還債權(quán)，或許是在權(quán)衡了利弊之后，作出的有限制性的小心翼翼的選擇。歸結(jié)一點(diǎn)，由海市對公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)及是否合法，仍沒有一個(gè)完整的、清晰的說法。其他的一些試點(diǎn)城市如武漢市、天津市，在放開公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓上則邁開了較大的步伐，對公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓沒有可售與不可售之分，凡公有住房都可以進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓（武漢市自管公房還未納入交易范圍）。武漢市于1996上開始試點(diǎn)，至1997年6月正式推行《武漢市直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓管理試行規(guī)定》。這一規(guī)定試行前，筆者看到過一些資料，自1996年元月至1997年5月，武漢市辦

理直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓手續(xù)2302戶①。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓有五益處：啟動(dòng)了商品房銷售，緩解了運(yùn)遷過渡難，減少了同套戶，減少了擁擠戶、無房戶、減少了空閑房、多余房。做到了住房滿意，開發(fā)商滿意，房管部門滿意，拆遷戶、同套戶、擁擠戶、無房戶滿意”。他們這些成功的經(jīng)驗(yàn)值得國家有關(guān)部門在制定政策時(shí)借鑒。

（二）確認(rèn)公房使用權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)，使公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓行為合法化，并加以規(guī)范.

建議國家盡快修改《城市公有房屋管理規(guī)定》或是制定有關(guān)公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)。除確認(rèn)公房使用權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)外，法規(guī)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：

1、公房的范圍。不管是可售還是不可售公房。亦或是直管還是自管公房，都納入使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的范圍。當(dāng)然，這里公房的范圍應(yīng)嚴(yán)格限制在舊的分房體制下已出租給職工的舊公房。因?yàn)楣渴褂玫挠袃斵D(zhuǎn)讓，畢竟只是住房分配由福利向貨幣化、商品化轉(zhuǎn)變過程中的一個(gè)過渡性產(chǎn)物。當(dāng)務(wù)之急是停止福利性分房，防止新房再流入舊體制而形成惡性循環(huán)。

2、有償轉(zhuǎn)讓的形式。（1）公房使用權(quán)的出售（其中應(yīng)包括公房的貨幣化運(yùn)遷，視為把公房使用出售給房地產(chǎn)開發(fā)商）；（2）公房的差價(jià)置換。包括公房使用權(quán)之間的差價(jià)交換、以公房的使用權(quán)換購新建的商品房或私人住宅；（3）公房的轉(zhuǎn)租。公房的轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓在本質(zhì)上是一致的，區(qū)別只在手；轉(zhuǎn)租是將公房的使用價(jià)值分期出讓，而轉(zhuǎn)讓則一次性出讓。所以既然允許公房使用權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，那允許承租人轉(zhuǎn)租公房使用權(quán)也應(yīng)不存在問題。據(jù)悉，建設(shè)部最近正在制定有關(guān)加強(qiáng)出租公房管理的規(guī)定，將適當(dāng)開放公房轉(zhuǎn)租市場，這是一件促進(jìn)房地產(chǎn)市場的好事。筆者認(rèn)為，公增強(qiáng)立法的科學(xué)性起見，本質(zhì)上一致的公房使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓行為宣放在一個(gè)法規(guī)內(nèi)，統(tǒng)一加以規(guī)范。

3、對公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓過程中價(jià)格行為的規(guī)范。明確規(guī)定公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓過程中涉及到的收費(fèi)種類，如評(píng)估費(fèi)、咨詢費(fèi)、費(fèi)、交易管理費(fèi)、變更登記費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等、并嚴(yán)格制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4、建立職工公房使用權(quán)交易信息庫。明確公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓每戶人家只能享受一次，以避免長期以來成的住房分配中的不公平貨幣化、合法化。

