本站小編為你精心準備了房地產成本管理探討（4篇）參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

第一篇：房地產項目成本管理探討

摘要：

房地產行業作為國家經濟發展的重要支柱產業，在國家經濟發展中扮演重要的角色，但是在目前的房地產項目中卻存在開發成本過高，成本管理高居不下的局面。文章主要討論房地產項目成本管理問題，明確房地產成本管理的內容和流程，找出房地產成本管理中存在問題，制定出相應的對策，盡量減少成本，幫助房地產行業健康發展。

關鍵詞：

房地產項目；成本管理；問題；對策

房地產項目在成本管理中還存在一些問題，只有全面掌握房地產項目的內容和管理流程，做好房地產項目成本管理的問題分析，才能有效制定出對策，提高房地產項目成本管理的能力，從而獲得競爭力。

1房地產項目成本管理

1.1房地產項目成本管理含義

房地產項目成本管理是指項目在滿足工程質量問題和安全問題的前提下，在一定預算的約束下盡可能達到的降低工程造價的管理。在房地產項目管理中最核心，也是最重要的管理是費用管理。這個管理包括項目預算的編制、成本費用的控制等方面，所以在對一個房地產項目成本管理最直接的考核，就是在工程費用成本最低的前提下，項目性能、質量是否能滿足要求。其中房地產項目成本主要包括房地產立項之前所需要的土地款，還包括立項后建筑的規劃與設計成本，外加房地產在建筑施工過程中所需要的費用，以及建設完成后相關公共配套設施設備等。所以這既包括與房地產開發直接相關的費用，又包含房地產開發的間接費用。正是因為這種復雜的項目成本組成，所以要保證在房地產開發之前就需要明確羅列上述費用，以便在做房地產項目成本管理過程中核算可靠的成本，實現項目成本管理目標。

1.2房地產項目成本管理內容房

地產項目成本管理的主要內容就是從項目立項開始，包括規劃設計（勘察）、征地拆遷、土地平整、組織施工、驗收交付、水電氣基礎設施，以及公共場所的基礎建設，外加上建設過程中投入的管理成本等。但是在不同的項目具有不同的設計要求與施工要求，所以在不同的房地產項目管理過程中存在不同的成本管理內容，所以在房地產項目開始之前，管理人員需要盡早制定管理目標和計劃，讓項目的成本管理體系進一步完善，建設單位需要快速核對和通過項目成本預決算，然后制定相應的成本管理內容，項目部的成本管理人員要時刻關注成本，保持成本核算在一定范圍，并將成本核算上報管理層，確保管理層通過數據核算讓房地產項目成本目標順利實現。

1.3房地產項目成本管理流程

房地產的管理流程會隨著不同的房地產項目出現不同的調整，但是整體是不會出現太多變化。房地產項目成本管理流程，主要是從房地產項目投資人開始有投資意向開始，到房地產項目的可行性研究報告、土地使用權的審批與獲得、建筑項目的規劃與設計、建筑資金籌措、建筑施工與竣工、房地產營銷、物業管理等。

2房地產項目成本管理存在的問題

2.1房地產項目管理人員成本控制意識低

房地產項目開發是一件非常復雜的事情，所以需要許多部門共同合作、協調才能完成。但是在房地產項目開發過程中，房地產項目成本管理人員會出現一些問題，最終導致成本管理達不到目標。例如房地產項目成本管理人員的成本控制意識比較低下，比如說在成本管理中需要相關管理人員向編制成本預算，然后再進行相關的成本核算，以實現成本的控制。但是在建筑行業中，建筑企業往往會出現先進行成本的核算，然后再進行項目預算的編制，這就造成房地產項目成本管理缺乏主動的目標，只是被動建立一個結算點。最后導致房地產項目無法準確算出是否盈利及盈利的數值，所以房地產項目成本管理人員的成本控制意識低，是房地產項目成本管理比較棘手的問題。

