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1干擾性方面

中央在對(duì)事權(quán)和財(cái)權(quán)下放的時(shí)間進(jìn)程中，初始階段存在著地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)并不匹配的現(xiàn)象，即事權(quán)過(guò)大、財(cái)權(quán)過(guò)小。但前者也為地方政府與中央政府間的博弈，建立起了制度誘導(dǎo)機(jī)制。另外，隨著稅制雙軌制的實(shí)行，使得地方政府具有通過(guò)出賣(mài)土地使用權(quán)而獲得地稅的強(qiáng)烈偏好。這樣一來(lái)，官商合謀下的區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)局面就孕育而生。從中不難看出，地方政府對(duì)于中央做出的諸多調(diào)控舉措，存在著選擇性偏好。也就是說(shuō)，有利于地方的大力執(zhí)行，不利于當(dāng)?shù)氐木脱泳張?zhí)行時(shí)間。從近年來(lái)執(zhí)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策來(lái)看，其不僅挫傷了開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椋腋沟玫胤秸?cái)政收入受到嚴(yán)重影響。從而，部分地區(qū)以修保障性住房的名義改修商品房，可謂是機(jī)關(guān)算盡。有專(zhuān)家指出，應(yīng)將二元稅制合為一統(tǒng)。雖然不明確這一想法能否落實(shí)，但針對(duì)現(xiàn)在的行業(yè)亂象仍需采取有效的管控措施。可見(jiàn)，這種干擾方面所導(dǎo)致的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的區(qū)域差異性，是需要著力規(guī)避的。

2理解基礎(chǔ)上的價(jià)值判斷

那么，如何針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控建立起正確的價(jià)值判斷呢?這直接關(guān)系到中央與地方之間討價(jià)還價(jià)的民眾基礎(chǔ)，進(jìn)而關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際能否匹配。從現(xiàn)階段媒體所的信息現(xiàn)實(shí)，中央在實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策后，會(huì)根據(jù)調(diào)控效果進(jìn)行過(guò)程優(yōu)化或者終止。這也在一個(gè)側(cè)面反映出中央與地方之間目標(biāo)函數(shù)的異同，并主動(dòng)使中央政策的植根性得到完善。從以上思路出發(fā)，以下可從整體和局部?jī)蓚€(gè)方面建立起價(jià)值判斷來(lái):

2．1整體方面

通過(guò)上文的理解可以發(fā)現(xiàn)，在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中中央政府和地方政府都存在著各自的利益偏好，這就形成了二者相對(duì)獨(dú)立的價(jià)值判斷。在我國(guó)現(xiàn)有行政管理機(jī)制下，中央政府的宏觀調(diào)控意圖需要借助地方政府的執(zhí)行而變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，當(dāng)然中央政府可以采取督察的方式來(lái)強(qiáng)化地方政府的執(zhí)行效力。然而，中央與地方政府的目標(biāo)函數(shù)中的民生改善目標(biāo)仍是一致的，也是憲法所規(guī)定的。在通過(guò)“看得見(jiàn)的手”來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)微觀主體的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，地方政府具有天然的優(yōu)勢(shì)。這種優(yōu)勢(shì)主要來(lái)源于，因科層結(jié)構(gòu)下的信息強(qiáng)勢(shì)地位使然。這樣一來(lái)，地方政府就客觀成為代表區(qū)域經(jīng)濟(jì)利益的主體了。從而，地方政府在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著日益重要的引導(dǎo)角色，這就使得一切以解決民生問(wèn)題為指導(dǎo)的調(diào)控需要建立起區(qū)域植根性。由此，中央政府應(yīng)與地方政府之間建立起良好的溝通渠道。