5、確保公有房屋所有人的收益。我們說公房的使用價(jià)值包含了職工的剩余勞動(dòng)的成果，但我們也要看到體現(xiàn)在住房中的物化勞動(dòng)與勞動(dòng)者的工齡等因素相關(guān)，并不一定都是其個(gè)人乘余勞動(dòng)的積累，而往往是社會(huì)財(cái)富統(tǒng)籌分配的結(jié)果，也就是說，通過政府的管理作用，一部分人較早享受到了社會(huì)的某種福利，一部分人沒有。如果福利分房能夠一直延續(xù)下去，就僅僅是一個(gè)先后的問題，但現(xiàn)在不是。所以對于公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓所得收益，一律由原公房承租人獲取具有不合理性。因此，公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一次性出讓費(fèi)或轉(zhuǎn)租費(fèi)應(yīng)由公房所有人與承租人接一定的比例分成。這個(gè)比例應(yīng)定多少，筆者認(rèn)為，很難劃一個(gè)統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人所作的貢獻(xiàn)不同，其應(yīng)享受的份額就一不樣。大至來說。大致來說，工齡越長，享受的份額應(yīng)當(dāng)越高，就如同公房的出售，職工工齡越長，他享受的優(yōu)惠越多。

最后，還有一個(gè)對拆遷法規(guī)的修改問題。按照1991年國務(wù)院通過的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對房屋使用權(quán)人不能補(bǔ)償，只能進(jìn)行現(xiàn)房安置。既然我們認(rèn)為公房使用權(quán)具有價(jià)值，可以進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，而且從上、武漢、天當(dāng)?shù)瘸鞘械脑圏c(diǎn)情況來看，貨幣安置對于降低動(dòng)遷成本、減小動(dòng)遷難度，提高動(dòng)遷速度具有積極的作用，那么，我們建議有關(guān)部門盡快修改這一條例，使公房拆遷的貨幣化安置合法化。

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第2篇

隨著時(shí)代的發(fā)展，許多民族文化及傳統(tǒng)體育項(xiàng)目在當(dāng)?shù)匾褳l臨失傳，面臨這一局面，民族地區(qū)的學(xué)校應(yīng)自覺地?fù)?dān)負(fù)起傳承與發(fā)展民族文化的重任，以民族體育活動(dòng)為突破口，把那些民族傳統(tǒng)體育項(xiàng)目整理出來并組織開展推廣普及。民族傳統(tǒng)體育作為各民族特色文化的重要組成部分，在弘揚(yáng)民族文化，振奮民族精神，促進(jìn)民族體育文化的發(fā)展和加強(qiáng)民族團(tuán)結(jié)等方面發(fā)揮著重要的作用。

少數(shù)民族傳統(tǒng)體育源遠(yuǎn)流長，體育文化已融入到民族的生產(chǎn)、生活方式中，體現(xiàn)在民族的生活行為中。民族體育能讓學(xué)生學(xué)到民族文化，民族精神，民族的養(yǎng)生健身方式等豐富的知識(shí)，既能有效地增進(jìn)人體健康，同時(shí)又能弘揚(yáng)民族體育文化，對學(xué)生的體能和智能的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響。

傳承和發(fā)展民族體育將有助于培養(yǎng)主流民族與非主流民族間相互理解、相互尊重的情感。學(xué)生通過參與各民族的體育活動(dòng)能增進(jìn)對別的民族的了解和認(rèn)同，從而共同維護(hù)我們這個(gè)多民族國家的和諧與融合。

二、在民族地區(qū)學(xué)校開展民族體育的可行性建議

通過教學(xué)實(shí)驗(yàn)，將民族體育引入學(xué)校體育中是必要而可行的。因此，筆者就如何將民族體育運(yùn)用到學(xué)校體育當(dāng)中提出以下幾點(diǎn)可行性建議：(1)積極爭取政府部門實(shí)質(zhì)性的支持，制定相應(yīng)政策法規(guī)使民族體育能在學(xué)校體育中廣泛開展。(2)民族體育在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新。使其循著形式優(yōu)美、內(nèi)容健康、具有一定競技性、高趣味性、易操作和擴(kuò)大參與面等方向進(jìn)行創(chuàng)新，便于構(gòu)建學(xué)生學(xué)習(xí)和接受的體育教學(xué)體系。(3)競技體育與民族體育兼容于體育教學(xué)。(4)增設(shè)民族傳統(tǒng)體育的校本課程。將民族體育項(xiàng)目與校本課程開發(fā)結(jié)合起來，打造民族地區(qū)學(xué)校體育特色。