2.2管理人員缺乏責任心

如今的建筑市場已經越來越規范，同時房地產的“暴利”空間也在逐漸被壓縮，所以房地產項目進行成本管理是非常重要的管理，但這項管理需要具有高度責任心和素質管理人員才能完成和實現。在目前國內許多房地產開發項目充斥著剛畢業的大學生，雖然他們具備建筑相關理論知識，但房地產項目開發的經驗卻十分欠缺，而且極其容易跳槽和轉換工作崗位，工作收入與付出不成正比，所以導致一部分人責任心不強，在房地產項目成本管理中出現問題，阻礙成本管理目標的實現。

3房地產項目成本管理解決方法

3.1穩抓房地產質量，實現質量成本控制

在房地產開發過程中，項目成本管理的總目標是在保證質量的前提下，盡量減少成本，實現成本管理控制。所以在房地產項目成本管理中提高質量是首位，在實現項目成本管理中要以質量為前提，只有提高房地產項目質量，避免因質量所導致的返工和補修，節約維修成本。在房地產項目的質量、成本以及項目維修三大因素的制約下，實現質量最優、維修為零、成本最低的管理目標。

3.2控制工期，穩抓項目成本管理

在房地產項目建設過程中并不是建設工期越短就最好，但是為了更有效地對房地產項目進行成本控制，讓房地產項目更具效益，那么就需要嚴格控制房地產項目的工期，做好整個項目的成本管理。就目前而言，房地產項目工期所導致的成本主要有兩種：一種是為了保證項目順利竣工而采取的時間成本；另一種就是業主由于在房地產項目中自身的延誤導致了對業主所造成的時間成本的賠償。一般情況下是房地產項目所需要的時間越短，所造成的成本也就較低，但是如果房地產項目建設的工期減少到一定時間，那么就會導致房地產項目的所采取的措施成本上升。但是，由于自然情況所導致的停工、返工等工期成本由于對房地產項目工期影響較小，尤其是隨著時間推移，這個工期的損失可以不考慮。所以在工期影響中，考慮到成本因素，所以盡可能要控制自身工期時間，做好房地產項目成本管理。

4結束語

房地產項目開發過程中成本管理至關重要，這是房地產項目能否盈利的關鍵。只有全面認識房地產項目的成本管理，才能及時發現問題，針對問題制定出有效的對策，實現房地產項目的盈利。

參考文獻：

[1]于楓.房地產項目責任成本管理與評價體系研究[J].新視野,2012,(6):50-52.

[2]黃智勇.房地產項目施工階段的成本管理策略探討[J].時代金融,2011,(9):30+122.

[3]陳森林.淺析如何加強房地產項目的成本管理[J].中外建筑,2010,(9):137-138.

[4]張鑫.房地產開發項目成本管理研究[D].中國海洋大學,2009.

作者:鄭建軍 單位:上海大學

第二篇：房地產住宅項目成本管理研討

摘要：

近年來，隨著國家對中國房地產業的宏觀調控，房地產業的競爭越來越激烈。房地產業行業要想獲得長遠的發展和利潤的提升，就要在成本管理上下功夫，成本管理采取精細化的管理方式，嚴格控制房地產業的各項支出。文章立足于房地產管理現狀，對房地產住宅項目成本管理實施進行了分析，旨在加強房地產住宅項目的成本管理，促進施工企業的經濟效益全面提升。

關鍵詞：

房地產；住宅項目；成本管理

近年來隨著社會的發展，房地產行業也有了飛躍式的發展，但是也存在著逐漸蠶食著自我的現象。因為過高的估計產業發展的前景，很多企業都沒有長遠的風險意識，只顧眼前利益等各種弊端的存在，使得整個房地產行業逐漸從高峰期墜落。隨著國家有關調控措施的，房地產業建設各種弊端造成的嚴重后果也在不斷地影響著整個行業的發展。我國房地產業正面臨建筑材料成本價格較高、資金鏈緊張的問題，使得房地產住宅項目的成本始終都處于居高不下的狀態。由于銷量急劇下跌，資金鏈面臨著崩潰的局面，甚至會造成房地產企業出現嚴重危機。對此，房地產建設企業要想占據市場當中的一席之地，必須嚴格控制工程成本，通過對項目的建設成本進行嚴格地控制，促進房地產企業的成本有效降低，增強市場競爭力。

