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1系統動力學因果回路圖

住宅系統涉及政治、經濟、社會等諸多因素，各因素間具有復雜的相互作用機制，并非單一的作用關系，而是存在明顯的反饋關系，是一個典型的多變量、非線性的動態反饋系統．而住宅價格的波動性更非由單個因素或多個因素孤立作用的結果，影響住宅價格波動的因素之間具有明顯的反饋結構，波動行為的產生源于各系統之間相互作用合力的結果，只有在理清住宅系統內部各子系統之間以及同外部系統之間存在的反饋聯系后，才能對住宅價格的發展做出合理的判斷．根據研究目的和需要解決的問題以及城市住宅產業發展所涉及到的房屋生產、流通和消費領域，將住宅系統分為住宅需求系統、住宅供給系統、住宅價格系統、土地供給系統以及對住宅系統產生深刻影響的外部系統：政策系統．住宅價格系統是住宅系統中重要的子系統，通過利用系統動力學的分析方法研究住宅系統，建立如圖1所示的住宅系統總體因果回路圖模型，揭示住宅價格子系統的運行，闡述住宅價格的波動性．圖中正號起促進作用，負號起平衡和抑制作用［8］．從圖1中，住宅價格的因果反饋環為：（1）住宅價格→＋房價收入比→－住宅需求→＋住宅供需比→－住宅價格該回路為正反饋回路，住宅價格提高，使得房價收入比變大，住宅需求量減少，需求量減少使得住宅供需比變大，進而促使住宅價格降低．（2）住宅價格→＋新成交土地面積→＋土地供給住宅新開口面積→＋住宅施工面積→＋住宅竣工面積→＋住宅供給→－住宅價格該回路為負反饋回路，住宅價格提高后通過刺激土地成交面積提高使得住宅供給量增加，最終住宅價格降低，恢復穩定．此外，政府系統是住宅價格系統的外部影響系統，主要通過對貸款利率、保障房建設、稅費、土地的調整影響住宅供給和需求，達到穩定住宅價格的目的．在對住宅價格反饋回路分析的基礎上，具體分析西安市住宅價格波動的原因．

2西安市住宅價格波動成因分析

住宅價格變動不僅涉及到住宅市場的供給和需求，還涉及到土地市場、國家相關政策以及金融市場和房地產行業穩定健康發展等各方面，住宅價格在內外合力的共同作用下形成波動．

2.1需求———住宅價格波動的直接推手隨著經濟的發展，城市化進程的推進，城市人口的快速增長，收入的不斷提高，年齡、家庭結構的轉變引發對住房的旺盛需求．需求增長成為推動房價上漲的主要因素．西安的住宅需求主要來自兩個方面：一是剛性需求和改善性需求．不同年齡段存在不同的住房需求，80，90年代出生的龐大人群，到了成家的年齡，擴大了剛性需求的隊伍；60，70年代出生的人群，收入得到可觀的改善，對住房面積、舒適度等有了更高的要求，增加了改善性住房的需求量．同時，近年來在西部大開發、建設西安國際大都市等戰略政策的實施下，西安的經濟得到突飛猛進的發展，城市化水平取得很大的進展，吸引越來越多流動人口，并且西安住房相比其它一線城市性價比高，也吸引更多的人們到西安購置住宅，增加住宅的需求量．從表3可以看出，西安市常住人口自2008年以來逐年增加，自然增長率雖存在小幅波動，但基本處在穩步增長狀態，家庭戶數也基本是穩步增長，只在2011年出現下降，人口數量的不斷增長無疑會增加住宅的剛性需求．同時，從西安市人均GDP的發展動態，可以看出西安地區總體經濟實力逐年增強，人們生活水平提高，家庭人均可支配收入逐年增長，反映出西安市民的富裕程度不斷提升，直接刺激住宅的改善性需求［8－9］．二是投資性需求．西安市近年來高速發展的經濟，促使高收入群體不斷增多．與此同時物價卻在不斷走高，銀行利息也在較低水平徘徊，居民實際收入明顯縮水，人們的投資需求得不到滿足．相比之下，住宅價格前期漲幅較大，雖然國家的調控政策有所限制，但住宅價格仍處于高位，被視為比較穩妥的投資渠道．最終，投資性需求在市場和政府的共同作用下，呈現出一定的波動，其波動勢必會帶來住房需求的變化．具體表現在，西安市住宅總體銷售面積自2008年基本表現為逐年增加，從2008年的710．5萬m2上升至2011年的1687．1萬m2，2012年因國家連續幾年從緊的房地產調控政策，住宅總體銷售面積下降至1379．1萬m2．而現房銷售面積卻表現為有升有降，由2008年的180萬m2下降至2010年的71萬m2，繼而又上升至2012年的134．4萬m2．從中體現出住宅投資性需求的波動直接波及需求的變動進而導致住宅價格發生變化．

