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摘要：

中國經濟在最近幾十年的時間里，發展迅猛，人們生活水平大幅提高，物質生活極大豐富。人們需求得到充分滿足的過程，就是需求拉動下通貨膨脹形成的過程。生活處處不難發現，很多東西的價格都比以前上漲的幾倍，甚至幾十倍。GDP增長帶動的物價上漲是理性的。同時，由于原料價格的上漲及人員工資的提高，企業的成本必將大幅增加，第二種通貨形式，成本推動膨脹隨之產生。既然通貨膨脹不可避免，那么我們就來分析一下通貨膨脹預期下房地產行業的成本管理。本文主要對通貨膨脹預期下的房地產行業成本管理研究。

關鍵詞：

通貨膨脹；房地產行業；成本管理

通貨膨脹是經濟發展過程中的常態反應，應正確看待，積極應對。中國近年來經濟整體通貨膨脹率從2004的3.9%增加到2008年的5.9%，其中房地產行業的月均漲幅超過5.7%，有些月份甚至達到12%，總體漲幅超過300%。在當前通貨膨脹壓力較大的經濟背景下，眾多企業面臨成本大幅增加的局面，利潤減少甚至虧損，難以逃脫市場淘汰的命運，企業要想在嚴峻的形勢中找到生機，成本管理就顯得非常重要。

一、房地產的成本項目構成

房地產成本可以分為采購成本，開發成本，經營成本。具體項目包括，土地費用，前期開發費用，建筑安裝工程費，管理費用，稅費，和其他費用。

二、目前房地產行業成本管理的現狀

改革開放的幾十年，國民經濟飛速發展，老百姓手里有了越來越多的資本積累。買房置業是中國老百姓最熱衷的投資方式。農村的孩子去城里上學，大學的升學率逐年提成。造成人口流動大。這部分人要安居，也成了很重要一部分購房者。越來越的老百姓要提高居住環境，所以改善性住房應運而生。這種對房地產的需要，使得最近十年，開發的小區像雨后春筍一樣，而且遍布城市的東南西北。房地產企業的春天來了。房地產行業同其他行業一樣，企業的最終目標。就是企業價值的最大化。包含權益資本投資收益的利潤和負債資本投資利息。成本和利潤從來都是此消彼長的。在追求利潤的過程中。如何降低成本，是考核管理者能力的重要指標。房地產行業，成本項目比較多。除了國家規定的各項管理行政收費，在房地產開發，銷售及售后服務過程中都涉及很多的成本費用項目。

三、通貨膨脹預期下房地產企業應該采取的成本管理措施

(一)規劃設計階段，嚴格按照政府整體規劃，確定小區整體風格；按商品房用途不同，如多層、高層、商用、公寓、寫字樓及地理位置、采光方向，來安排樓宇的排列、朝向、樓層，公共配套設施，如物業用房、社區、休閑中心、幼兒園等場所的具體建筑地點，規劃設計階段，是開發房產的第一步非常重要。設計階段不發生直接成本費用，但是一旦設計階段出現問題或做更改，就要拆除建好的設施，就會造成二次材料及人工成本費用。

(二)工程招標階段，省錢不省質量，在招標和談合同時，把造價壓得很低，不給對方留有合理的利潤空間，使施工企業被迫降低產品質量，往往不得不反工重做，造成更大的浪費，同時也損害的公司的品牌。施工企業主要就是人工成本和材料成本，如果合同成本過低，勢必材料質量降低一個檔次，或者數量不夠，直接影響房屋質量，很多隱蔽工程，如果質量出了問題，在事后的維修過程中維修成本甚至大大超過原來的建筑成本。另外一個就是工人的人工成本，不能按時支付工人工資。一個人就是一個家庭，直接影響幾百個家庭的安定，現在國家對拖欠農民工工資的事情非常重視，一旦事情擴大，政府部門介入，直接影響企業形象，嚴重會造成房產滯銷。