1闡述房地產住宅項目的成本管理

房地產住宅項目的成本管理工作，指的是對房地產住宅項目進行成本預測和管理，主要包括前期準備、設計、招投標、施工前準備、施工過程、竣工結算、動用前準備以及保修服務售后等各個環節的成本管理。通過能項目各階段有效的成本控制，有計劃、有組織的對成本進行核算與控制，使房地產住宅項目能夠在企業發展目標以及項目要求的基礎上得到合理的控制，從而提升企業經濟效益以及核心競爭力，在行業內占據一席之地。

2房地產住宅項目成本管理存在的問題

伴隨我國經濟的發展與房地產行業不斷地進步，房地產住宅項目成本管理的水平得到了顯著的提升，面實際工作當中卻仍然存在著不少的問題：

（1）缺乏對房地產住宅項目初期的成本控制。對于房地產住宅項目的投資決策，是項目開發成本的基礎。在這個環節當中，產生的費用大約在總成本費用的2%左右，但是卻會對整個項目的建設帶來90%的影響。是否合理地選擇房地產住宅項目，關系到企業資源的優化配置。就住宅項目的初期設計階段來說，這是項目開發成本控制非常關鍵的環節。企業經過決策，科學合理地確定投資計劃后，把經濟、技術指標有效地結合在一起，將成本控制到最低。但是，我國當前很多設計單位缺乏對房地產住宅項目經濟與技術方面的研究，房地產項目建設初期也缺乏對成本的控制，尤其是設計人員關注的只是設計的質量，卻忽視了造價方面的問題，以至于設計初期的方案難以實現用概算控制總價的這一目的。

（2）缺乏對分包單位的合理控制而延誤工期。在房地產住宅項目成本控制的實踐當中，為了能夠有效控制成本，很多施工企業都會將工程項目分解到各承包人手中。但施工后期，各分包單位的配合以及接口問題總是無法和總承包單位一致，這給項目管理工作帶來了較大的壓力。在實踐房地產住宅項目建設當中，會有很多的分包單位參與到其中，其中交叉作業環節也比較多。不同施工單位進退施工現場的次序和時間都各不相同，由于在項目招標過程中制定的要求不夠健全，施工合同本身存在的很多不足之處，出于對自身利益的考慮，很多施工單位都會故意的拖延工期，使得項目管理混亂，而成本控制也難以有效地把控。

（3）缺乏對房地產住宅項目開發過程中成本管理的控制。房地產住宅項目的壽命周期是從項目自評創意到施工建設過程，再到工程竣工和售后服務的全程。其中的每個小環節都會牽涉到資金的流動問題，而房地產住宅項目成本要想得到合理的控制，必須將成本管理工作貫穿于整個項目的壽命周期，落實到具體的細節。但實踐當中卻事與愿違，房地產企業往往關注的都是施工階段的成本管理工作，并未對項目的全壽命周期內的整體成本管理工作給予足夠的重視，特別是項目竣工以及施工臨建等拆除階段的成本管理工作不足，導致工程后期容易發生成本增加。

（4）滯后的成本管理模式加大了管理的難度。雖然當前我國的房地產企業的水平已經顯著提升，但在房地產住宅項目開發過程中的成本預測模式卻較為落后，項目投標前不能按照進行精細化的成本預算工作。房地產項目開發前，特別是投標過程當中，通常都計算投標價格，但是計劃成本卻很難在部門以及具體的項目當中落實，管理目標難以實現。另外，房地產住宅項目的成本預測和計劃的過程當中，編制不夠科學，技術人員只是參與規劃設計，而關于技術可行性的研究卻較少，導致成本難以有效控制。