2.2供給———影響住宅價格波動的又一力量住宅供需結構的變化是導致住宅價格波動的主要因素，住宅供給量跟不上需求量的增長勢必會帶來住宅價格的上漲．從表4中可以看出，近幾年西安市住宅市場上住房供給量小于住房需求量，并且期房銷售面積遠遠大于現房銷售面積，說明西安市住宅價格的不斷上漲同新建住宅供給量的不足有密切的相關性［10］．此外，住宅市場的供給除了現房和期房外，還存在一定量的二手房，對住宅的供給產生一定的分流作用，一定程度緩沖住宅的供不應求，起到穩定住宅價格的作用［3］．近幾年西安市二手房市場的成交面積在一系列調控政策的作用下表現出有升有降．具體為：2010年為101．25萬m2，2011年為138．35萬m2，2012年為82．88萬m2．可以看出2012年同其他年份相比，變化幅度最大，同比下降40．09％，與此同時現房銷售面積同其他年份相比漲幅也最高，同比上漲80．3％，說明二手房供給變化會影響住宅市場供給量的變動．圖2反映出西安市二手房自2007年以來的銷量發展趨勢．目前，西安市二手房關注度不高，價格與新房差距不大，同時稅費成本高，對分流新房需求的作用沒有得到充分的發揮．

2.3土地市場———住宅價格變動的又一牽動力住宅必須依托土地，土地作為住宅商品最主要的生產成本，其市場穩定與否直接影響住宅市場的穩定性，土地對住宅市場的影響主要表現在以下兩個方向：第一，土地供應量和成交情況會對住宅市場產生影響．自2000年西部大開發戰略實施以來，西安的城市建設、基礎設施建設、教育以及城市環境建設均取得快速的發展．由此帶來西安市大型公路網絡的建設、教育基地的大量建筑以及高新區、開發區的快速發展，使得西安市建設用地短缺問題更加凸顯．同時，住宅用地結構中除了普通商品住宅外還存在別墅、高檔公寓、保障性住房建設用地，從而一定程度上減少普通商品住宅的土地供給量．土地供應量的變化很大程度上將引起住宅價格的波動［11］．西安市住宅土地供應面積、成交面積自2008年到2012年呈下降趨勢，其中土地供應面積由2009年的440．23萬m2不斷下降至2012年的179．31萬m2，土地成交面積由2009年的426．44萬m2不斷下降至2012年的129．96萬m2．除了銷售周期逐年縮短、住宅房地產需求旺盛導致住宅竣工面積小于銷售面積外，土地供應量不足是重要原因．土地市場受制于市場機制，在不同時間段以及區域，當供求發生變化時，土地交易價格呈現不同發展態勢，引起土地成本的變動，最終導致住宅價格隨之波動．第二，土地政策會對住宅市場產生影響．土地市場波動性主要是由于土地供應中對土地資源的不合理分配，存在土地市場失靈現象，引起政府調控的介入，通過政策來引導土地供應量和供應結構的合理化．自2007年以來，政府加大土地供應結構調控力度，重點保障廉租住房、中低價位、中小套普通商品住房用地，并加強土地供應管理，防止開發企業囤地，加強批后監管，防范閑置土地．西安市跟隨中央土地調控政策，根據西安市自身住宅市場發展的情況調整具體的土地供給量，具體表現為根據西安市各城區住宅市場發展狀況的不同，提供不同的土地供應策略；根據房地產市場具體發展情況，分配各種功能用地數量以及土地儲備量，通過土地調控達到穩定住宅價格的目的．表5顯示政府針對西安市住宅市場的區域差異性，采取不同的土地供應對策對整個西安市住宅市場以及價格的穩定有著不可或缺的作用．表6表現出住宅用地的成交量在土地規劃面積中的占比正在逐年下降，西安市住宅用地趨于適度，囤地現象逐漸減少

