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【摘要】

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的迅速發(fā)展，刺激了金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的增多，在取得業(yè)務(wù)收益的同時(shí)也存著相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)。本文分析了金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)面臨了的法律風(fēng)險(xiǎn)，并提出一些降低風(fēng)險(xiǎn)的措施。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)抵押貸款；法律風(fēng)險(xiǎn)；防范

1房地產(chǎn)抵押貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.1房地產(chǎn)抵押評(píng)估產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的抵押評(píng)估指的是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以提供給金融機(jī)構(gòu)的抵押房地產(chǎn)做為評(píng)估對(duì)象，通過(guò)一定的估價(jià)程序和方法所進(jìn)行的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況可采取多種估價(jià)方法，可以根據(jù)相似房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行參照評(píng)估，但是盡管是本著公正合理的原則進(jìn)行估價(jià)的，有時(shí)也會(huì)產(chǎn)生很多因?yàn)樵u(píng)估價(jià)格造成的糾紛。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)常遇到的風(fēng)險(xiǎn)有：

1.1.1房地產(chǎn)所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)為權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在房產(chǎn)的實(shí)際面積是否與房產(chǎn)證的證載面積相符，房產(chǎn)的位置是否與受益人的確認(rèn)相符等，這些方面如果情形不相符就會(huì)引起糾紛，影響房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

1.1.2評(píng)估時(shí)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)抵押評(píng)估是對(duì)一個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估，所以進(jìn)行抵押評(píng)估的時(shí)點(diǎn)的價(jià)值與貸款到期日房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是絕對(duì)不一致的，因?yàn)樵u(píng)估的時(shí)間價(jià)值差異就會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.3沒(méi)有履行告知義務(wù)抵押人由于沒(méi)有將房地產(chǎn)取得的來(lái)龍去脈告知金融機(jī)構(gòu)，造成金融機(jī)構(gòu)無(wú)法獲得相關(guān)的信息而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，如土地使用證取得了但還有沒(méi)結(jié)清的出讓金，房產(chǎn)證取得了但是工程尚未竣工驗(yàn)收，房產(chǎn)證和土地證上的所有權(quán)人不一致等。

1.1.4抵押房地產(chǎn)的用途方面的違規(guī)操作房屋的實(shí)際建設(shè)規(guī)劃和法律的規(guī)定用途不符，房屋受到外界的影響以后隨意改變房屋的法定用途等這些違規(guī)操作，會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的虛高。

1.1.5附帶租賃約定的房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)房屋所有權(quán)人與承租人簽訂了固定期限的租賃合同，并取得抵押貸款，延誤了金融機(jī)構(gòu)行使抵押權(quán)。

1.1.6將還建房屋做為抵押房產(chǎn)房屋的所有權(quán)人將提供給原來(lái)的土地使用人的房屋做為了抵押物，實(shí)際上這套房產(chǎn)應(yīng)該是土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的一部分，如果抵押人不能如期償還債務(wù)，就會(huì)延誤抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)。

1.2評(píng)估人員的技術(shù)及職業(yè)道德產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)普遍不高，采用的估價(jià)方法取得的抵押價(jià)值就會(huì)有失公允和專(zhuān)業(yè)性，從而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。如果評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)水平較差，有時(shí)就會(huì)套用不合理的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行評(píng)估，再加上沒(méi)有房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有全面系統(tǒng)的了解，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值就會(huì)有所偏差。房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值是會(huì)直接影響貸款額度的，如果評(píng)估人員不秉承客觀、獨(dú)立、公正的原則，喪失職業(yè)道德，一味向委托方的利益妥協(xié)，再加上評(píng)估態(tài)度不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有的都不進(jìn)行實(shí)地勘察，簡(jiǎn)化評(píng)估流程，就會(huì)增加評(píng)估價(jià)值的主觀因素，與房地產(chǎn)的公允價(jià)值不符，金融機(jī)構(gòu)的信貸人員由于是非房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員，如果憑評(píng)估報(bào)告闡述的結(jié)果發(fā)放貸款，就會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和審批貸款額度產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)信貸人員在發(fā)放貸款之前，應(yīng)該前往房地產(chǎn)的實(shí)地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)房屋的位置、結(jié)構(gòu)、裝飾情況、內(nèi)部配備等情況與掌握的書(shū)面資料進(jìn)行核對(duì)，這樣可以避免抵押人利用信貸人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)不熟悉的弊端提供虛假的資料，從而誤導(dǎo)產(chǎn)生虛假的抵押價(jià)格和錯(cuò)誤的抵押判斷，對(duì)于很多房產(chǎn)證上未列明的事項(xiàng)，如基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境污染等因素只有進(jìn)行了實(shí)地勘察才能了解和掌握。信貸人員要對(duì)貸款的重要影響因素，如抵押比例、利率、還款方式、貸款期限等進(jìn)行認(rèn)真的審批，要設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)防范標(biāo)準(zhǔn)來(lái)保證貸款發(fā)放的安全性。一般是得到評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值以后，金融機(jī)構(gòu)再核實(shí)抵押人的信用情況、財(cái)務(wù)情況、變現(xiàn)能力等信息，從而確定抵押利率和抵押比例，但是房屋的變現(xiàn)能力是很預(yù)測(cè)的，再加上市場(chǎng)波動(dòng)較大的情況下房產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)起伏，這就造成了在審批環(huán)節(jié)的一定風(fēng)險(xiǎn)。