三、民族體育對學(xué)校體育教學(xué)的作用

民族體育項(xiàng)目與現(xiàn)代體育項(xiàng)目互為補(bǔ)充，相輔相成，內(nèi)容豐富多彩，集健身、娛樂和教育性為一體，具有濃厚的趣味性、觀賞性，以及強(qiáng)健體魄和娛樂身心的作用。民族體育在為學(xué)生的體育文化生活提供豐富多彩的活動(dòng)內(nèi)容的同時(shí)，也對學(xué)校體育教學(xué)的開展發(fā)揮了重要作用。歸納起來，有以下幾點(diǎn)：

(1)通過民族傳統(tǒng)體育教學(xué)和訓(xùn)練，能夠提高學(xué)生體質(zhì)健康水平，對學(xué)生進(jìn)行愛國主義、民族精神和集體主義的教育。

(2)各民族學(xué)生在民族體育教學(xué)過程中能夠分享民族體育的完美藝術(shù)和精巧技能，有利于增進(jìn)各民族之間的相互了解與融合，增強(qiáng)各民族的團(tuán)結(jié)，提高民族的凝聚力和向心力。

(3)通過民族傳統(tǒng)體育理論和實(shí)踐的教學(xué)，有利于學(xué)生開闊眼界、活躍思想、陶冶情操，使學(xué)校體育向多元化方向發(fā)展。

(4)有利于豐富學(xué)校體育教材和活動(dòng)內(nèi)容，體現(xiàn)民族地區(qū)學(xué)校的民族風(fēng)格和地域特色。

(5)有利于建設(shè)民族體育人才培養(yǎng)基地，為國家和地區(qū)培養(yǎng)民族體育人才，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。

(6)有利于傳播民族體育文化，弘揚(yáng)民族精神，展示少數(shù)民族體育風(fēng)采和民族精神。

四、民族地區(qū)學(xué)校傳承與發(fā)展民族體育的思考

為了弘揚(yáng)民族體育文化，振奮民族精神，使民族體育走向科學(xué)化、規(guī)范化、社會(huì)化發(fā)展道路，進(jìn)一步繼承和發(fā)揚(yáng)民族傳統(tǒng)體育，促進(jìn)各民族之間的相互了解及增強(qiáng)各民族間的團(tuán)結(jié)，從而使體育教學(xué)內(nèi)容更豐富，各中小學(xué)校特別是民族地區(qū)學(xué)校應(yīng)該在新課程改革的指引下，在學(xué)校體育教學(xué)中把更多具有創(chuàng)新的民族體育教學(xué)內(nèi)容納入課堂。

民族體育項(xiàng)目有著諸多優(yōu)點(diǎn)，許多特質(zhì)都符合我國學(xué)校體育現(xiàn)狀對課程與教學(xué)的要求，然而由于地域性和傳統(tǒng)文化的限制，要讓每一所學(xué)校及每一個(gè)學(xué)生都參與到民族傳統(tǒng)體育活動(dòng)中去卻是不太現(xiàn)實(shí)的。那么要發(fā)展民族體育運(yùn)動(dòng)就只有在民族地區(qū)特別是民族地區(qū)的學(xué)校先開展起來，依托學(xué)校使更多的人對民族體育項(xiàng)目的強(qiáng)身健體及娛樂身心的作用具有更多的認(rèn)識(shí)，從而參與到民族體育項(xiàng)目中去并加以普遍地推廣，使民族體育得到傳承與發(fā)展。那么，怎樣才能讓民族體育得到很好的傳承與發(fā)展呢？

1.民族傳統(tǒng)體育文化要存在和發(fā)展，就必須尋求到正確的傳承和發(fā)展途徑，而學(xué)校在民族文化的傳承中所能發(fā)揮的潛力是不容忽視的，學(xué)校體育在民族體育的傳承與發(fā)展中應(yīng)該擔(dān)當(dāng)起最主要的角色。如果將學(xué)校教育的傳承功能進(jìn)行合理的開發(fā)，將民族體育項(xiàng)目納入學(xué)校體育課程體系，不僅是對學(xué)校體育內(nèi)容的補(bǔ)充和發(fā)展，而且能極大地豐富學(xué)校的體育課程內(nèi)容，對學(xué)校體育的課程改革和民族體育的系統(tǒng)傳承起到很好的互動(dòng)作用。