2.4政府政策———穩定住宅價格不可或缺的主力住宅房地產市場存在市場失靈現象，促使政府的介入．中央和地方政府多從土地、金融、稅收、行政這幾個方面入手對住宅房地產進行調控．首先，近幾年西安市地方政府將中央調控政策同西安市具體情況相融合，制定了一系列穩定住宅市場的政策，其中最突出的是加大對保障房建設方針的執行力度，西安市保障房建設工程成績突出［12］．西安市住宅市場能平穩發展，很大程度上得益于保障性住房的快速發展．其次，西安市政府不斷完善住宅房地產市場信息系統，如2011年4月西安市房管局規定商品房項目申請預售時，需在銷售網絡系統中填報每套預售房屋預售價格等，努力達到住房市場信息透明化的目的．再次，西安市政府推出的城市規劃方案，對引導住房需求梯度消費、梯度供給以及穩定住宅價格發揮了積極的作用．西安市政府根據住宅市場內部和外部形勢的變化，不斷出臺關于促進住宅房地產業健康發展的多項政策，調控更加深入和細致，多方位入手優化土地供應結構，調節住宅供應結構，支持剛性需求和改善性需求，遏制住宅的投資投機性需求，改善供需結構．西安市住宅市場同一線城市和其它二線城市相比，住宅價格波動幅度不大，很大程度上取決于政策的調整．總之，近幾年，西安市住宅價格在原材料成本不斷增長、土地價格持續上揚、國內生產總值持續增高、股市等投資熱錢涌入的推動下出現猛漲現象．同時，住宅價值在城市居住環境的持續改善下不斷提升，房地產業在城市地位提升下被賦予更高發展空間以及物業管理品質的提升也不同程度地助推了住宅價格的上漲，總體西安市住宅價格呈上漲態勢．但受供需變化、政策以及宏觀經濟環境的變動等因素的影響，西安市住宅價格呈階段性波動，穩定住宅價格成為亟需解決的問題．

3對策及建議

（1）調整住宅供需結構，加快二手房市場發展速度供需均衡才能穩定住宅價格，而均衡性取決于住宅開發商、政府以及消費者三方博弈的最終合力．為降低住宅價格的波動幅度需多方位、動態調整住宅市場參與主體之間的關系，促使供需均衡．政府需在住宅市場機制作用得以充分發揮的前提下提升協調功能，從西安市區域各自的特性出發，優化住宅供需以及住宅自身的供給結構；在穩定新房市場的同時不斷完善二手房市場，降低住房空置率，促進二手房的成交量．（2）完善住宅房地產信息系統以及預警系統西安市住宅價格波動性較小離不開政府調控所發揮的積極作用．進一步穩定住宅價格，政府需不斷完善自身，建立長效機制；進一步強化各地區的房地產信息系統以及預警系統，形成良好的市場信息反饋機制，從而能更好調控市場、引導市場．（3）加強保障性安居工程建設繼續加強保障性住房建設，緩解商品住宅市場的需求量．需繼續加大對保障性住房用地以及資金的供給，穩定住宅價格．在增加保障性住房建設的同時，還需抓緊完善保障房制度的建設，確保公平分配．（4）引導住宅需求梯度消費繼續根據不同的需求階層合理地開發住宅產業，達到保障性住房、普通住宅、高端住宅協調建設、發展．同時，需進一步引導住宅需求的梯度消費理念，使得住宅需求群體根據自身情況理性購置住宅，抑制住房的投機、投資性需求．（5）制定合理政策，提高土地利用率根據各區域經濟發展情況以及人群的住房需求，突出區域以及需求的差異性，合理分配土地供給，調整供地計劃．在堅決抑制囤地現象發生的情況下，加大住宅用地的供應量，特別是中小套型普通商品住宅用地的供應量，盡快形成有效供應．與此同時，應制定合理的獎懲制度，鼓勵開發商科學合理地利用土地資源，提高土地利用率，遏制閑置土地等無效用地現象的發生．

作者：馬磊王婉玲單位：西安工程大學思想政治理論課教學研究部