3住宅項目成本管理問題的解決對策

針對以上房地產住宅項目成本管理工作當中的問題，下面探討相關的解決對策：

（1）決策階段必須加強成本管理。房地產住宅項目初期決策階段，成本管理工作重點是項目的定位以及規劃設計。此環節的成本管理工作必須先準確定位房地產住宅項目，掌握各項經濟指標。而目前很多房地產項目定位都不夠準確，功能設置方面缺乏合理性，增加了投資的成本，收到的效益卻較低，這和項目投資的目標是相背的。所以必須做好市場預測，明確項目投資標準以及價格水平、項目特點、開發計劃等內容，再制定項目投資規模以及投資成本收益指標等內容，并從這些方面加強控制房地產住宅項目的投資成本。要優化房地產項目設計規劃方面，因為只有高品質的房地產項目景觀和環境才會優美，質量才會好，像當前較受關注的花園式社區已經成為設計的主要目標。所以開發房地產住宅項目前，必須將規劃與設計工作做好，將規劃設計與地域性的特點以及當地民眾的居住條件有效結合，建設適合當地居民的高品質住宅。

（2）設計階段必須加強成本管理。筆者認為設計階段的成本管理，必須從下列方面著手：①科學合理地選擇設計單位。對于設計單位的選擇，可采用公開招標的方式，來選擇設計單位。房地產開發企業必須大力推行建筑與經濟方案有效結合模式，統一進行各項配套項目設施的設計與招標，再系統地評比競標企業之后選擇出最優的設計單位；②運用限額設計模式。設計中要利用經濟責任機制，對項目造價的目標進行合理地控制。設計階段要求設計人員不僅要精通住宅項目的設計，還要充分掌握預算定額、材料預算價格以及各項費用定額等，根據項目投資的實際計算方式，初步概算并計算房地產住宅項目的成本。投資必須并重質量與效益這二者，設計方案一旦確定，一定要嚴格按照其中的規劃、材料質量、進度等進行控制。

（3）施工階段要加強成本控制。施工階段需要資金數額較大的，所以必須嚴抓施工過程的成本管理工作，避免超出預算的情況發生：①要對施工合同加強管理，降低索賠情況。房地產住宅項目施工過程中，成本控制關鍵是有效控制房地產工程變更，特別是業主方必須加強主動監管工作，嚴格地審核項目變更內容。對于工程項目變更，必須全面進行研究與審核，在全面考慮工程的功能性、美觀度的同時，還要考慮到其經濟性，并降低因工程項目變更導致的工程費用開支，避免項目變更造成整體成本的失控；②加強施工材料、設備、人員編制的控制，避免成本的浪費。對于施工材料來說，必須嚴格把控質量關，并在詳細研究設計圖與現場施工情況的前提下，根據施工進度進行材料的采購。避免過多的庫存，導致后期材料剩余造成成本的浪費。另外，對于怕濕潮的一些材料，盡可能就近選擇資質較好的供貨商，隨用隨進，避免因材料受潮無法使用導致成本的浪費。對于施工機械等設備，要在詳細分析施工量的基礎上，購置設備。如果就近的兩個項目機械設備可以相互調用，在不耽誤工期的前提下，減少機械設備的采購量，降低機械設備的購置成本，還要加強設備的日常檢修工作，避免因設備問題造成延誤工期，增加成本支出。另外，人員編制必須科學合理，既要確保工期進度，還要避免人力資源的浪費。這就要求工作人員必須掌握具體的施工情況以及施工的進度，對工程中的各個分項目制定科學合理的人員編制，避免人力資源成本的浪費。

（4）加強房地產住宅項目竣工階段的成本控制。房地產住宅項目竣工階段，要和建設單位辦好結算手續，將工程款結算好。這個過程當中，必須按照有關法規以及合同的要求，嚴格地審核竣工決算工程量，并落實聯系單簽證費用，使審核結算可以將工程建設項目的實際造價體現出來。竣工階段加強成本控制，可有效地降低企業運營的成本，使企業的經營風險降低，獲取到最大化的利潤，實現企業的經濟效益。

4結束語

綜上所述，房地產住宅項目的成本管理，關系到項目的開發質量、施工進度以及企業的經濟效益以及項目的社會效益。所以項目建設過程當中，必須注重各個環節的成本控制，降低投資成本，使企業在競爭激烈的房地產市場上站穩腳跟，實現企業的長遠發展。

參考文獻：

[1]鄭宏明.房地產住宅項目全過程成本管理研究[D].天津大學,2014.

