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一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體的矛盾

1.城市商業(yè)綜合體數(shù)量飽和，發(fā)展已達(dá)成熟。據(jù)2014年9月22日萊坊《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)及成功要素研究報(bào)告》可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)大部分城市商業(yè)綜合體現(xiàn)存數(shù)量巨大。2014年上半年全國(guó)主要城市商業(yè)綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年，商業(yè)綜合體存量面積還會(huì)有所增加，有可能將達(dá)到3.6億平方米，2016年以后，商業(yè)綜合體存量可能會(huì)突破至4.3億平方米。2014年國(guó)內(nèi)主要商業(yè)綜合體個(gè)數(shù)達(dá)885個(gè)，與2013年商業(yè)綜合體數(shù)量比較增長(zhǎng)24.47%；2015年主要城市的商業(yè)綜合體數(shù)量將突破1,000個(gè)；至2018年，商業(yè)綜合體的年供應(yīng)量將維持在1,200個(gè)左右。在這組數(shù)據(jù)中，一線城市、二線城市貢獻(xiàn)了大部分?jǐn)?shù)據(jù)，例如在2013年年初，房地產(chǎn)回溫，在上海SOHO中國(guó)聯(lián)合體以總價(jià)31.9億元獲上海古北商辦地塊，溢價(jià)率48%，樓板價(jià)為3.1萬/平米；上海的“東八塊”地塊，美國(guó)漢斯以37.06億總價(jià)競(jìng)得；三季度，新鴻基地產(chǎn)以217.7億全國(guó)總價(jià)地王獲取徐家匯中心項(xiàng)目，溢價(jià)率25%；而在華南地區(qū)，超過五千萬的大宗交易數(shù)量較以往也有所增加，同時(shí)交易金額也相對(duì)有所增加，例如在廣州地區(qū)，凱德商用以21.91億的交易作價(jià)，收購(gòu)了白云綠地中心零售部分二期項(xiàng)目，而在深圳地區(qū)，民生銀行大廈以總價(jià)8.3億元的價(jià)格整棟成交。由此可見不管是在交易金額還是交易數(shù)量上，商業(yè)綜合體的增長(zhǎng)勢(shì)頭都十分強(qiáng)勁，在交易之中也可以發(fā)現(xiàn)，外資開發(fā)企業(yè)對(duì)于國(guó)內(nèi)的商業(yè)綜合體發(fā)展持看好態(tài)度，紛紛大量買入，其中特別是對(duì)于國(guó)內(nèi)的一線城市的商業(yè)綜合體開發(fā)呈現(xiàn)極為樂觀的投資趨向，其中外資資金和投資機(jī)構(gòu)也對(duì)國(guó)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目紛紛進(jìn)行收購(gòu)。以上海為例，在13年商業(yè)物業(yè)大宗交易共有18宗，總成交額264億人民幣,其中外資投資機(jī)構(gòu)成交比例占86%，投資以優(yōu)質(zhì)低端的甲級(jí)辦公為主，其次為核心區(qū)成熟運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心，與2012年對(duì)比，2013年外資機(jī)構(gòu)大宗成交比例上漲72%，足見外資投資對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)綜合體發(fā)展的看好，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資充滿的信心，尤其是對(duì)國(guó)內(nèi)一線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展更是持有一個(gè)長(zhǎng)期看好的態(tài)度。