2．2局部方面

正因?yàn)榈胤秸恼吖┙o直接關(guān)系到各市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)利益，也難免出現(xiàn)地方強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)主體對(duì)地方政府實(shí)施影響的可能。關(guān)于這一點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中已有所顯現(xiàn)。且這種影響力，也通過(guò)地方政府開(kāi)展土地財(cái)政的主觀意愿而被加強(qiáng)。作為地方政府難以把控的國(guó)有金融機(jī)構(gòu)，則成為后危機(jī)時(shí)代影響區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻礙。首先需要申明，筆者完全贊同借助金融緊縮政策來(lái)降溫房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，但認(rèn)為忽視區(qū)域差異性和缺乏歷史觀的急剎車(chē)措施，則是值得商榷的。近年來(lái)，所執(zhí)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得區(qū)域范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)商面臨著巨大的資金周轉(zhuǎn)壓力，該壓力通過(guò)減少對(duì)土地需求的方式來(lái)顯現(xiàn)出來(lái)。最后，地方政府因土地出賣(mài)受影響而導(dǎo)致地方財(cái)政縮水，當(dāng)然就促使其存在著變相背離中央意圖的動(dòng)機(jī)。因此，為了規(guī)避市場(chǎng)噪音的出現(xiàn)，中央政府應(yīng)給予地方政府某種政策性補(bǔ)償。以上兩個(gè)方面所建立的價(jià)值判斷，而構(gòu)建差異化的宏觀調(diào)控提供了證據(jù)。盡管上面是以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)而言的，但針對(duì)其它宏觀調(diào)控領(lǐng)域仍具有很強(qiáng)的啟示性。

3價(jià)值判斷下的優(yōu)化措施構(gòu)建

根據(jù)上文所述并在價(jià)值判斷下，優(yōu)化措施的構(gòu)建可從以下四個(gè)方面來(lái)展開(kāi)。盡管本文沒(méi)有論述有關(guān)行政部門(mén)在宏觀調(diào)控中的作用，但實(shí)踐已經(jīng)告訴我們，諸如房產(chǎn)管理中心這一部門(mén)，卻成為了實(shí)施上的執(zhí)行區(qū)域差異化調(diào)控的主體。為此，以下將在“其它優(yōu)化措施”中給予闡述。

3．1進(jìn)行區(qū)域差異性需求的調(diào)研

考察二手房交易現(xiàn)象不難發(fā)現(xiàn)，其是許多進(jìn)入城市生活民眾的首先策略。相對(duì)于一手房源，二手房具備了現(xiàn)房、證件齊備、現(xiàn)有居住配套設(shè)施完備等優(yōu)勢(shì)。因此，這不僅是農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的購(gòu)房選擇，也是學(xué)區(qū)房的重要構(gòu)成部分。但因各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不平衡、民眾購(gòu)買(mǎi)力水平不均衡等因素影響，需要充分調(diào)研各地現(xiàn)行二手房市場(chǎng)的狀況。一般而言，內(nèi)陸地區(qū)的二手房交易中的投機(jī)性質(zhì)并不強(qiáng)，因而在政策執(zhí)行中應(yīng)給予一定的柔性。

3．2根據(jù)調(diào)研建立整體調(diào)控措施

宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控仍面臨著目標(biāo)管理的需要，通過(guò)目標(biāo)分解和目標(biāo)協(xié)同來(lái)實(shí)現(xiàn)調(diào)控的內(nèi)在要求。因此，中央政府在制定宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策時(shí)，應(yīng)在原則性、方向性等環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化，從而建立起整體調(diào)控措施來(lái)。從目前針對(duì)二手房征收20%差額稅的政策來(lái)看，缺少必然的柔性特質(zhì)。顯然，強(qiáng)行執(zhí)行這一政策將導(dǎo)致欠發(fā)達(dá)地區(qū)的二手房交易價(jià)格猛漲，進(jìn)而將這20%的稅轉(zhuǎn)嫁給剛性需求的消費(fèi)者。所以，各地在執(zhí)行中存在政策差異，是具有合理性的。

3．3管控違規(guī)的區(qū)域差異性調(diào)控

針對(duì)地方政府與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商之間的合謀舉動(dòng)，需要中央政府實(shí)施持續(xù)的管控工作。關(guān)于這一點(diǎn)，需要采取合理的政策補(bǔ)償與嚴(yán)格的制度懲戒相結(jié)合。這樣，才能使得地方政府與開(kāi)發(fā)商合謀的機(jī)會(huì)成本變大，而降低該政府的合謀意愿。綜上所述，以上便構(gòu)成筆者對(duì)文章主題的討論。關(guān)于宏觀調(diào)控的區(qū)域差異性是一個(gè)有趣的議題，相信筆者將不斷深化對(duì)這一問(wèn)題的理解。

3．4其它方面的優(yōu)化措施

3．4．1強(qiáng)化中心職能管理效能。市國(guó)土資源局提供的具備出讓條件土地、環(huán)境保護(hù)局提供的審定規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件、地震局提供的地震安全性評(píng)價(jià)文件、城鄉(xiāng)規(guī)劃局提供的剛性規(guī)劃條件四個(gè)辦理事項(xiàng)全部移至土地招拍掛之前，提前統(tǒng)一完成。

