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通貨膨脹成為衡量經濟發展是否穩定健康的晴雨表，央行及政府的經濟決策一般是通過衡量通貨膨脹的情況來制定的，從20世紀70年代以來各國對通貨膨脹的衡量越來越全面和精確。眾多經濟學家認為，雖然主流經濟學沒有定論，但是房地產價格與通貨膨脹有很強地相關性，房地產價格能有效地指示通貨膨脹的趨勢和強度。那么房地產價格到底與通貨膨脹有沒有關系？有什么樣的關系？二者之間的影響程度如何？如何利用這種關系為政策的制定服務？這些問題還需我們進行深入的探討研究。

一、房地產價格上漲初期，通貨膨脹壓力被掩蓋

雖然很多人是為了居住才購買住房，但不可否認買房更多的是一種投資。從投資的角度看是用現在的價格買了房地產的所有權，是一種用現在的錢，投資將來的行為，我們稱之為房地產投資。房地產價格上漲初期，可以分為以下兩個階段：在房地產發展之初，需要大量的資金支持房地產業的發展，這時資金來源主要是靠政策扶持及銀行信貸支持，社會其他資金還不愿進入。在政策等的支持下房地產業逐步發展，房地產價格上漲幅度不大，此時住房成本變化不大，行業間均衡發展，房地產業對經濟影響小。

到下一個發展階段，隨著房地產業進一步發展，房價開始攀升，各種社會資本也看到了這個機會，于是社會資本開始進入，造成需求增長，房地產供應也開始增長，但是其增長速度低于需求的增長，于是房地產價格開始加速攀升。房地產價格的加速攀升，又吸引更多的社會資金，造成更大的需求，這樣周而復始形成快速上漲的螺旋。而此時信貸不再是被動的支持房地產業，而是為了自身的盈利需求主動地擴大對房地產業的支持，以獲得更多的利息收入。由于資金源源不斷的吸進房地產業，整個宏觀經濟沒有通貨膨脹或者只是低通貨膨脹；在房地產業騰飛，房價不斷飆升的過程中，由房地產業拉動GDP迅速增長，經濟呈高增長的局面，整個宏觀經濟一派向好。此時由于房地產價格上漲，引起租金成本和投資成本的上漲，逐步帶動個人生活成本的上升，并慢慢提高人力資源成本。這種類型的成本上升相對于房地產價格上漲是滯后并且緩慢的，并且由于CPI受其他因素的影響比較多，如自然稟賦的人力資源豐富，替代人力豐富等的原因，不能及時地體現在CPI數據上，甚至可能受某些因素的影響，出現相反的走勢。比如我國的CPI在08年之前一直上升，到08年2月份高達8.7%，但是到了09年2月份，又跌回到了負的1.6%，出現了負增長的情況。出現這種情況的原因并不是由于宏觀經濟政策的調整，也不是由于當時不存在通貨膨脹，而是由于受到美國次貸危機的影響。其具體原因可以用蝴蝶效應理論來解釋：在08年雖然我國的CPI高達8.7%，但是這其中由于房地產價格上漲影響而造成的CPI上漲的力度并不穩定，還很容易被其他因素左右

。這個因素是當時國際大宗商品價格如原油和鐵礦石受到次貸危機的影響都出現了暴跌行情，特別是原油從150美元1桶跌到30美元1桶，跌去了80%，在我國對原油依存度達50%的情況下，極大地降低了我國的基礎性成本。CPI在這些因素的擾動下就出現了負增長的局面，就象蝴蝶效應/颶風理論所述“細微的初始條件改變就會對體系演化造成巨大影響”，可以因為房地產價格上漲而成為正增長，也可以因為輸入性通貨緊縮而是負增長。這就是為什么在房地產價格上漲初期，通貨膨脹不明顯的原因。但這并不能說明不存在通貨膨脹，這恰恰是一種隱蔽的通貨膨脹。通貨膨脹是否明顯，但房價始終居高不下，通貨膨脹發生發展的基礎存在。一旦輸入性通貨緊縮原因消失，通貨膨脹問題就會卷土重來。因此，不包含房地產價格的CPI對通貨膨脹的指示能力是非常有限的，不能反映剛開始發生的潛在的通貨膨脹。

二、遠期形成強烈通貨膨脹預期，導致通貨膨脹全面形成

在房價上漲之初，通貨膨脹受到其他因素的影響會產生不同的效果，但隨著房地產價格的繼續上漲，社會總成本越來越大，同時由于其他行業的萎縮而商品價格普遍上漲，到一定的程度成為拖動CPI的主要因素，外界和偶然的因素對通貨膨脹的影響力越來越弱。此時的通貨膨脹不再是隱蔽的，呈現顯著特征。出現這樣情況的原因有兩個：第一，根據路徑依賴原理，在房地產作為投資品初期，由于宏觀經濟是高增長低通脹一派向好的局面，沒有理由在這種情況下使宏觀政策轉向，宏觀經濟政策會持續沿著既定的路徑繼續。但是，情況慢慢發生了轉變：當房價上升到一定的高度，房租和購房成本增加到一定的程度，由此影響CPI從最初的非主要因素上升為主要因素。此時的CPI，很不容易被其他因素所左右，即使再發生比較大的大宗商品價格暴跌的情況，也不會使得CPI出現很大的擾動而呈現負增長的情況，此時實際上已經形成勢頭強勁的通貨膨脹。第二，根據理性預期理論，當通貨膨脹進一步發展，鑒于之前由于房價上漲帶動而形成的產品價格普遍上漲的局面，投資者和普通人都會形成強烈的通脹預期，認為通貨膨脹將一直持續，并且會加深。為了保值增值，投資者不僅會屯房，屯貨，還會對其他商品進行炒作投機，結果就會使通貨膨脹進一步加重，直至產生更嚴重的通貨膨脹。因此，在持續一段時間的寬松的貨幣政策和激進的財政政策環境下，由于政策制定的路徑依賴和投資者的理性預期心理，使得房價成為通貨膨脹的推手，推動通貨膨脹不斷加劇。一般來說，通貨膨脹的發生發展落后于房地產價格上漲的速度。通貨膨脹的產生及程度需要根據房價上漲的速度，GDP的總量，貨幣的總量及信用擴張等因素綜合來確定。但是由于這些因素的復雜性和影響的程度不同，因此通貨膨脹滯后的時間，通貨膨脹發展的程度不能準確地計算，也不能從理論上得到精確的數據。當然在相同的這些因素和類似的投資者預期情況下，通貨膨脹延遲的時間是一定的，是可以估算的，這也是進行實證計量分析的依據。

三、將房地產價格納入通貨膨脹指標或者CPI展示

由于房地產價格與通貨膨脹關系密切，因此如何利用好這種關系準確地指示通貨膨脹成為迫切的問題。特別是在目前我國房地產成為國民經濟支柱型產業，而普通老百姓購買住房成為普遍現象，一套房一般需要傾其一生收入的狀況下，購買住房成為老百姓的主要支出。在CPI的統計指標中沒有房屋價格指標，就不能完全反映我國現階段居民消費的實際情況，其數據也遠遠低于老百姓實際生活支出，由此而制定的宏觀經濟政策當然會遠落后于社會經濟的實際情況，嚴重影響政策的及時性、針對性和準確度。因此，一定要根據實際老百姓的實際情況計算房屋支出所占的比例，然后根據這個比例將房地產價格情況納入到CPI的統計中，根據這樣得出的CPI，才能真正的反映通貨膨脹的情況，反映社會宏觀經濟實際情況。

作者：任之蓉 單位：成都農業科技職業學院