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摘要:基于當今房地產產業的發展形勢指出既有居住建筑綜合性評價的研究具有重要意義，分析既有居住建筑綜合性評價的影響因素，研究確定其綜合評價的各項指標，構建出既有居住建筑綜合性指標體系為既有居住建筑的綜合性評價提供參考。

關鍵詞:既有居住建筑;綜合性;評價指標

1背景及研究意義

1．1背景

近代社會房地產產業的發展尤為迅速，城市中適合開發的土地已基本飽和，新建住宅需求量逐漸降低。而為了延長建筑的生命周期，改善人類居住品質，既有居住建筑的整建將成為房地產行業未來的主要工作內容。而如今我們對既有居住建筑大多不進行評定直接進行拆除重建。我國一般住宅設計使用年限為70年，而經調查居住區的使用年限僅為20年～30年之間。拆除重建所需的費用較高，對資源及環境的破壞也較為嚴重，故而有很多反對的聲音。對于一些結構較為優質、設備也基本完好、只需稍加修繕改進就可以很好地投入使用的建筑，應盡量采取整建維護的手段加以優化。20世紀60年代后期，西方開始對以大規模的“城市更新”進行反思。20世紀70年代，國外摒棄了單一的大規模更新模式，開始了漸進式更新的方法，采用小而靈活的改造方法逐步應用在各個城市。德國政府從三方面著手改善既有居住建筑社區，包括居住區的交通和停車問題、社區的服務設施和外部設施以及綠化和環境。21世紀我國也從最初的大規模拆除重建到如今改造與保護相結合的模式。

1．2研究意義

如何對城市既有居住建筑整建與修復成為了當今房地產工作的主軸。隨著國民生活水平的提高，人們對住宅品質的要求日益增長，大部分的居住建筑只是某些功能沒有滿足人類對物質日益增長的需要。建筑物老舊以及街道狹窄等問題變成居住環境品質惡化的原因，造成地區失去競爭力與吸引力。國內對于住宅區整建的觀念與技術起步較晚，但由于房地產產業發展的需求，需擬出相關的配合政策，制作出相應的評定系統以及發展與之相適應的技術。許多先進的國家在住宅區的整修方面已經有了一定的成就，我們需要把適應于我國國情的地方借鑒下來，并在其不足的地方加以改進。當今對既有居住建筑的評價大部分只注重建筑的技術性指標，僅僅考慮建筑的安全性，從而做出拆除重建或繼續使用的決定，缺少對居住建筑綜合性能的考量。居住建筑的綜合性不僅要包含建筑的結構、安全、維護等技術性因素，更應該考慮到建筑所處的地理位置、氣候環境、永續綠化、人文藝術、身心發展等宜居性的因素。隨著社會的發展人民生活水平的提高，人們對小區環境、設施舒適及藝術人文的要求也日益提高。而我國恰恰欠缺的是對既有居住建筑綜合性評價的研究。

2既有居住建筑綜合性評價影響因素

既有居住建筑綜合性必須包含建筑的完好程度和完善程度兩個方面。要從建筑的安全性、適用性、耐久性、綠色性和經濟性等方面全面的考慮各個影響因素對既有居住建筑指標體系的影響。根據人們當今對居住建筑各項使用功能的要求，把對既有居住建筑綜合性能影響因素分為兩類:適用性和宜居性。適用性即傳統意義上的技術經濟性，宜居性滿足人們物質需要及精神需求的一些因素。經濟因素:既有居住建筑的經濟因素是影響其綜合性能的重要因素，建筑初期投入的資金是一次性的，但貫穿其使用周期的運行和維護費用是長期的、延續性的。因此需要了解評價其運行、維護的相關費用。例如一些電子設備及工具、室內室外特殊材料的使用、運行、維護和維修等。技術因素:建筑中所應用的技術一直是評價建筑性能的重要因素。直接關系到承受荷載、結構、使用年限等重要指標。安全因素:安全因素是既有居住建筑綜合評價中最為重要，也是影響最大的因素。在安全因素中要考慮防火而設置安全通道;使用的建筑材料防止化學物品的腐蝕;屋頂護欄等關系到個人人身安全的設施;以及窗戶高度、監控設備、過道照明等。人文因素:居住建筑存在的根本目的就是為人類提供生活和居住場所，滿足人類日常生活所需的功能是很重要的一項因素。鄰里之間的溝通、小孩的娛樂學習設施、老人的散步鍛煉環境以及該小區與外界的聯系等都是人文因素中不可或缺的。環境因素:建筑的總體布局是否符合當地的資源、地理、溫度條件。在炎熱的地區是否有遮擋陽光的設施、寒冷的地區建筑物是否保溫;是否最大程度的減小污染;日照時間、自然通風等條件是否合理等都是既有居住建筑綜合性能的影響因素。文化和藝術因素:既有居住建筑是否符合該城市的歷史、文化、法律法規;是否影響該城市的風貌也是評價其綜合性的一項指標。

3綜合評價指標體系的構建

既有居住建筑綜合評價指標體系的建立必須符合我國現階段建筑行業的發展及人民生活水平所帶來的顯性和隱性要求，同時要具備科學性、理論性、互斥性、系統性、互斥和有機結合性等，除此之外還要遵循定性與定量相結合、絕對與相對相結合、直接效果與間接效益相結合的原則。根據以上原則來完成既有居住建筑綜合評價指標體系的建立。一個完整的綜合性能指標體系的建立一般包括三個階段:系統分析:對待評價既有居住建筑進行實地考察，系統的對其進行綜合分析，考察建筑項目的安全、結構、功能、綠化、舒適等各方面情況。評價指標的初定:根據第一步的系統分析，結合既有建筑當地天氣、地理位置、生活習慣等因素初步擬定既有居住建筑的評價指標。評價指標的確定:在初定的評價指標基礎上通過咨詢專家、問卷調查和實地考察等方法對指標進行篩選和優化，完成最終的既有居住建筑綜合評價指標的建立。結合既有居住建筑綜合性能評價指標建立的原則及方法，結合實際情況。這里構建了既有居住建筑綜合性能評價指標體系，包括適用性、宜居性等七個方面24項指標。

4結語

本文以既有居住建筑的評價為出發點，指出了在該項研究中綜合性評價的必然性和必要性，不僅要考慮結構性、安全性等傳統建筑評價指標，更應結合當地人文、地理、心理等因素考慮更為綜合、全面、系統的評價指標。文中結合指標體系構建原則和方法構建了既有居住建筑綜合性評價指標體系。本文結論說明既有居住建筑綜合性評價指標體系構建的研究對既有建筑使用性能的提升、功能的健全以及經濟和資源上的節約具有重要意義，最大限度的實現保護環境、節約資源、建筑與歷史人文相結合。

參考文獻:

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［4］段勝輝．綠色建筑評價體系方法［D］．重慶:重慶大學，2007．

作者：董曦濛；蘇義坤 單位：東北林業大學土木工程學院