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［摘要］軌道交通是具有運量大、效率高、安全性好、節(jié)約能源、無廢氣污染等優(yōu)點的公共交通方式，在促進(jìn)城市土地集約化利用、引導(dǎo)優(yōu)化城市發(fā)展布局、解決城市交通擁擠與環(huán)境污染、提高沿線土地價值、推進(jìn)城市化進(jìn)程以及促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展等方面，都起到至關(guān)重要的作用。此外，軌道交通改變了城市的可達(dá)性，對沿線甚至一定輻射范圍內(nèi)的土地利用產(chǎn)生影響。本文從軌道交通對土地利用和開發(fā)、土地規(guī)劃及結(jié)構(gòu)、房產(chǎn)價值等方面進(jìn)行分析，總結(jié)了我國目前關(guān)于軌道交通對土地價值影響方面的研究成果，并指出其在研究方法、模型、研究角度深度方面存在不足，旨在為以后的研究提供借鑒。

［關(guān)鍵詞］軌道交通；土地利用；土地價值；房產(chǎn)價值

0引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)、社會、城市建設(shè)的不斷發(fā)展，軌道交通與人類活動的關(guān)系日益密切，但是，軌道交通建設(shè)方面的滯后性日趨明顯，導(dǎo)致土地利用和城市發(fā)展產(chǎn)生沖突。因此，有關(guān)部門有必要針對軌道交通和土地價值之間的關(guān)系進(jìn)行研究，明晰軌道交通和土地經(jīng)濟(jì)價值之間的作用機(jī)制。

1軌道交通對土地利用與土地開發(fā)的影響

軌道交通與土地的利用關(guān)系密切。首先，城市中支持軌道交通產(chǎn)生運行的基礎(chǔ)就是土地，而土地的結(jié)構(gòu)和利用形態(tài)是構(gòu)成軌道交通的基本要素。其次，通達(dá)性是軌道交通和土地之間不可忽視的因素，其根本原因在于軌道交通的發(fā)展會反作用于土地，通過改善通達(dá)度會影響土地的利用情況。再次，土地的屬性影響城市交通，城市交通的發(fā)展反作用于土地性質(zhì)、強(qiáng)度、利用結(jié)構(gòu)以及地價等方面。最后，軌道交通以及沿線站點的設(shè)置，一方面根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境決定，另一方面即取決于土地的相關(guān)屬性，這種交互影響最終產(chǎn)生不同的土地利用模式。

1.1軌道交通對土地利用規(guī)劃及結(jié)構(gòu)的影響

高鐵等類型軌道交通沿線站點一般符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展趨勢，形成土地集約利用率高的現(xiàn)象，但是也存在一些問題，如土地利用強(qiáng)度大、密度高、周邊地區(qū)開發(fā)具有局限性、公共設(shè)施利用率低、與其他交通銜接以及空間結(jié)構(gòu)單一等。此外，城區(qū)亦存在交通擁堵、城市空間結(jié)構(gòu)不合理、土地集約利用性差等弊端。城市在進(jìn)行規(guī)劃軌道交通時，以TOD開發(fā)模式為依據(jù)，以站點周邊土地利用布局、土地開發(fā)控制、空間推進(jìn)方式等為關(guān)鍵點，提出開發(fā)模式多樣化、公共基礎(chǔ)設(shè)施鄰近化、接駁換乘低碳化、生態(tài)空間開放化等整體統(tǒng)一規(guī)劃的戰(zhàn)略措施。不僅如此，軌道交通所使用土地的規(guī)劃呈現(xiàn)不同的特點，能夠在提高新規(guī)劃區(qū)域交通可達(dá)性的同時弱化傳統(tǒng)城市中心區(qū)域的交通可達(dá)性，這種特征對商業(yè)、居民居住用地等類型的土地存在較強(qiáng)的吸引力，而對工業(yè)用地則呈現(xiàn)出不同的影響機(jī)制。