商業(yè)綜合體的發(fā)展不僅完善了城市建設(shè)功能，為城市的區(qū)域性建設(shè)提供了更多的空間利用，與此同時(shí)也提升了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，可見商業(yè)綜合體發(fā)展是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的必然趨勢(shì)。這是商業(yè)綜合體發(fā)展的必然性，使得投資商紛紛持有積極樂觀的投資態(tài)度，由于外資等的激進(jìn)買入和投資，使得在一線城市商業(yè)綜合體發(fā)展呈現(xiàn)出井噴的狀態(tài)。以萬達(dá)為代表的商業(yè)綜合體開發(fā)企業(yè)，用訂單式的開發(fā)模式，迅速推進(jìn)商業(yè)綜合體的發(fā)展，使得商業(yè)綜合體紛紛搶占城市核心地段，對(duì)于一線城市的偏遠(yuǎn)城郊地區(qū)，或是二線、三線城市，這種商業(yè)綜合體發(fā)展在初期會(huì)取得一定的發(fā)展成效，并推進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但一味的復(fù)制式的商業(yè)綜合體發(fā)展，商業(yè)綜合體的發(fā)展已超過了正常的城市消費(fèi)程度，使得城市消費(fèi)需求難以跟上商業(yè)綜合體的發(fā)展腳步，這時(shí)的商業(yè)綜合體發(fā)展，不僅不會(huì)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，往往在商業(yè)綜合體發(fā)展的背后存在著巨大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。例如，當(dāng)下很多城市存在著商業(yè)綜合體的商鋪或?qū)懽謽强罩茫簿褪窃诎l(fā)展商業(yè)綜合體時(shí)未考慮城市需求數(shù)量導(dǎo)致的結(jié)果，在城市商業(yè)綜合體發(fā)展的繁華背后，所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)料的。綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，在一線、二線城市，瘋狂占據(jù)城市中心的商業(yè)綜合體發(fā)展已達(dá)到的飽和狀態(tài)，同時(shí)由于一線、二線城市的需求量和商業(yè)供應(yīng)量之間的關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)一線城市以及部分二線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展已進(jìn)入了成熟階段。一線城市和部分二線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展已逐漸向外圍延伸，但這種延伸本身就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，延伸向三線、四線城市的商業(yè)綜合體的發(fā)展，若未能考慮城市需求和商業(yè)供應(yīng)量之間的關(guān)系，商業(yè)綜合體發(fā)展的泡沫也是可預(yù)見的情況。

2.商業(yè)綜合體開發(fā)過度誰來買賬。隨著近年來，國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的打壓，使得房地產(chǎn)開發(fā)商，放棄了住宅開發(fā)這塊市場(chǎng)，而紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，而對(duì)于期望快速回流資金的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，商業(yè)綜合體建設(shè)無疑是最好的選擇，打著商業(yè)綜合體發(fā)展的旗號(hào)，在商業(yè)項(xiàng)目銷售后，由于缺乏相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理，使得這些表面化的商業(yè)綜合體紛紛成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的詬病，這類性質(zhì)雷同度極高的商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)，不僅對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以發(fā)揮功效，還會(huì)妨礙城市經(jīng)濟(jì)的常態(tài)化發(fā)展。而對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，這類情況的出現(xiàn)不僅與中央政策調(diào)控有關(guān)，同時(shí)與地方政府的商業(yè)引進(jìn)也存在極大的關(guān)聯(lián)。地方政府為了地方財(cái)政和稅務(wù)收入，紛紛積極引進(jìn)商業(yè)綜合體的發(fā)展建設(shè)，但在為財(cái)政收入和稅務(wù)收入精打細(xì)算的同時(shí)，往往忽略商業(yè)綜合體發(fā)展的最大支撐就是城市消費(fèi)需求，所以某些地方政府盲目的引進(jìn)商業(yè)綜合體建設(shè)，罔顧當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)需求度，使得商業(yè)綜合體發(fā)展難以得到有利支撐而陷入兩難的境地。綜合上述，可以發(fā)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體之間存在的某種關(guān)聯(lián)。商業(yè)綜合體的發(fā)展要依靠于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低，若無城市經(jīng)濟(jì)的支撐，商業(yè)綜合體也難以獲得實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。所以面對(duì)商業(yè)綜合體的過度開發(fā)，應(yīng)該買賬的除了有難以保證商業(yè)綜合體發(fā)展建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商以外，還有忽視城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體發(fā)展之間關(guān)聯(lián)的地方政府。