1.4抵押貸款時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)抵押人取得貸款后如果房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)很大，迫于壓力會(huì)違反約定不再繼續(xù)還款，這就給金融機(jī)構(gòu)的資金回籠帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)；如果抵押人無(wú)力償還貸款，金融機(jī)構(gòu)只有進(jìn)行房產(chǎn)拍賣(mài)，但要保證其家庭成員的正常生活，所以無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)的強(qiáng)制處置，金融機(jī)構(gòu)就會(huì)蒙受損失；有的抵押人申請(qǐng)抵押貸款時(shí)是為了開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，得到貸款后不專(zhuān)款專(zhuān)用，以致于到期后房產(chǎn)不能按時(shí)完工而造成無(wú)力償還，貸款金額太大金融機(jī)構(gòu)無(wú)法收回。

2防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

2.1完善金融風(fēng)險(xiǎn)防范制度金融機(jī)構(gòu)要對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行規(guī)范，建立抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和預(yù)測(cè)機(jī)制，對(duì)貸款的審核、發(fā)放、回籠等活動(dòng)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制，所以必須制定一系列的制度建設(shè)措施來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.1加強(qiáng)按揭貸款的管理要建立完善的內(nèi)控流程和監(jiān)督機(jī)制，建立一套簡(jiǎn)單易操作的按揭貸款制度，制度要保證一線的信貸人員易于掌握，所有信貸人員都要嚴(yán)格按照制度的要求進(jìn)行抵押業(yè)務(wù)的操作，不能營(yíng)私舞弊，要本著公平、公正、獨(dú)立的原則來(lái)進(jìn)行抵押放貸業(yè)務(wù)。

2.1.2加強(qiáng)內(nèi)控管理要對(duì)信貸操作流程進(jìn)行規(guī)范，放貸時(shí)要現(xiàn)場(chǎng)考察，發(fā)放貸款以后要進(jìn)行審查，對(duì)客戶(hù)所提供的資料和掌握的資料進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，如果發(fā)現(xiàn)放貸后有影響貸款順利收回的因素應(yīng)該及時(shí)采取措施進(jìn)行修正。

2.1.3對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行通報(bào)處理如果金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)了違規(guī)的按揭行為，要立即找出原因，對(duì)相關(guān)責(zé)任人建立黑名單并發(fā)散到網(wǎng)絡(luò)，給違規(guī)人進(jìn)行以后抵押按揭的種種限制，實(shí)行有效的信貸懲罰。

2.2進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察金融機(jī)構(gòu)不能光在辦公室里整理資料，而是要到抵押物的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，確保房地產(chǎn)檔案資料和實(shí)際勘察資料的相符性。發(fā)放貸款以后也要進(jìn)行資料的復(fù)查，查看土地用途是否發(fā)生變更，如果發(fā)現(xiàn)變更應(yīng)立即責(zé)令改正。房屋的面積應(yīng)該先經(jīng)過(guò)測(cè)繪以后再進(jìn)行抵押登記，只有這樣才能保證房屋價(jià)值的準(zhǔn)確性。如果是共有財(cái)產(chǎn)的抵押，應(yīng)該讓所有的共有人簽字確認(rèn)同意。銀行也應(yīng)該要求抵押人將房產(chǎn)和土地一起抵押，這樣可以保證資產(chǎn)的變現(xiàn)。

2.3開(kāi)發(fā)新的抵押貸款品種和二級(jí)市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu)如果想開(kāi)發(fā)親的抵押貸款品種可以降低抵押風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)槲覈?guó)規(guī)定的還款方式現(xiàn)在比較單一，按揭方式已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足人們的需要，可以嘗試開(kāi)發(fā)一些新的抵押貸款方式，如級(jí)級(jí)償還、循環(huán)抵押等。也可以對(duì)貸款利率進(jìn)行調(diào)整，我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率制度會(huì)給抵押人帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，也不利于抵押人的不同風(fēng)險(xiǎn)需求。由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)得到了迅速的發(fā)展，相關(guān)的法律體系已經(jīng)越來(lái)越完善，我們可以嘗試著進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的證券化，借鑒國(guó)外的一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，如房地產(chǎn)證券化，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范現(xiàn)有的市場(chǎng)操作流程，保證貸款的資金回收質(zhì)量，采取措施來(lái)促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的改革，對(duì)投資主體進(jìn)行強(qiáng)化，健全銀行的評(píng)級(jí)體系和信息披露體系。

2.4完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系是保證貸款資金安全收回的重要方面，要嚴(yán)格進(jìn)行抵押物的操作，信貸人員要明確自己的職責(zé)所在，避免人為進(jìn)行抵押物價(jià)值確定的違規(guī)行為。要進(jìn)行抵押物的動(dòng)態(tài)管理，不但要進(jìn)行貸前的審批，更要嚴(yán)格重視貸后的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，對(duì)一些中長(zhǎng)期的貸款可以進(jìn)行定期的重新估價(jià)。有效施行分期還款制度。要建立房地產(chǎn)抵押貸款的保險(xiǎn)機(jī)制，要賦予抵押貸款保險(xiǎn)人權(quán)利，抵押人可以委托保險(xiǎn)公司抵押貸款的保險(xiǎn)事務(wù)，保險(xiǎn)公司獲得保費(fèi)的同時(shí)可以保證金融機(jī)構(gòu)降低風(fēng)險(xiǎn)，可以將人壽保險(xiǎn)和住房貸款進(jìn)行組合。

參考文獻(xiàn)

[1]李群榮.房地產(chǎn)周期波動(dòng)與商業(yè)銀行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究.財(cái)經(jīng)研究，2008（1）.

[2]王寶剛.房地產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策.金融發(fā)展研究，2008（11）

作者：朱文明 單位：福建省尤溪縣房地產(chǎn)管理所