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摘要:

中國的房地產業自1981年開始商品房開發的試點，經歷35年快速發展，2016年中國人均住房面積已經達到35平方米，以三口之家計算中國每個家庭都擁有一套商品房。但是每年在建和籌建的房地產項目仍不斷向市場提供產品，市場供過于求的問題日益突出。本文在分析房地產行業財務風險特點基礎上，提出了改善風險管理的方向和方法。

關鍵詞:

房地產企業；財務風險；風險管理

房地產行業的“黃金時代”已經過去，如何在激烈競爭的“白銀時代”繼續穩步發展立于不敗之地，如何在經濟大潮中提高房地產企業的抗風險能力，尤其是防范管理財務風險的能力，關系到房地產企業的生死。

一、房地產企業面臨的財務風險

(一)籌資風險

資金是房地產企業的血液。籌集資金的方式不同籌資成本和籌資風險不同，在風險可控條件下及時足額籌集資金，是房地產企業財務管理中重要的部分。籌資工作除了注意以合適的方式籌集足額資金，還應合理控制不同籌資方式下的風險程度，正確制定和管理籌資風險的方法和措施。我國房地產企業普遍面臨著籌資方式單一、籌資渠道匱乏、資金成本昂貴的問題。籌資風險主要表現在資金期限錯配，長周期的投資項目配比了短期融資，容易出現短期償債能力急劇下滑，資金鏈斷裂的風險；企業整體財務杠桿過高，籌資過度依賴間接融資方式，在市場形式低迷時，企業盈利能力下滑不足以支付財務成本時，就會出現“斷供”的財務風險。尤其是在2014年之后，中國進入各種風險疊加期，經濟形勢步入下行周期，房地產行業的籌資風險更加凸顯。

(二)投資風險

房地產企業投資開發項目的特點是投資規模大、開發周期長，同時還面臨著國家宏觀調控政策變化的掣肘，容易受到國家投資、產業、財稅等多方面政策的制約和影響。投資規模越大的項目面臨的管理風險、運行風險和銷售風險就越高，大規模投資可能遇到項目管理不善導致的質量不合格、建設進度不理想、銷售策略不適用導致的去化困難等風險；開發周期長則內外部環境風險的變數就越大，市場情況在經濟周期換擋時會發生劇烈的變化，開發周期越長面對的市場變數就越大，例如：市場轉淡時產品價格普遍下跌，項目可研階段論證可行的開發項目變得不行可，市場價格下跌會帶來集中退房、大面積違約等風險因素。

(三)經營風險

經營風險是指在房地產企業生產經營過程中，供、產、銷各環節不確定性因素的影響，使得資金流動異常，導致企業發生運營困難，企業價值下降的風險。現階段對于房地產企業的經營風險則體現在，企業經營能力不能隨著市場環境的變化而提升和及時調整。中國房地產市場經過35年快速發展，已經進入到產品供大于求、企業間競爭升級和行業快速優勝劣汰的“白銀時代”。市場變化要求企業的經營能力必須更快的提升改進，如果依然墨守成規，不能在細致深入的市場分析和可研基礎上，設計提供質量更好、品質更高的產品，依然采取過時的商業模式和營銷模式，不在提高企業運營效率和科學壓縮成本等方面升級，將面臨經營效益下滑、產品沒有市場、經營現金流枯竭的風險。房地產企業除了以上財務風險，還存在著企業間大量互保產生的保證風險，貨幣市場波動帶來的利率風險和資金流動性風險，國家財稅體制改革帶來的納稅風險，以及無法兌現對投資人承諾的利潤分配風險等。如何提前化解財務風險，保證企業在生存的前提下，健康穩定的發展，可以通過以下措施改善財務風險管理工作。

二、改善房地產企業財務風險的管理措施

(一)優化資本結構、合理搭配債務期限，規避籌資風險

在風險上行的市場階段應采取穩健的融資策略。多元化融資渠道，科學的統籌權益資本和債務資金的比例，盡量采取直接融資方式，例如：引入戰略投資人、發行普通股、可轉債、優先股等方式，降低財務杠桿，提高企業抵御財務風險能力。另一方面，按照房地產開發項目周期特點選擇搭配債務期限結構，舉債以中長期負債為主，短期負債為輔，同時加速銷售回款速度，改善資金結構減輕籌資壓力。同時盤活固定資產，增加流動資產和速動資產比例，優化資產結構，改善資產錯配現象。

(二)科學管理投資項目，增強投資效果的確定性，減少投資風險

房地產投資項目應從可行性研究入手，收集、整理、分析有關房地產市場的資料信息，正確地判斷和把握市場的現狀及發展趨勢，把項目投資的不確定性降到最低限度。同時可以采取投資分散的方法，即通過開發結構的分散而達到減少風險的目的，方式包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等。房地產企業應將可控資源集中用于本企業專業優勢市場，同時還應避免將雞蛋放入同一個籃子，可以進行區域分散投資，保證企業綜合投資報酬率基本理想。并且使開發的項目在時間上錯開，合理統籌項目開發節奏，不出現內部資源競爭，也不造成短期資金流緊張的局面，保留項目開發一定的調整空間和余地。在新的市場環境下，還可以創新商業模式，開展同行業及其相關產業的新的合作方式和深度，利用各種互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投資共享收益共擔風險，達到降低投資風險的目的。例如：萬達集團的以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的輕資產模式。具體是萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務由萬達集團做，但投資全部來自機構，資產歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。

(三)提升企業管理工作的水平，增強行業競爭力，控制經營風險

“白銀時代”的市場特點是，市場飽和供大于求，帶來行業內更加激烈的競爭，房地長企業需要苦練內功，提升企業管理水平，在競爭中不落伍。房地產企業可以從建立健全內部控制制度入手，以制度規范企業日常管理工作，減少因為隨意決策和管理混亂帶來的經營風險。采用全面預算管理將不利的異常經營活動控制在初始階段，減少企業不必要的損失，通過滾動預算，比較實際與預算的差異，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。采用財務集中管理，規避財務風險，保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，利于實現公司整體利益的最大化控制財務風險。企業管理涉及方方面面的工作，不同房地產企業應采用適于本企業的管理模式和方法，總體目的是提升企業活力和盈利能力，增強抗風險能力。

(四)樹立財務風險管理意識，建立健全風險控制機制

建立起財務風險的全過程控制機制，對財務等經營活動的事前、事中、事后采取控制措施，使從決策、實施到評價得到有效全面的監控。建立健全財務風險預警機制，對企業的資本營運過程進行跟蹤、監督，對財務報表和財務指標進行分析，一旦發現某種異常征兆就著手應變，以避免或減少風險損失。實行全員風險管理，將風險機制引入企業內部，使管理者、員工、企業共同承擔風險責任，做到責、權、利三位一體，對每項存在風險的財務活動實行責任制。

參考文獻:

[1]財政部企業司.企業財務風險管理[M].經濟科學出版社，2004

[2]李傳健.鄧良.促進中國房地產業可持續發展的對策[J].經濟研究參考,2015(24)

[3]胡璇.探討房地產企業財務風險控制方法[J].中國商貿，2013，（6）

作者:姚遠 單位:鵬宇投資集團有限公司