2．民族傳統(tǒng)體育可以依托民族地區(qū)，特別是民族地區(qū)的學(xué)校先開展起來，讓民族項(xiàng)目所占的比例逐步擴(kuò)大，并在擴(kuò)大影響后逐漸推廣，還可以讓少數(shù)民族學(xué)生來帶動(dòng)民族體育運(yùn)動(dòng)的發(fā)展。少數(shù)民族學(xué)生從小生活在民族文化濃郁的社會(huì)環(huán)境中，對少數(shù)民族傳統(tǒng)體育活動(dòng)耳聞目睹，都曾身體力行地參與各種方式的民族體育活動(dòng)，對民族傳統(tǒng)的體育活動(dòng)有著濃厚的興趣和熱愛。民族傳統(tǒng)體育文化已深深植根于他們的思想意識(shí)和行為模式中，在校園課余、閑暇、聚會(huì)等活動(dòng)中他們會(huì)自發(fā)地、盡情地、歡樂地舉行傳統(tǒng)體育活動(dòng)以抒發(fā)感情、交流信息、愉悅身心。

3．少數(shù)民族體育歷史悠久，內(nèi)容豐富，形式多樣，影響廣泛，具有極強(qiáng)的思想性、教育性、競技性、娛樂性、觀賞性、健身性等價(jià)值以及鮮明的民族特點(diǎn)。

在民族地區(qū)，很多民族體育的項(xiàng)目都根植于少數(shù)民族文化土壤，群眾基礎(chǔ)廣泛，易于推廣普及，加上很多項(xiàng)目的開展不受場地器材限制，可以因地制宜、因陋就簡、方便易行、輕松有趣地開展，且參與性強(qiáng)，競技性弱，既有很高的娛樂價(jià)值，又有很高的文化價(jià)值，并能逐步與現(xiàn)代體育相結(jié)合。這不僅給教學(xué)增添了活力，豐富了課堂教學(xué)內(nèi)容，而且使學(xué)生在愉悅的氛圍中達(dá)到了強(qiáng)身健體的目的，有效地提高了體育課的教學(xué)質(zhì)量和效果，并能使少數(shù)民族體育得到系統(tǒng)的傳承與進(jìn)一步的規(guī)范發(fā)展。

4．民族傳統(tǒng)體育項(xiàng)目繁多，如果作為課程內(nèi)容進(jìn)入學(xué)校體育，首先，要注重選擇一些教育性、健身性、審美性、競技性較強(qiáng)的項(xiàng)目作為教材內(nèi)容。選取的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)適合學(xué)生的年齡特點(diǎn)，能滿足學(xué)生的興趣和愛好，一方面要考慮它的健康性、實(shí)用性和可操作性。另一方面還要考慮項(xiàng)目的適宜地域、季節(jié)和本校的實(shí)際情況，要因地、因時(shí)、因人地加以選擇；其次，要有針對性和目的性。在開發(fā)和利用體育課程資源時(shí)要更新課程的基本理念，根據(jù)“身體、心理、社會(huì)適應(yīng)”的整體健康觀，有針對性地進(jìn)行選擇，既要考慮到項(xiàng)目的使用范圍和教育對象，又要考慮到該項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)負(fù)荷的大小；既要考慮到近期效應(yīng)(興趣)，更要注重長期效應(yīng)(終身)；再次，要合理地設(shè)置課程及教學(xué)方式。在課程設(shè)置上，應(yīng)該充分考慮項(xiàng)目特點(diǎn)、資源優(yōu)勢和民風(fēng)民俗等，要便于開展。所以，在項(xiàng)目的選擇上可依附和借助于地區(qū)開展的民族體育活動(dòng)的資源優(yōu)勢，或者當(dāng)?shù)厝藗兿猜剺芬姾捅容^了解的項(xiàng)目，結(jié)合本校的具體情況有選擇、有目的地進(jìn)行開展。在教學(xué)方式上應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、學(xué)生情況、資源優(yōu)勢等選擇課外活動(dòng)、課堂教學(xué)或者其他教學(xué)方式。在課堂教學(xué)中選擇游戲教學(xué)或者講授實(shí)踐課，并可根據(jù)不同的年級(jí)設(shè)置選修和必修項(xiàng)目等。