3．4．2充分引入輿論監(jiān)管機(jī)制。輿論監(jiān)管機(jī)制主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言的，在上文的前置審核過(guò)程中若發(fā)生尋租行為，應(yīng)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)相關(guān)開(kāi)發(fā)商的信息，從而在聲譽(yù)約束機(jī)制的作用下提高他們實(shí)施尋租行為的成本。在針對(duì)含有民生福利的經(jīng)濟(jì)適用房、保障房建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，中心在審批上給予優(yōu)先考慮。這一措施，將在規(guī)避尋租的同時(shí)，提高中心工作的社會(huì)效益性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前仍是拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心力量，對(duì)它調(diào)控效果的好壞，將直接影響到各關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度。對(duì)此，需要業(yè)界給予足夠的重視。

4實(shí)證分析

4．1地方政府

從上世紀(jì)90年代初財(cái)政分灶吃飯以來(lái)，地方政府逐漸將土地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)所得收入用來(lái)充實(shí)地方財(cái)政，進(jìn)而成為了所謂的土地財(cái)政。這也就意味著，開(kāi)發(fā)商若要修建商品房首要任務(wù)就是從政府手中拿地。在土地公開(kāi)拍賣(mài)市場(chǎng)上，受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所蘊(yùn)涵的巨大利益驅(qū)使，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)價(jià)十分激烈，并伴隨著與地方政府職能部門(mén)的關(guān)系互動(dòng)。這從不難發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格就在供不應(yīng)求的狀態(tài)下被抬高了。若其中還存在著地方政府與開(kāi)發(fā)商之間合謀的話(huà)，那么被抬高的土地價(jià)格里面并不全由經(jīng)濟(jì)因素所決定。由此，這一后果必然使得商品房?jī)r(jià)格具有上漲動(dòng)力。

4．2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

開(kāi)發(fā)商修建商品房的最終目的在于獲得高額經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，而這并不因增加保障房建設(shè)項(xiàng)目而改變。在成本疊加效應(yīng)下，開(kāi)發(fā)商必定將高昂的投資成本分解到商品房的單位面積的售價(jià)之中。從而，這就在事實(shí)上形成了商品房?jī)r(jià)格上漲態(tài)勢(shì)。另外，還需要注意這樣一個(gè)事實(shí)，即商品房的區(qū)位環(huán)境。根據(jù)級(jí)差地租I的原理可知，在城市化進(jìn)程不斷改善的區(qū)域環(huán)境下，商品房從開(kāi)盤(pán)到最后竣工都存在著價(jià)格上漲的經(jīng)濟(jì)學(xué)原因。這種原因就導(dǎo)致了消費(fèi)者因投資買(mǎi)房的時(shí)間先后不同而存在著價(jià)格之間上漲的情況。應(yīng)該講，這是一個(gè)正常現(xiàn)象。

4．3消費(fèi)者群體

消費(fèi)者群體在面對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)時(shí)，存在著不同的消費(fèi)心態(tài)。大部分人群都屬于剛性需求和改善性需求。這一需求所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲原因已在上文做了分析，而投機(jī)性需求(如溫州抄房團(tuán))則是惡意抬高房?jī)r(jià)的重要因素。因此，此處的原因一方面存在著合理的一面，另一方面又存在著必須限制的方面。從當(dāng)前國(guó)家所設(shè)計(jì)的調(diào)控政策來(lái)看，也是主要針對(duì)后者的。

結(jié)論

本文借助房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來(lái)對(duì)主題進(jìn)行討論。宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控在于通過(guò)政府的那只“看得見(jiàn)的手”，來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)得手”的功能發(fā)揮。以最近出臺(tái)的針對(duì)二手房銷(xiāo)售的新政來(lái)看，各省、市對(duì)此具有不同的解讀。從而，在執(zhí)行宏觀調(diào)控方面也存在著區(qū)域差異性。對(duì)此，應(yīng)從必然性和干擾性?xún)蓚€(gè)方面來(lái)解讀。需要關(guān)注中央與地方之間討價(jià)還價(jià)的民眾基礎(chǔ)，進(jìn)而關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際能否匹配。其優(yōu)化措施包括:進(jìn)行區(qū)域差異性需求的調(diào)研、根據(jù)調(diào)研建立整體調(diào)控措施，以及管控違規(guī)的區(qū)域差異性調(diào)控。

作者：張洪云單位：中共靈璧縣委黨校