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摘要：

從表面來看，我國房地產行業(yè)較為繁榮，但是行業(yè)內部其實還是存在較多問題，而且這些問題嚴重威脅到我國房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不能忽視。為了加大對房地產行業(yè)的管控，國家先后出臺了諸多管理以遏制房價的快速增長，但是從實際效果來看，成效不大，無法從根本上解決問題。一方面，土地、原材料、人工、機械等房地產行業(yè)所需要的生產要素成本不斷上漲，造成房地產行業(yè)的成本上升，間接地推動了房地產價格的上漲；另一方面，消費需求還在增加，使得房地產的交易量也不斷增加，而且我國實施城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，也將推動房地產行業(yè)的發(fā)展。因此迫切需要針對房地產經濟發(fā)展中存在的問題尋求對策。

一、當前房地產經濟管理過程中存在的問題

（一）大多是短期性的，缺乏連續(xù)性

最近幾年，我國將房地產市場的調控重點放在平衡供需上，然而出臺的大多數(shù)是短時間內的、缺乏連續(xù)性的，沒有從本質上認識房地產經濟管理方面的問題，無法進行長期有效的管理。同時，政府在制定短期和長期時，所控制的目標會有差異，使得管理效果不好，這給部分投機者提供了擾亂市場從而獲利的機會，不利于我國房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。如國家相繼的經濟適用房、房產稅收、“國五條”都暴露出我國管理目標模糊的事實。

（二）經濟管理流于形式，缺乏完善的監(jiān)督制度

出臺的目的在于加強市場管理，促進房地產行業(yè)健康發(fā)展，但是當前諸多流于形式，執(zhí)行缺乏相應的監(jiān)督體系。一方面房價持續(xù)上漲，使得購房者的壓力進一步增大；另一方面民間出現(xiàn)了大批的炒房者，進一步抬高了房屋價格，導致我國出臺的諸多房地產經濟管理都無法有效地發(fā)揮其作用。此外，中央政府和地方政府實行兩級監(jiān)管，導致中央出臺的和地方出臺的會有一定的沖突之處，同時管理職責和管理范圍等的確定模糊不清，使得我國房地產行業(yè)出現(xiàn)“上有，下有對策”的惡性循環(huán)。房地產業(yè)屬于高回報產業(yè)，房地產業(yè)也是不少地方政府的主要財政來源，很容易出現(xiàn)權錢交易等腐敗情況，這在一定程度上影響了中央政府的經濟管理效果。

（三）相關法律、法規(guī)體系的不健全

法律、法規(guī)體系的健全是進行有效房地產經濟管理的前提。雖然我國房地產行業(yè)較為繁榮，但是法律體系的建設嚴重滯后，導致房地產行業(yè)有不少漏洞并滋生了不少投機者擾亂市場。當前我國房地產經濟管理的文件或大多由國務院，但是這些文件和缺乏法律性、嚴肅性、穩(wěn)定性和長期性，使得房地產行業(yè)經常出現(xiàn)無法可依、有法不依、執(zhí)法不嚴的局面。

二、解決我國房地產經濟管理過程中存在的問題的建議和對策

（一）制定連續(xù)性，進行長期管理

首先，我們對城市要進行合理定位。從區(qū)域位置、實地觀摩、資料調查和歷史情況這四方面來對城市進行定位，根據(jù)城市的定位確定相應的發(fā)展戰(zhàn)略。然后，政府制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，明確房地產經濟管理的目標，緩解需求與建設之間存在的差距和矛盾，維護社會和諧穩(wěn)定，促進經濟持續(xù)發(fā)展。最后，針對我國長期存在的人多地少、人多房少的局面，政府要明確規(guī)定房地產經濟管理的目標和自己的角色，發(fā)揮自身的作用，引導國民進行健康的住房消費。