五、結(jié)語

總之，學(xué)校教育對于民族體育傳承的影響是長遠(yuǎn)而又深刻的，在民族地區(qū)學(xué)校傳承和發(fā)揚(yáng)民族體育文化，目的并不在于要使學(xué)生學(xué)到多少民族體育的技能，而是要使學(xué)生對民族傳統(tǒng)體育文化從心底里產(chǎn)生一種文化認(rèn)同感，了解它、熱愛它，并懂得如何去欣賞它。它可以使學(xué)校體育工作呈現(xiàn)出現(xiàn)代體育與民族體育，表演與競技，娛樂與健身相結(jié)臺(tái)的繁榮景象，并促進(jìn)學(xué)校體育事業(yè)蓬勃地向前發(fā)展。

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第3篇

在民商法的體系上來看，我國在民商法上的缺陷就是沒有制定相應(yīng)的民商法典，我國的民商法目前實(shí)行的是“零售制”，并不是先制定相應(yīng)的法典，然后按照法典的部門實(shí)行。我國的民商法存在單行法了并且具有自己的法律格局，這對于我國的民商法來說既是其本身的特點(diǎn)又是它的缺點(diǎn)。我國現(xiàn)行民事立法缺陷有幾下幾點(diǎn)：

第一，對于市場經(jīng)濟(jì)和社會(huì)主義民主還有人權(quán)事業(yè)沒有發(fā)展的很完善，有些東西還不能夠適應(yīng)。這是因?yàn)樵谶M(jìn)行民商法的制定時(shí)，才剛開始進(jìn)行改革開放，沒有從根本上對舊體制和舊行政制度進(jìn)行解決，所以說，在法律上還學(xué)要有較多的要求和對舊體制的特征，也就是說，對于市場經(jīng)濟(jì)所需要的不能夠完全的適應(yīng)。

第二，立法體系散亂，缺乏系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性。法律規(guī)定中有些粗疏的事宜，同時(shí)在內(nèi)容上也不夠健全，國家的行政部門和最高人民法院便不得不一些條例、細(xì)則、辦法、意見等相關(guān)的規(guī)定，來澄清和彌補(bǔ)在法律上的空白。這些規(guī)定一般缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，而且這些法都是出自多家，這就在對民事關(guān)系的確立上出現(xiàn)多次立法的現(xiàn)象。

第三，原則性和簡單性還存在空白。一部民事法在確立的時(shí)候，都是通過相關(guān)部門經(jīng)過詳細(xì)的確定，由最高人民法院對其作出司法解釋的。在最高人民法院進(jìn)行司法解釋的時(shí)候，可以簡略的民事法律的具體化，這是最高人民法院就不得不對其進(jìn)行相應(yīng)的司法立法解釋，過多的司法解釋對現(xiàn)行的法律在一定的程度上會(huì)失去一定的價(jià)值，除此之外，行政法規(guī)、部門規(guī)章和司法解釋，都會(huì)彌補(bǔ)在法律上的空白彌補(bǔ)。

第四，行政化越來越嚴(yán)重。我國民商法的行政化傾向表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：進(jìn)行民商法的立法中，都是以行政法規(guī)的形式對民商法立法進(jìn)行立法的，現(xiàn)行的民商法立法機(jī)關(guān)，在進(jìn)行立法的時(shí)候其中包含了很多的行政法律法規(guī)，這種情形現(xiàn)在得到了一定的改善，但是卻沒有從根本問題上進(jìn)行解決。民商法的行政化目前的對民商法的確立有了越來越淺顯的談話，所以對正確的實(shí)型民商法規(guī)章產(chǎn)生了很壞的影響，同時(shí)也像為民商事權(quán)利的行駛套上了行政枷鎖。

二、經(jīng)濟(jì)法與民商法、行政法三者的關(guān)系

經(jīng)過上述的討論，可以看出，民商法在本質(zhì)上屬于市民社會(huì)的法，它是在私法的范疇上，總體上來說是以主體平等為基礎(chǔ)的，保護(hù)商品關(guān)系的利益，就是對民事人身財(cái)產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)。行政法也是為了進(jìn)一步的保護(hù)國家的利益，所以它本身屬于公法，維護(hù)國家的權(quán)利，經(jīng)濟(jì)法是對社會(huì)整體的經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行保護(hù)，就是為了對民商法和行政法二者都不能解決的問題，在本質(zhì)上就是為了完善國家管理的經(jīng)濟(jì)法，平衡經(jīng)濟(jì)法的運(yùn)行，最終使以社會(huì)為本位，公私兼顧，并且以公為主。