[2]王炳山.HS房地產項目成本管理優化研究[D].長沙理工大學,2013.

[3]王成東.VVV房地產公司開發項目的成本管理研究[D].山東大學,2013.

作者:王犀 單位:中國土木工程集團有限公司

第三篇：房地產企業成本管理內部審計分析

摘要：

“高投入、高風險、高產出”的房地產行業特征，使得房地產企業之間的競爭愈演愈烈。企業要想在市場競爭中取勝，必須做好企業的內部審計工作。本文從房地產企業在成本管理環節中出現的風險，提出房地產企業成本管理各環節的內部審計策略。

關鍵詞：

房地產；成本管理；內部審計;策略

近些年來受經濟發展影響，城市人口大幅度上升，城市住房需求開始呈現迅猛增長的趨勢，房地產企業逐漸成為我國的支柱產業之一。企業要想在競爭激烈的行業中站穩腳步，就要在房地產的開發、銷售等環節中下足功夫。房地產的成本管理環節最能突顯出公司的競爭優勢，所以房地產企業應加大成本管理各個環節的內部審計，來保障企業能夠以最少的成本創造出更多的價值。

一、房地產企業成本管理的重要性

長期以來，房地產企業因為行業的高利潤，一般都不是十分關注成本管理，在當前房地產企業的競爭將由資源競爭轉為管理競爭，市場競爭加劇，加強成本控制管理成為房地產企業的提升競爭力的必修課。從成本屬性來看，房地產企業的成本包括土地成本、資金成本、項目建造成本、稅收成本和管理成本等環節。土地成本的可操作性較小，主要通過延期付款為企業節約成本資金。房地產企業稅種復雜、涉稅金額較大，稅收成本是企業的剛性支出，但是有一定的籌劃空間，所以企業應合理應用科學方法減少稅收成本。項目建造成本和管理成本是成本管理的主要內容，企業應從房地產的開發和后期的安裝管理的環節入手，詳細分辨出各個環節存在的風險因素，從內部審計的角度來消除或降低風險，以此來提高企業的競爭力。

二、成本管理各個環節出現的風險

（一）招標風險。招標工作是房地產開發過程中重要一個環節，企業在招標環節出現的風險主要包括：是否符合法律法規，是否會產生法律風險；對競標公司是否有傾向性和排他性；對招標文件能否公平、公正的審核、核定；對競標的單位的資金實力和信用沒有用詳細的考察。

（二）成本合同簽訂和付款風險。企業通過競標方式選擇了合適的投標企業，但所簽訂的成本合同同樣存在風險。成本合同風險主要表現為：合同審核流程不規范；簽訂主體的資質是否能夠作為承包主體；合同條款是否嚴密，有無歧義詞語；合同條款是否和招標結果相符；房地產企業的資金額度較大，資金周轉較慢，若在付款環節出現差錯，會引發房地產企業財務危機。

（三）施工管理風險。房地產的開發施工管理是質量和完工期限的重要保障，施工管理中容易發生施工材料質量沒有經過質檢部門驗收情況不能保障施工質量，施工材料和施工人員是否能夠物盡其能屬于施工管理風險；施工期限主要受人力物力影響，若施工管理沒有把人力、物力安排到位，容易發生完工延期現象，引起信用風險。在施工管理中若監督管理工作沒有落實到位，不僅會增加施工成本還會提高企業的財務風險。

（四）完工結算風險。完工結算中易出現質檢單位沒有按照規范程序檢驗完工的房地產項目，導致房地產再投入使用后發生重大人身財產安全風險；完工結算資料不健全，易導致結算方式和程序混亂；是否存在高套取收費系數；設計變更及各項簽證是否符合真實性、完整性和合法性。房地產企業的施工和管理過程中所涉及的成本核算非常復雜、財務核算工作中的會計科目、成本計算對象、成本的歸集和分配以及都會影響成本核算的準確性。