1.2軌道交通對土地利用強(qiáng)度特征、布局模式的影響土地的利用結(jié)構(gòu)不同，其表現(xiàn)特征也不相同。在軌道交通的作用下，不僅沿線站點土地利用產(chǎn)生影響，沿線水域、農(nóng)田、公共綠地以及未利用土地等均會受到影響。沿線站點方面，軌道交通將會刺激相關(guān)居住、商業(yè)服務(wù)等土地使用的增加，并且會呈現(xiàn)一定的擴(kuò)散趨勢。城市中心較成熟的站點周圍，土地利用率高，使用強(qiáng)度大，功能模式較為穩(wěn)定；而邊緣新站點的周圍，土地利用空間大，功能分區(qū)有待完善，不論是居住用地還是商業(yè)用地均有待開發(fā)。

1.3軌道交通對土地開發(fā)的影響軌道交通普遍是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的產(chǎn)物，但是，與城市總體規(guī)劃相比，有一定的滯后性，表現(xiàn)在土地開發(fā)利用方面即為與土地利用規(guī)劃脫節(jié)，將導(dǎo)致軌道交通資源浪費，影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。在土地復(fù)墾開發(fā)方面，平均挖損深度，樁基礎(chǔ)密度，保存耕作層厚度以及土源、棄渣場地等方面都會影響土地復(fù)墾的效果。在土地功能屬性方面，由建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)用地，尤其在耕地的難度系數(shù)高，但其土地復(fù)墾適應(yīng)性強(qiáng)的情況下，對鐵路軌道等工程用地進(jìn)行土地復(fù)墾，從初期土地勘測到中期復(fù)墾項目規(guī)劃、制定后期相關(guān)項目目標(biāo)均需擬定詳細(xì)的實施方案，地基拆除與估算投資方面也需要嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的方法作為支撐，以期借助現(xiàn)代化的復(fù)墾技術(shù)構(gòu)建和運行可行性的復(fù)墾方案。

2軌道交通對土地、房地產(chǎn)等價值的影響

2.1軌道交通對土地價值的影響軌道交通不僅可以凸顯城市中心區(qū)域的關(guān)鍵性，還能為城市縱向發(fā)展起到促進(jìn)的作用。同時，軌道交通的建設(shè)促進(jìn)城市規(guī)劃更新，帶動舊城改造、城鎮(zhèn)拆遷等項目，激活土地置換以及提升城市土地價值。此外，由于軌道交通沿線的土地利益相關(guān)者是直接受益者，沿線的土地價值受此影響都會出現(xiàn)一定幅度的上漲。在時間維度方面，政府受軌道交通建設(shè)影響而產(chǎn)生的收益會隨著時間的推移而逐漸減小，并且這種影響會呈現(xiàn)一定的前瞻性。在空間維度上，軌道站點的影響發(fā)展區(qū)域分為高密度發(fā)展區(qū)域（半徑≤300m）、中密度發(fā)展區(qū)域（300m＜半徑≤800m），其對軌道交通的投資額隨著距離軌道交通站點直線距離變大而數(shù)額變小，使土地級差收益逐漸變小。有數(shù)據(jù)表明，每距離軌道交通站點1m的范圍，每平方米的土地價值便上漲0.002%。此外，軌道交通呈現(xiàn)“中心膨脹-外圍坍縮”的空間格局變化，即在軌道交通的影響下，其外部環(huán)境的效益促使其可達(dá)性變化格局與土地價值變化格局表現(xiàn)顯著的相似性，其中，增值作用由大到小依次為商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地；軌道交通與土地價值的交互作用表現(xiàn)在土地利用方式的改變、城市可達(dá)性的改善、沿線區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響以及土地開發(fā)利用程度的增加等方面。因此，軌道交通聯(lián)合開發(fā)與土地稅收相比，具有操作性強(qiáng)、收益好等效果，政府可以通過聯(lián)合開發(fā)控制客流以及有限掌握土地開發(fā)權(quán)等方式實現(xiàn)土地溢價回收。

