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摘要：黨的報告旗幟鮮明地指出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，一個全新的時代正在拉開帷幕。2017年，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴調(diào)控期，限購、限貸、限價等傳統(tǒng)調(diào)控政策持續(xù)加碼，限商、限售、限簽等新政策不斷出臺，過快上漲的房價也得到遏制，行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。本文將根據(jù)近幾年房地產(chǎn)開發(fā)、投資和銷售情況，簡要分析當前我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；因城施策；租購并舉

1當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

1.1增長速度放緩

房地產(chǎn)業(yè)從高速發(fā)展階段，進入中低速發(fā)展的新階段。2015年商品房銷售額8.73萬億元，同比增長14.4%，銷售面積12.85億平方米，同比增長6.5%；2016年商品房銷售額11.76億元，同比增長34.8%，銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%；2017年，全國商品房銷售金額13.37萬億元，同比增長13.7%，較2016年增加1.6萬億元，商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長7.7%；2018年一季度商品房銷售額2.56億元，同比增長10.4%，銷售面積3.01億平方米，同比增長3.6%。由近年數(shù)據(jù)可以看出，雖然房地產(chǎn)銷售額、銷售面積持續(xù)增高，但是增速逐漸放緩。

1.2區(qū)域分化嚴重

根據(jù)國家統(tǒng)計局的2018年3月商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點；二手住宅銷售價格首次出現(xiàn)下降，降幅為0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均比上月回落0.3個百分點。可以看出，一線城市房價在下降且降幅在擴大，而二三線城市房價在上漲但是漲幅在放緩。

1.3行業(yè)集聚提速

2017年，房地產(chǎn)百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達63760.7億元、49795.9萬平方米，同比增長32.8%和23.7%；百強企業(yè)市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個百分點，行業(yè)集中度加速提升，強者恒強態(tài)勢更加凸顯，百億房企漸成未來房地產(chǎn)市場競爭的主力。

2房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

2.1房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)增強

2017年，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴調(diào)控期，限購、限貸、限價等傳統(tǒng)調(diào)控政策持續(xù)加碼，限商、限售、限簽等新政策不斷出臺，商品房銷售增速逐月回落，過快上漲的房價得到遏制，行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，市場逐步回歸理性。同時資金方面，針對房地產(chǎn)行業(yè)定向緊縮的監(jiān)管政策也將繼續(xù)，資金面仍將保持偏緊趨勢，政策多管齊下，有效遏制了房地產(chǎn)企業(yè)過快增長。

2.2“因城施策”成果顯現(xiàn)

2017年，房地產(chǎn)調(diào)控總思路為“因城施策、分類調(diào)控”，一線城市在嚴厲的政策調(diào)控下，出現(xiàn)了明顯的平穩(wěn)下行。二線城市經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚、教育醫(yī)療資源豐富，公共配套設(shè)施完善，有更多就業(yè)機會可供選擇，虹吸效應(yīng)愈發(fā)明顯，已成為房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場。同時，隨著國家棚戶區(qū)改造政策公布并實施，未來3年將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，為三四線城市后續(xù)2~3年帶來堅實的購買力保障，有力促進了三四線城市商品住宅去庫存化，部分三四線城市房地產(chǎn)銷售量價齊升。

2.3龍頭房企優(yōu)勢明顯

在調(diào)控加碼、資金趨緊、拿地門檻提升等背景下，龍頭房企依靠強大的運營能力和靈活的戰(zhàn)略布局，持續(xù)擴大市場份額。隨著樓市步入調(diào)整期，龍頭房企在品牌、融資、管控、拿地等方面優(yōu)勢將更加明顯，未來市場集中度有望加速提升。而中小房企由于融資成本高、拿地困難、項目銷售不暢等原因，生存空間逐步收窄。

3未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

3.1短期趨勢

3.1.1差別化調(diào)控將延續(xù)報告進一步強調(diào)堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，中央經(jīng)濟工作會議及住建部會議均強調(diào)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，在長效機制建設(shè)完成之前，房地產(chǎn)仍需要調(diào)控換取時間，差別化調(diào)控將延續(xù)。

3.1.2房地產(chǎn)企業(yè)融資趨難2017年末，全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為32.2萬億元，同比增長20.9%，增速較2016年末降低6.1個百分點。截至2017年底，個人住房貸款加權(quán)平均利率為5.26%，較2016年底上升0.74個百分點。中央經(jīng)濟工作會議提出貨幣政策要穩(wěn)健中性，嚴控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，人民銀行提出要加強房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，個人按揭貸款、銀行理財、信托、公司債、資管、保險資金分別受到規(guī)范，房地產(chǎn)融資渠道將全面受限。

3.2長期趨勢

3.2.1租購并舉新格局2017年，從中央到地方密集出臺政策，加快推進租購并舉的制度建設(shè)，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，啟動利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點工作。目前，多地已上線國有租賃平臺，包括商業(yè)銀行、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在內(nèi)的社會各方力量也紛紛進軍住房租賃市場。這是嘗試盤活存量土地，增加土地供給的一大突破。多層次的住房供應(yīng)體系將為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定奠定更堅實的基礎(chǔ)。“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”將引導(dǎo)資源更多向租賃住房市場配置，在一系列政策的推動下，住房租賃市場正進入蓬勃發(fā)展的階段，租購并舉會成為新時代背景下的新格局。

3.2.2房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展需要長效機制的建立，包括房產(chǎn)稅、調(diào)整一線城市空間布局等。今年兩會討論最熱烈的話題是房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅會增加房屋的保有成本，也是房地產(chǎn)市場的自動穩(wěn)定器，房產(chǎn)稅一旦實施，將會帶給房地產(chǎn)市場更深層次的改變。雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長三角城市群的建設(shè)，可以緩解一線城市發(fā)展中存在的問題，將對房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來深遠的影響。2018年，政府將繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立健全促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。新時代下，住房回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性，已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

參考文獻：

［1］中國國家統(tǒng)計局.國家統(tǒng)計局2015-2017年及2018年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況統(tǒng)計公告［R］.2015-2018.

［2］萬科企業(yè)股份有限公司2017年度報告［R］.深圳:萬科企業(yè)股份有限公司,2017.

［3］保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司2017年年度報告［R］.廣州:廣州保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司,2017.

［4］魏杰,中國正在大規(guī)模調(diào)整經(jīng)濟布局［EB/OL］.作

者：任冠芳 單位：山西農(nóng)業(yè)大學(xué)信息學(xué)院經(jīng)濟管理系