(三)建筑施工階段，房地產成本構成除了土地出讓金，建筑施工成本是非常大的一部分。也是對通貨膨脹的市場經濟影響最大的一部分。大量可以批量生產的材料。如電梯，塑鋼窗，防盜門等可以采用甲方統一采購的方式，集中統一采購提高成本的談判空間，規格顏色一直。分散采購廠家不同，價格不同，規格顏色也會出現差異，容易造成進戶后客訴。簽訂建筑施工合同時，可以適當提高保證金的比例和金額，工程類一般的質保期都在三年到五年不等，一旦出現質量問題，需要大面積維修，那么用現在的物價水平支付五年后的維修費，一定會出現赤字。所以在簽訂施工合同的時候要考慮到這三五年的時間成本價值。房地產企業對工程質量監督是通過聘請第三方監理公司來實現的。監理員主要就是監督整個施工過程中的材料質量，數量，是否按標準施工程序施工。監理人員作為第三方對房屋質量起到絕對的監督作用，財務內部控制制度要求沒有監理人員簽字，主要材料及工程進度款是不準支付的。加強監理人員的職業水平，規范施工，減少不必要的重復施工，加快工程進度。第四、銷售階段，銷售階段的現金流量主要是正的現金流入，成本多是無形的廣告宣傳費，展會費用等，無形費用相對于材料人力等有形成本費用，控制起來更難，隨意性更大。一周做五天的廣告和做七天的廣告，效果未必相差很多，但是費用卻多付出很多。一年各類房展會會舉辦很多次，每次展會的費用包括場地、人員、禮品、展位布置需要消耗大量的人財物，收效如何就要看房展會的規模及本公司的宣傳效果。選擇一兩個有影響力的展會，做好會前的宣傳工作，制定好展會上簽單的具體優惠政策，做好來訪登記，會后做必要的回訪。即使這次沒有成交，如果本次服務熱情、周到，告知預期小區的發展及價格方面的優惠動向，也會將其變成一個潛在的優質客戶。房地產銷售過程中，人們更相信已經購置房產的業主對該小區的評價，這種老帶新的銷售方式，運營費用少，效果好。

(四)要推行以人為本，不斷提高員工的綜合素質和業務技能。在房地產開發建設的各個階段都離不開人員，4%的成本影響另外96%的成本。4%的成本主要指管理費用，包括辦公費、接待費用、員工薪酬等，房地產業的各項活動均由人來完成，人的活動在成本發生的各個階段占主導地位，員工的素質和技能是成本控制的重要因素，制定各崗位不定期的學習培訓計劃，緊跟國家政策的發展步伐，享受到各項政策制度優惠。人們常說，向管理要效益。一個公司的管理人員對公司發展起著非常重要的作用。一名員工的成本包括，工資、獎金、福利、保險、勞保用品、辦公設備、辦公地點、消耗品、教育培訓基金等等。一旦公司解聘一個員工，那么之前投入到這個員工身上的成本就要終止分攤，還要再聘用員工，重新招聘、培訓、試崗，時間成本也會加大。聘用一名員工的成本是相對固定，但是一名員工能為企業創造的價值卻是不可估量的，一個建議、一個想法都可能會給公司帶來巨大的收益。同時，作為參與公司決策的管理者(非所有者)如果出于個人利益考慮而做出了損害公司利益的決定，給公司造成的損失也許會是毀滅性的，所以要求公司在選聘人員的時候必須注重德才兼備。有才無德的人，即便再有能力，也是不能錄用的。人，企業之根本也。

(五)建立一套正規的企業成本管理控制體系，是成本管理的基礎。嚴格按照管理制度執行是降低成本的關鍵，不要讓制度變成空擺設。比如，公司制定好了開工日期、竣工日期、進戶日期、就要嚴格按照時間表來安排各項工作。建筑公司要按期交工，否則臨到進戶日期了，一定會趕工期，質量難以保證，公司信譽下降，因趕工或延期交房造成的成本增加和違約金難以估計。銷售人員是第一個面向客戶的公司人員，也是整個售房過程中代表公司向客戶承諾最多的人員。加強銷售人員話術規范性的同時，要求公司能夠按照預定的工程進度按期完成。相關配套設施，園林綠化等具體情況都要在銷售過程中由銷售人員向購房者明確闡述，避免日后客訴。誠信是一個公司形象的重要指標，不要輕易許諾，更不要輕易失信于廣大業主。

作者：魏巖紅 單位：哈爾濱中騰物業管理有限公司