2.2軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響軌道交通對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價值的影響，既有積極一面，也有消極的一面。總體來說，地面運行的軌道交通會對房產(chǎn)價值產(chǎn)生正負(fù)兩方面的影響，而地下運行的軌道交通對房產(chǎn)價值的影響則普遍是正面的；而不同類型房地產(chǎn)對房產(chǎn)價值的影響不盡相同，例如，對工業(yè)用地的房產(chǎn)價值增幅會小于商業(yè)用地。在時間上，軌道交通對沿線房產(chǎn)價值的影響由大到小依次為運行期、建設(shè)期和規(guī)劃期，并且隨著運營程度和時間長度的增加而增強(qiáng)。有研究結(jié)果表明，在軌道交通施工建設(shè)期間，房地產(chǎn)價值呈現(xiàn)下降的趨勢，而竣工運營節(jié)點房地產(chǎn)價值會出現(xiàn)明顯提升，軌道交通線路開工和竣工運營是影響房地產(chǎn)價格幅度的兩個重要時間峰值點。在空間維度上，軌道交通運營期對房地產(chǎn)價格空間影響范圍較大，而運營和規(guī)劃期的空間影響范圍較小；同時，越是經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，其房地產(chǎn)價值受到軌道交通建設(shè)的影響越大。

3我國對軌道交通的研究內(nèi)容

關(guān)于土地利用及土地價值和軌道交通建設(shè)的交互影響，國內(nèi)外許多學(xué)者進(jìn)行了相關(guān)研究，從研究方法、理論建設(shè)、模型研究開展討論分析，取得了一定的研究成果，形成了較為系統(tǒng)的理論框架。隨著方法論和計量經(jīng)濟(jì)學(xué)的進(jìn)步，關(guān)于軌道交通和土地利用及土地價值關(guān)系的研究也呈現(xiàn)多學(xué)科交叉的趨勢，其方法和模型構(gòu)建更加完善。但是，我國軌道交通研究與國際先進(jìn)研究結(jié)果相比，仍存在一定的差距，不論是從模型選擇和研究領(lǐng)域的方法方面，還是數(shù)據(jù)分析結(jié)論獲得的成果方面，其權(quán)威性和可借鑒性均有待提高，目前，相關(guān)領(lǐng)域的研究重點主要在以下方面。

（1）從各種角度與各種層面分析城市土地利用、土地價值與軌道交通之間的關(guān)聯(lián)程度。目前，主要表現(xiàn)為相互促進(jìn)、相互牽制、相互協(xié)調(diào)、相互互補(bǔ)的循環(huán)關(guān)系。

（2）軌道交通建設(shè)的空間結(jié)構(gòu)與土地利用和開發(fā)的空間結(jié)構(gòu)關(guān)系密切。一方面，軌道交通建設(shè)的空間結(jié)構(gòu)布局為城市土地利用的空間結(jié)構(gòu)提供依據(jù)；另一方面，受軌道交通空間規(guī)劃的影響，土地未來的規(guī)劃會根據(jù)軌道交通的建設(shè)及機(jī)構(gòu)發(fā)生調(diào)整和變化。

4軌道交通研究的不足

方法上，我國關(guān)于軌道交通對土地價值的影響既有定性分析，也有定量分析。由于研究起步較晚，軌道交通模型很多參考國外的分析技術(shù)和方法，但由于原始數(shù)據(jù)的搜集和獲得難度大、缺乏統(tǒng)一數(shù)據(jù)統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)等困難，使研究存在一些不足之處。

（1）軌道交通影響區(qū)涉及的范圍亟待進(jìn)一步分析探討。目前，以相關(guān)國外研究為依據(jù)，我國將影響范圍半徑界定為2km，但在實際分析過程中，許多學(xué)者選取的樣本直線距離達(dá)到4km以上，因此，相關(guān)部門需要統(tǒng)一規(guī)范軌道交通的涉及范圍，有針對性的劃分其影響范圍。

（2）相關(guān)理論框架構(gòu)建不完善，分析深度不足。例如，針對軌道交通影響范圍的研究，有學(xué)者研究得出距離軌道交通越遠(yuǎn)，土地價值差異越大的結(jié)論。但是該結(jié)論缺乏對結(jié)論進(jìn)一步的剖析探討，理論構(gòu)建不夠完善。

（3）軌道交通對土地價值影響的縱向分析不夠。多數(shù)研究僅僅針對特定時間或者時間段，缺乏跟蹤性的數(shù)據(jù)搜集和統(tǒng)計分析。此外，從空間視角探討土地價值變化的空間差異性研究也較少。

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作者：陳偉 單位：蘇州市盛溢民防建設(shè)工程有限公司