（五）稅收管理風險。房地產企業有其稅收的特殊性，稅種復雜如：土地增值稅是房地產行業的特殊稅種，平時進行預繳，達到一定條件后進行土地增值稅的項目清算，預繳時根據不同的物業類型選擇適用不同的稅率，清算時分物業類型進行項目清算匯繳；因房地產涉稅金額較大，清算時間較長，如果核算錯誤將會給企業帶來很高的涉稅風險。

三、房地產企業成本管理各環節的內部審計策略

（一）招標環節的內部審計策略。房地產的內部審計在招標過程中應關注投標程序是否合法性，是否符合競標企業的規定,增加企業的競爭優勢,嚴格審查標書內容，爭取做到及時發現及時更正，保障標書的準確性。在招標的環節中應關注投標單位的保證金繳納情況、評估小組成員配置是否合理、嚴格審核競標公司的信用及其最近幾年的資金運作。對于中標的企業應及時發放中標通知單，保障中標企業及時完成項目開發。

（二）成本合同簽訂和付款環節審計策略。成本合同簽訂和付款環節的內部審計應著重關注合同的付款方式及付款環節、保證金繳納情況。嚴格審核成本合同條款的嚴謹性，明確材料供給條約；建立合理的獎懲機制，約束建造企業的施工期限；合同條款明確雙方的責任與義務，保障出現問題時能夠及時糾正錯誤；審核合同是否按照公司的審批權進行審批，確保合同的合法性。在審核付款環節時，明確各個審核人的權限和土地、工程、實際等款項支出的詳細條款。關注付款條約與簽訂合同是否一致、注重預付賬款和應付賬款資金情況，明確入賬時間和發生耗用資金時間；著重關注竣工時的資金結轉，查清賬面資金的運轉，對于不合理的材料耗用和罰款、發票提供情況要審核清楚，禁止出現白條抵賬現象。

（三）施工管理審核。現場的勘察和監督能夠保障開發項目質量和節約成本，嚴格審查質監部門對材料物資的質量審核情況，督促施工耽誤的人力和物力是否能夠及時到位，施工流程和建造項目是否是按照合同條約執行的。加大施工環節的監督管理，保障房地產開發能夠順利進行。

（四）完工結算審核。嚴格審核房地產質監部門的質檢流程和出具的質檢報告，保障結算工作能夠順利進行；審查變更和隱蔽工程的簽證，對變更的項目工程要審核增加和減少環節，明確增加項目，以防重復計算原有項目，核減原合同中需要變更減少的項目，提前介入隱蔽工程，保存隱蔽工程證據，為完工結算提供證據。審核完工資料是否健全，保障企業的財務核算能夠順利進行。

（五）稅收管理環節的內審策略。不用的稅種審核重點有所不同，房地產企業進行內部審計環節時，將工作重點放在：成本分類的歸集和攤銷是否正確，如：土地成本要按實際占地法進行分攤；要對所有涉及公共配套的項目實施分配；項目竣工時應付利息應攤銷財務費用科目上。房地產企業的內部審計應根據最新出臺的增值稅政策進行審計，如：增值稅要區分房地產老項目和新項目進行繳納，老項目按簡易方進行審核，新項目按一般方法進行審核。隨著經濟的高速發展，房地產企業的競爭由資源競爭轉化為管理競爭，進而成為成本管理的競爭。企業要想在房地產成本上取得競爭優勢，就必須加強成本管理的內部審計工作，以此來控制企業的經營風險，提高企業的運作效率及管理水平。

參考文獻：

[1]鄭勝華.房地產企業成本管理內部審計探討[J].當代經濟,2013,07:104-106.

[2]井冠陽.房地產企業戰略成本管理研究[D].山東財經大學,2014.

[3]史穎.房地產開發企業目標成本管理現狀及改進研究[D].重慶大學,2012.