（二）建立健全管理機制

健全的管理機制可以使房地產業(yè)良性發(fā)展。政府要發(fā)揮經濟管理在房地產行業(yè)中的作用，使房地產行業(yè)本身和國家宏觀調控都能促進房地產行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展。另外，中央政府需要調整財稅制度，降低地方政府財政對房地產行業(yè)的依賴性，并對官商勾結的情況進行嚴厲打擊，挑選典型案例對地方政府進行教育，維護市場環(huán)境，促進房地產行業(yè)健康發(fā)展。

（三）完善法律、法規(guī)體系

目前，我國出臺的與房地產有關的法律、法規(guī)只有《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《建筑法》等幾部，數(shù)量比較少，而且缺乏具有行業(yè)針對性的房地產法。因此，相關部門應快速推動房地產法的出臺，使我國在進行房地產經濟管理和出現(xiàn)房地產經濟糾紛時能夠有法可依。過去幾次國家的調控，效果不是很理想，沒有一部專門的行業(yè)法規(guī)來加以規(guī)范，也是原因之一。

（四）開展實際勘察，了解土地利用和住房居住情況

地方政府為了提高財政收入，對土地審批程序管控不嚴，導致不少違建工程的出現(xiàn)，另外有些開發(fā)商在取得土地審批之后，由于種種原因導致工程建設無法正常進行，造成土地資源的閑置浪費。對于這種情況，各級政府應定期對轄區(qū)內的土地使用情況進行調查，對閑置土地要回收或重新規(guī)劃，嚴厲打擊土地囤積等行為。對于住房，應定期統(tǒng)計閑置房屋數(shù)量，結合實際購房需求，判斷房地產行業(yè)是否處在健康狀態(tài)，建立房地產市場預警系統(tǒng)，幫助政府制定長期的房地產經濟管理規(guī)劃。

（五）轉換經濟補償方式，滿足對房地產的實際需求

雖然我國的GDP總量較高，但是人均GDP還是較低，而且貧富差距較大，不少居民對于房價還是望而卻步。要解決房價高這一民生問題，可以采取經濟補償?shù)男问剑瑢τ谫彿空撸梢詫ζ浣洕鸂顩r進行調查和評估，根據(jù)地區(qū)的不同和購房者經濟狀況的不同制定相應的補償標準，縮小低收入與高房價之間的差距。當前我國采取的廉租房和經濟適用房，執(zhí)行的效果不是很理想，而且存在大量徇私舞弊的現(xiàn)象，還有不少低收入人群沒有真正享受這一福利。

（六）提高環(huán)保意識，增強生態(tài)觀念

房地產經濟的開發(fā)理應與環(huán)境的發(fā)展相協(xié)調，房地產開發(fā)商必須不斷增強環(huán)境保護意識，只有這樣，房地產經濟才能持續(xù)健康發(fā)展。在開發(fā)投資項目時，要對當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境進行調查，認真聽取專家意見，開發(fā)建設過程中更要科學規(guī)劃，合理利用土地，提高開發(fā)土地的生態(tài)經濟效益，積極發(fā)展園林綠化，建立房地產開發(fā)與環(huán)境保護協(xié)調發(fā)展的綜合決策機制和協(xié)調機制，將“綠色空間，綠色家園”的開發(fā)設計理念貫穿于開發(fā)建設過程的始終，使房地產經濟成為生態(tài)環(huán)境的有機組成部分。

三、結束語

由于社會的日益發(fā)展，居民對于居住條件的要求越來越高，過去的老房子無法滿足其使用需求，從而給房地產行業(yè)的快速發(fā)展提供了先決條件。由于房地產行業(yè)發(fā)展得過快過熱，在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多問題，雖然國家緊急出臺了一系列的進行調控，但是成效有限。我國需要準確、客觀地了解房地產行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，借鑒國外先進管理經驗，在提高我國房地產經濟管理水平的前提下，促進我國房地產行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。

作者:王春華 單位:浙江省社科院經濟研究所