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一、住房保障政策對投資需求的影響

住房建設本身就是固定資產投資的主要組成部分，也是資本需求的重要組成部分，對總的投資規模和投資收益有著重要的影響。因而，住房保障政策對于平衡投資和消費需求的比例關系、優化總需求結構，進而提高資源的配置效率具有重要意義。住房保障政策下的住房投資行為是一種政策導向的投資行為。這種投資行為相對于市場自發的投資行為，主要具有兩種效應，分別為結構調整效應和跨期平滑效應。市場自發的投資出于逐利需要，往往忽視低端住宅市場，導致了對低檔住宅的投資不足。這是因為低檔住宅主要解決基本居住需求，具有一定的公關品屬性。開發商供給這類住宅的私人收益不足以彌補其機會成本。在中高檔住宅具有價格剛性的條件下，這種現象更為明顯。這導致了市場對這部分住宅的供給不足，同時容易引發中高檔住宅的投資泡沫。而住房保障政策主要針對的是低檔住宅的投資，解決市場自發投資的結構失衡問題。另外，由于市場機制的自發調節具有一定的盲目性，容易導致開發商的投資行為具有更大的波動性，市場容易出現投資過熱和投資不足交替出現的周期性現象。而基于保障性住房政策的投資行為則可以更好地平滑房地產投資需求，從而增加總需求的穩定性。事實上，作為一種重要的基礎設施投資，保障性住房投資甚至可能成為國家宏觀調控的一種工具。

二、住房保障政策對凈出口的影響

居住成本是勞動力成本的重要構成要素。一國勞動力的居住成本高低，可以直接影響其勞動力資源在國際貿易中的比較優勢，進而影響其對外貿易的競爭力。房價和租金的上升會直接對勞動力成本產生向上的壓力，并影響商品價格。在固定匯率下，這種壓力會直接影響一國制造業的國際競爭力。即使在浮動匯率下，匯率的變動也很難完全抵消由房價上升導致的成本壓力。根據購買力平價理論，不同國家貿易商品價格的相對變動會引起匯率變動，并抵消一部分價格變動對于國際貿易的影響。這是通過貿易商在不同國家間的套利行為實現的。然而，住宅兼具非貿易商品和投資品的屬性，其價格在不同國家間的相對變動不僅不會引起這種套利為，反而可能引起國際資本的投機行為。眾所周知，投機行為和套利行為對于市場的影響是恰好相反的。當一國的房地產價格相對于他國更快的上漲時，國際投機資本會進入該國房地產市場，形成對該國貨幣的需求，更加推高該國貨幣的匯率。這樣，一國房價和房租的快速上漲在導致了勞動力成本上升的同時，還進一步加速了該國貨幣的升值，對該國的國際貿易形成更大的負面影響。

三、住房保障政策對總供給的影響

根據二元結構經濟理論（Lewis，1954），在世界各經濟強國的發展歷程中，城市住房保障政策無不起到了保證城市化進程推進、促進農村勞動力向城市高生產率部門轉移的作用。另外，良好的城市居住環境還能保證城市勞動者人力資本的高效累積，以及知識和技術外溢效應的順利實現，并推動城市各生產部門的分工體系不斷優化。因此，城市住房保障政策對于提高經濟效率的作用也就顯得更為突出。住房保障政策對于總供給的影響主要是通過工業部門勞動力供給的數量和質量發揮作用的。首先，住房保障政策是保證城市化進程順利推進的重要措施，它促進了農村剩余勞動力向勞動生產率更高的工業部門轉移。根據劉易斯的兩部門剩余勞動模型，當農業生產部門存在大量剩余勞動力時，該部門的邊際產出為0。城市化進程則促進了這些剩余勞動力向城市工業部門的轉移，從而實現工業部門的發展。但新進入城市的勞動力收入較低，居住成本就成為了勞動力順利轉移的重要障礙。而城市住房保障政策則是解決這一障礙的主要手段。除了以上的數量效應以外，居住條件的改善還有利于工業部門勞動力的人力資本積累。根據內生增長理論，早期的經濟發展一般是依賴于資本的積累和勞動力數量的增長。但當資本積累達到穩態水平和剩余勞動力轉移基本完成以后，經濟發展將進入由技術和知識進步，以及人力資本推動的內生經濟增長階段。完善的城市住房保障政策可以為勞動者提供更好的居住環境和公共資源，從而提高人力資本積累的效率。另外，勞動者通過到條件更好的社區居住，獲得了更多接觸知識和信息的機會。這又有助于實現知識和技術的外溢效應。