二、解決城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體的矛盾的措施

從商業(yè)綜合體開發(fā)角度而言，應(yīng)該注重地段的選擇，對(duì)于一線城市，對(duì)于老地段的再次翻新投資，一定要注意地段發(fā)展的可能性以及資金流入狀況，同時(shí)還要保證商業(yè)綜合體開發(fā)的后續(xù)營(yíng)銷，保證商業(yè)綜合體的發(fā)展可以充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。而對(duì)于二線、三線城市，甚至四線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展，一定要遵循地段優(yōu)先，商業(yè)綜合體的開發(fā)和建設(shè)一定要選擇城市的核心地段，進(jìn)而保證商業(yè)綜合體發(fā)展可以獲得更好的地段優(yōu)勢(shì)。同時(shí)商業(yè)綜合體的發(fā)展建設(shè)，不管是一線城市，還是二線、三線城市，都要注意商業(yè)綜合體發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)需求的契合程度，特別是在二線、三線和四線城市，商業(yè)綜合體發(fā)展切記不要好高騖遠(yuǎn)，要腳踏實(shí)地，要考慮商業(yè)綜合體發(fā)展與當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求的關(guān)系，商業(yè)綜合體的發(fā)展建設(shè)要迎合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，在商業(yè)綜合體建設(shè)初期，要做好培育和宣傳工作，做好商業(yè)綜合體發(fā)展的定位、品牌的引進(jìn)等工作，采取有效的措施來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

除此之外，商業(yè)綜合體在對(duì)投資建設(shè)城市的選擇方面，也要做好規(guī)劃，綜合考察城市的發(fā)展定位和發(fā)展空間，主要是考量區(qū)域的人口基數(shù)、需求特征、區(qū)域交通規(guī)劃、土地規(guī)劃、政府對(duì)區(qū)域土地的推介進(jìn)程等多方面因素，從而可以更好的對(duì)區(qū)域發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展速度得到一個(gè)全面的分析和預(yù)測(cè)，這對(duì)于未來商業(yè)綜合體的發(fā)展建設(shè)都有積極的促進(jìn)作用，同時(shí)還可以有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于近年來商業(yè)綜合體發(fā)展?fàn)顩r分析可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)綜合體的發(fā)展離不開交通規(guī)劃以及與住宅地開發(fā)的結(jié)合。在交通規(guī)劃方面，商業(yè)綜合體發(fā)展需要交通作為支撐，交通的便捷程度在某種程度對(duì)商業(yè)綜合體的發(fā)展具有極大的影響，若交通不便利，再繁榮的商業(yè)總體最終也會(huì)淪落成為一座空城，所以在商業(yè)綜合體開發(fā)和建設(shè)時(shí)，也要將交通規(guī)劃考慮在其中，投資方向也可以向這方面靠攏。

同時(shí)雖然近年來的住宅地開發(fā)勢(shì)頭略有減緩，但住宅開發(fā)是應(yīng)對(duì)人的基本需求來進(jìn)行投資開發(fā)，是以人為本的開發(fā)投資，而商業(yè)綜合體的開發(fā)同樣是以人群的需求為支撐的，可見商業(yè)綜合體的開發(fā)離不開與住宅地開發(fā)的結(jié)合。住宅地的開發(fā)會(huì)引進(jìn)人群，而隨著人群的引進(jìn)，商業(yè)開發(fā)才會(huì)獲得更多的人群需求和消費(fèi)定位，可見商業(yè)綜合體開發(fā)需要與住宅地開發(fā)進(jìn)行良性合作，進(jìn)而更準(zhǔn)確獲得消費(fèi)群體定位，保證消費(fèi)需求量。從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，對(duì)于商業(yè)綜合體的引進(jìn)要慎重。首先要對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做好規(guī)劃和定位，同時(shí)對(duì)商業(yè)綜合體與城市發(fā)展的契合程度也要做好考量和分析，不能為追求財(cái)政收入和招商引資盲目引進(jìn)商業(yè)綜合體建設(shè)，應(yīng)將城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)綜合體發(fā)展?fàn)I造共贏的發(fā)展?fàn)顩r。

三、結(jié)語

綜合上述，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體的矛盾出現(xiàn)的原因，既有商業(yè)綜合體開發(fā)本身存在的問題，同時(shí)城市對(duì)于商業(yè)綜合體的盲目引進(jìn)也具有一定的責(zé)任，所以若想解決城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體之間的矛盾，就要從商業(yè)綜合體開發(fā)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩方面同時(shí)入手。

作者：于志洋單位：北京創(chuàng)意村營(yíng)銷策劃有限公司