作者:王進 單位:綠地集團南京寶地置業有限公司

第四篇：新經濟形勢下房地產成本管理探究

摘要:

成本管理一直是房地產行業非常關注的重要問題，因為成本管理將直接影響房地產的工程質量和市場競爭力。在此背景下，本文從三大方面介紹和論述了新經濟形勢下房地產成本管理工作的要點，以期促進房地產成本管理工作成效的提高。

關鍵詞:

房地產；成本管理；管理制度；新經濟

在房地產行業中，成本管理無疑是房地產企業發展的核心內容，其質量優劣將直接影響企業的發展和市場競爭能力。通過良好的成本管理可以很好地解決社會中房地產行業的浪費現象，有效地提高房地產經濟效益和工程質量。伴隨著新世紀的到來，在如今全新的經濟形勢下，房地產行業也在逐步走向整體化和完善化，行業內的競爭力也在逐漸提高，因此針對房地產行業提出一套更好、更完善的成本管理方案越來越重要。

1我國房地產市場發展概況

進入21世紀后，經過近20年的發展，目前國內的房地產市場已經開始趨于完善化、成熟化和系統化，在營銷方面也開始邁向規范化。目前的房地產行業正處于轉型的階段，正從“生產決定消費”轉型為“消費決定生產”，房地產行業越來越發達，市場越來越大，當然，消費者的選擇機會也會更大。最近幾年國內房地產行業的暴利時代在逐漸消退，換句話說，房地產的暴利階段即將離開大家的生活。在這樣的社會背景下，企業更加注重自己的成本管理，才能在激烈的市場競爭中不被淘汰，同時還可以提升自身的經濟效益。目前雖然國內的房地產行業發展態勢迅猛，但是多數房地產企業的成本管理比較老化，基本不能順應社會經濟形勢的發展，嚴重影響了企業在業內的知名度和工程的質量及數量。另一方面，國內房地產行業較先進的管理意識和技術沒有在相應的項目中得到應用，因此還需要轉變管理理念，以提升房地產的整體形象和地位。

2房地產成本管理現狀與主要問題

目前，我國房地產企業成本管理水平普遍較低，特別是在成本管理中存在著缺乏成本管理系統、成本意識淡薄、成本行為軟化等現象。

2．1成本管理意識存在誤區

目前國內房地產企業成本管理整體意識較為薄弱，主要表現在財務人員只會根據合同上的支付進度進行付款和進度的跟進，根本沒有考慮實際情況和工程進程的現狀，沒有意識去注意工程安全和工程全過程實際的成本控制工作。另一方面是企業成本管理的相關人員素質不高，主要體現在自己記賬與算賬的過程中難以結合實際情況，不能進行實際的成本分析，最終造成成本管理工作的滯后。

2．2成本管理體系不完善

目前國內房地產管理體系體現出的主要問題是缺乏先進的管理理念、缺少完善的管理體系，及沒有建立起一套完整的理論結合實際的管理體系和科學規范的操作程序。另外，企業缺乏工程的前期預測，大部分的精力用在了事后處理，這樣建設的工程在前期階段便會留下很多問題，導致后續問題過多，處理階段過于繁瑣，進而嚴重影響了工期的進度和工程的內在安全與質量。成本管理體系是成本管理的核心，如果缺乏一個完善的管理系統，整個管理將陷入混亂之中，人們也會在處理過程中一團混亂，無法讓工程達到預期的結果，企業的市場競爭力也會因此受到影響。

2．3成本管理模式滯后

成本管理模式是項目開展的重要組成，成本如何計算，如何分析，采用什么方法，在什么時間進行分析都關乎整個工程能否順利開展。目前，國內大部分房地產企業在成本管理模式上存在很大的誤區，主要體現在很多企業注重數量、注重開發、輕視了成本，雖然在規模上有很大的提高，但是他們沒有注意到在行業規模擴大的情況下，成本其實也在無形地增加，效益卻沒有得到明顯的提升。如果房地產企業持續走粗放型的發展路線，其最后也無法得到應有的效果，存在著明顯的成本軟化現象，走出這樣的誤區對房地產行業來說也是一件刻不容緩的重要任務。