四、住房保障政策對經濟周期和金融市場的影響

住房保障政策是對房地產市場自發調節機制的重要補充，有助于緩解由市場調節的盲目性所引起的房地產價格過度波動。在現實中，房地產的價格波動往往會對經濟周期和金融市場產生巨大的影響。這是因為房屋和土地是銀行信貸投放的重要抵押品。根據金融加速器理論（Bernanke等，1989），抵押品價格的上升會降低借款人的融資費用，提高信貸的可得性。而信貸供給增加又會通過流動性效應進一步推高資產價格，反過來又對信貸市場產生影響。這樣，資產價格和信貸供給之間會形成一種正反饋機制。這種正反饋在極端情況下會導致流動性過剩和資產價格泡沫相伴出現。而一旦資產價格泡沫破裂，則又會出現“資產價格下跌———貸款形成壞賬———信貸收縮———資產價格繼續下跌”的現象。這就是著名的“債務———通縮”循環（Fisher，1933）。住房保障政策則有助于緩解住宅市場的驟冷驟熱和過度投機，降低了資產價格泡沫和過剩流動性出現的可能性。因此，住房保障政策具有平滑經濟周期波動和穩定金融市場的作用。

但值得注意的是，住房保障政策發揮以上作用的前提是政策導向的住房投資是有效的。無效的保障性住房投資本身也可以造成資源配置的扭曲，并引發政府負擔過重，甚至引起政府債務償還問題。因此，保障性住房的投資不能僅僅依賴行政決策，而是要同時借助市場機制的資源配置功能。這就要求住房保障政策具有誘導型政策的屬性，以政策補貼作為杠桿，引導私人投資進入保障性住房投資領域。

五、住房保障政策與我國經濟增長效率

改革開放以來，我國實現了經濟高速增長的奇跡。這本質上是受惠于社會主義市場經濟制度的建立和完善。毫無疑問，人口紅利所帶來的勞動力成本優勢正是我國30年來實現改革開放，迅速融入國際分工體系的重要保障。但隨著人口紅利的逐漸消失和經濟發展水平的不斷提高，我國的勞動力資源的成本優勢已出現逐步消失的趨勢。2011年，人均GNP超過4200美元。根據世界銀行的劃分方法，人均GNP處于976~11905美元之間的國家為中等收入國家。因此，我國已經成為了一個中等收入國家。根據歷史經驗，當一個國家進入中等收入國家行列時，其經濟的增長動力和效率將逐漸減弱。這一方面是因為中等收入國家的技術積累不足，還不能進入內生增長的新經濟增長模式。另一方面，由于勞動力成本提高，中等收入國家也逐漸失去在勞動力密集型產業的優勢。一般認為當人均GNP處于2000~6000美元之間時，一個經濟體的增長效率是較低的。因而這一階段被稱為“中等收入陷阱”。

從經濟發展階段來看，我國目前已經進入了中等收入陷阱。而此時，勞動者住房支出的高企無異于是“雪上加霜”，使本來就已經趨于弱化的勞動力成本優勢更進一步被蠶食。根據浙江統計局2005年的數據，該省2004年人均住房支出（包括建房、租房和住房裝潢、水電氣燃料）占全部消費支出的22.5%。可以說，大中城市的住房支出已經成為了當地中低收入群體的一大負擔。

這種負擔所導致的后果主要有四個：一是加劇勞動力成本的上升，進一步削弱我國勞動力資源的成本優勢。二是在工資具有一定向上剛性的條件下，造成勞動供給減少，這同樣會削弱我國在勞動力密集型產業（如低端制造業和服務業）的優勢。三是加劇了收入分配的差距，房價和房租的上漲導致了財富更多集中于擁有房產的高收入階層，而租房者、貸款買房者和存錢準備購房者則在財富分配中處于劣勢。四是降低了我國整體上的邊際消費傾向。一方面，由于邊際消費傾向隨收入增加而遞減，貧富差距加大本身就會導致社會整體的邊際消費傾向下降。另外，中低收入者為了支付房租和月供，或者為買房而存錢，也不得不進一步降低其消費支出。

在此背景下，提供高效的住房保障可以從多個方面推動我國經濟的高效增長，既能在人口紅利效應減弱背景下保持勞動力供給的質量和數量，又能保證總需求的穩定增長，并平滑投資周期的波動。綜上所述，住房保障政策不但對于維護我國社會公平具有重要意義，也是保持我國經濟高效增長的重要手段。根據住房保障政策與經濟增長效率的理論聯系，本文認為我國在制定住房保障政策時應注意如下兩點：

（1）我們需要注意保障性住房投資的效率，減少空置現象的出現，從而切實降低中低收入人群的居住成本。

（2）我們應該注意以市場化手段為保障性住房融資，這樣既可以分擔財政資金壓力，又可以分散聚集在銀行體系中的金融風險。

作者：曹勇單位：中國人民銀行研究生部