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《城鄉建設雜志》2014年第十期

一、重慶市房地產行業主要稅種分析

（一）企業所得稅分析根據Siegfried（1974）研究的關于行業平均實際稅率，在此得到企業所得稅稅負水平的衡量指標：企業所得稅收負擔率=企業所負擔的所得稅/稅前經濟收益，如表3所示。在2008年以前，企業所得稅的名義稅率為33%，而重慶房地產業企業所得稅率在2006年和2007年明顯低于名義稅率，所得稅稅負還是在可以承受的范圍，說明這兩年房地產業在企業所得稅方面享受了一定的政策優惠，正處于政府支持、快速發展的階段。2008年我國出臺了新企業所得稅稅法，將稅率改為25%，下降了8個百分點，重慶市2008年房地產業企業所得稅達到最低。2009～2012年所得稅并沒有因為新企業所得稅稅率降低而降低，反而升高了，甚至2012年時超過了名義稅率25%，所得稅稅負相對于以前大大提高，可以看出在新企業所得稅法中主要以產業優惠為主，地區優惠為輔，房地產企業沒有因為產業和地區的差異而享受到更多優惠，表明房地產業已經趨于逐漸緩慢發展的階段，所得稅稅負也逐漸增加。

（二）營業稅金及附加稅分析房地產行業主體稅種主要有三種：企業所得稅、營業稅和土地增值稅。企業所得稅已經在前面分析過了，而營業稅和土地增值稅都包含在主營業稅金及附加里面，由于數據原因，只有利用主營業稅金及附加來分析這兩個主要稅種稅收負擔。房地產企業營業稅金及附加包括了營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅。利用平均實際稅率法類比得到主營業稅金及附加的衡量指標：主營業稅金及附加稅收負擔率=主營業務稅金及附加/主營業務收入，如表4所示。營業稅、城市維護建設稅和教育費附加名義稅率為5.5%；土地增值稅2007年以前是按銷（預）售商品房收入1%～2%的比例進行預征，《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定2007年以后，開展房地產開發企業土地增值稅清算，正式向企業征收30%～60%不等的土地增值稅。在2010年國家又針對土地增值稅分別發出了《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）和《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號），加強對土地增值稅的征收工作，且更加明確土地增值稅的清算范圍、條件等。從表4中可以看出在2010年以前主營業稅金及附加的稅負率一直處于比較穩定的狀態，07年土地增值稅的改革對其影響并不是很大，但是經過一系列政策對土地增值稅的完善，其對于主營業稅金及附加稅負還是有較大的影響，導致了稅負的上升。

（三）房地產業稅種結構分析房地產業稅種結構主要是指房地產業企業所得稅、營業稅金及附加和其他稅（其他稅包括印花稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等）占房地產行業稅收總額的比例。從表5可以看出主營業稅金及附加占的比例最高，主要是因為主營業稅計稅基數大，數額也就相對比較大。從房地產運行環節來看，主要分為流轉環節和保有環節，企業所得稅和主營業稅金及附加基本可以代表流轉環節稅收，兩者之和約占整個稅收收入總額的比例分別為91.44%、93.77%、84.57%、94.50%、66.36%、53.28%、61.24%，流轉環節的稅負占房地產行業稅收總額的比例是逐年下降的趨勢，但是其稅負卻是逐年上升的，說明重慶市房地產行業的稅收依然是以流轉稅性質為主。其他稅基本也可以概括為保有環節稅收，從表中看出保有環節稅收占總房地產行業稅收的比例大大提高，其中重慶是作為房產稅征收的試點之一，說明政府已經開始重視保有環節，提高房產持有成本。但是總體來說，還是流轉環節的稅負重，保有環節稅負輕，并且總體稅負逐年較大幅度增加，稅收體制還是不合理的。

二、降低房地產行業和企業稅收負擔的建議

稅收負擔的輕重是衡量稅收制度是否合理和企業自身是否符合政府鼓勵發展趨勢的重要指標。通過上面對房地產行業稅收負擔從整體和主要稅種兩個方面分析，可以看出重慶市房地產行業稅負存在以下問題：第一，房地產企業所得稅得到優惠變少，并且稅負呈逐漸上升的趨勢；第二，土地增值稅改革之后，稅收負擔加重；第三，雖然保有環節稅負比例增加，但是依然是以流轉環節稅負為主，房地產行業總體稅負大幅度上升。因此，針對上述問題和房地產企業自身情況，從政府和房地產企業的角度提出以下建議來降低房地產行業稅負。

（一）簡化流轉環節稅制流轉環節是稅負體現最明顯的階段，該階段的稅種較多，且存在重復征稅的情況。為有效避免營業稅的重復征稅，2011年財政部、國家稅務總局聯合下發《營業稅改征增值稅試點方案的通知》（財稅〔2011〕110號）。隨著營改增的發展，試點范圍將覆蓋到房地產業。土地增值稅的征收變得重復且多余，以后可以將土地增值稅取消，讓保有環節稅收代替土地增值稅成為主要政府財政收入。

（二）完善保有環節稅收體系房地產業各環節稅收不均衡，依然流轉稅負重，保有稅負輕。不過通過前面分析，政府已經開始重視保有環節稅收，房產稅的開征就是一個良好的開端，已經在向“重保有輕流轉”方向發展。但是目前保有環節的稅收體系不是很健全，例如城鎮土地使用稅根本就不能達到節約用地、提高土地使用率的目的，以及房產稅計稅依據及利率都有待進一步考證。為了能夠抑制因炒房行為而引起的房價上漲，完善保有環節稅收體系是很有必要的。

（三）房地產企業充分利用稅收優惠政策新企業所得稅法實行以“產業優惠為主，區域優惠為輔”的新稅收優惠體系，新增了一些對環境保護、節能節水、資源綜合利用和高科技等方面的優惠政策，以此來調整產業發展方向。對房地產企業自身來說，以前可能是對區域優惠形成了依賴，如西部大開發稅收優惠政策，現在產業優惠的重心轉移對房地產行業是一種挑戰。隨著建筑總能耗的增加，要想在整個生命周期對其進行控制，需要利用新技術、開發新能源、采用新工藝進行節能減排，實現資源的高利用率。房地產業應順應時事，根據政策的變化充分利用產業優惠的契機，降低房地產行業稅負。

三、結語

本文利用《重慶統計年鑒》和《中國稅務年鑒》2007年～2013年的統計數據，對重慶市房地產行業整體稅收負擔及主要稅種稅收負擔進行了分析比較，結果表明：重慶市房地產行業的稅收負擔總體稅負一直呈上升趨勢，其中保有環節稅負的比例在增加，但流轉環節稅負依然為主，企業所得稅得到的優惠變少，營業稅金及附加稅負也在逐漸增加。房地產行業稅負水平比較沉重，一方面政府對現行稅收體制進行稍微地改動是必要的，另一方面企業自身也要積極響應國家的稅收政策，朝著優惠政策鼓勵發展的方向改進。由于對地方行業的稅收負擔研究比較少，有些統計資料匱乏，本文只能用主營業稅金及附加來代替主要稅種進行研究。在以后的研究中，將會搜集更全面的資料進行進一步的研究。

作者：王瑤楊躍威 單位：重慶大學建設管理與房地產學院重慶大學土木工程學院