3新經濟形勢下房地產成本管理要點

3．1貫徹全面預算管理理念

目前大多數房地產企業已經越來越注重對項目成本的事先預測和控制，即進行全面預算管理，其需要結合自身的實際情況，制定相應適合自身企業發展的全面預算管理制度。全面預算的含義是在工程前期根據工程的實際情況，以資金為計算基礎，全面計算工程所有項目需要的一切資金和成本估算。為成功解決全面預算的相應問題，有以下幾種方法:

(1)進行全面預算時，與項目相關的全部成員必須到齊;

(2)對工程全工期進行計算，可細分到年月;

(3)實際的操作必須嚴格執行預算，并進行有效控制;

(4)建立相應有效的預算分析和考核機制。

3．2建立目標成本管理制度

企業的目標成本管理制度是事先控制好的，應根據事前確定的目標，在規定時間期限內完成相應的目標和要求，目標成本管理制度相當于一條主線貫穿整個項目，同時也是項目成本的一條控制線。關于目標成本管理制度的建立，筆者歸納其思路如下:

(1)制定相應目標，將目標進行樹杈法分解，體現出一層層的具體目標和實現方法;

(2)通過相應的預算，將任務分配到實際執行的部門，分別完成相應的工作，把目標體現在實際的行動上;

(3)總結得到的實際結果，與早期制定目標進行對比;

(4)得出數據，分析差距，總結原因，提出相應的解決方案。

3．3建立企業開發產品的設計標準

房地產是一種特殊的消費品，其與一般工業生產的商品有很大的差別，普通的商品基本生產周期較短，且消費者更換周期較短，而房地產則不然，其具有位置固定、耗資較大、完成工期較長、消耗人力較多等特點，因此對房地產的設計一般需要注意產品質量和外觀，最重要的是地理位置的選擇以及周圍的環境。總之，房地產開發工作一定要注意上述眾多問題，不然可能會直接影響房地產開發的經濟效益。

3．4建立健全成本管理組織和控制體系

首先，需要成立一個成本管理的組織委員會專門負責造價檢查工作，同時進行相應的進度和任務的分配;下面設立二級部門—成本管理負責小組，對工作進程進行監督和檢查，同時配合管理委員會制定相應的管理細則，方便對各個部門的成果進行考核。各個部門相輔相成，保證成本管理工作的順利進行。其次，是制定控制體系，即分別對各個部門的工作進行跟進和控制，房地產的有關管理人員制定相應的考核制度，在承包時不僅將工期，質量等內容包含在內，也需要將成本管理的控制指標包括其中，這樣有利于房地產企業收集相應的資料，形成強大的競爭力，進而提高自身品牌知名度，提升企業形象和地位。

4結語

筆者在文中主要介紹了房地產的成本管理在設計和制度體系的缺陷以及改進的方法。不同的房地產企業，可以根據上述設計和方案再結合自身情況制定相應的成本管理體系，從而有效地提高企業成本管理水平。另一方面，在激烈的競爭形勢下，房地產企業只有不斷轉變自身的成本管理理念，提高成本管理的水平，才不會在市場競爭中被淘汰，保證企業穩定、健康的發展。

參考文獻：

［1］(聯邦德國)帕爾(Pahl，Gerhard)，(聯邦德國)拜茨(Beitz，Wolf-gang)著，張直明等譯．工程設計學［M］．機械工業出版社，1992．

［2］閏晶，尹立新．基于標桿管理的房地產企業目標成本控制研究［J］．商業會計，2010(11)．

［3］黎旭東．房地產開發的項目管理和成本控制［J］．廣東土木與建筑，2005(O8)．

［4］李露梅．工程建設項目設計階段工程造價控制研究［D］．天津工業大學，2008(09)．

［5］李茂濤．我國建設工程造價管理改革研究［D］．重慶交通學院，2008(07)．

［6］姜躍，朱光菊，朱林立，姜懿庭．基于模糊邏輯的產生式－框架的知識表示及推理的研究［J］．云南大學學報(自然科學版)，2007(S2)．

作者:劉美玉 魯金富 單位:青島萬利商業管理有限公司