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【摘要】

房地產業是當前我國市場經濟體制中重要的業態形式之一。房地產行業對資金的依賴程度很高，也容易受到銀行金融政策調整的影響。為配合新時期國家宏觀調控政策，銀行既要根據自身業務特點設計滿足房地產行業健康發展的新型業務產品，又要相應地設計風險防控機制，最大限度確保資金安全。

【關鍵詞】

銀行；房地產；金融業務；創新

房地產業是我國當代市場經濟中最為重要的業態形式，房地產金融業務是各大銀行金融機構的重要業務。近年來，隨著國內房地產市場的火熱，銀行的房地產金融業務規模不斷擴大，資金流動速度不斷加快，在銀行金融業務中所占的比重也在不斷提高。對于銀行金融機構來說，既是機遇，又是挑戰。隨著國家宏觀調控政策持續發揮效果，房地產市場過熱的局面得到了顯著改善。對于銀行來說，既要根據宏觀政策調整的需要及自身業務特點創新開發一批新型的金融業務產品，又要實施積極穩健的風險防控制度，最大限度地確保資金安全。

一、銀行房地產金融業務創新發展現狀

房地產屬于資金密集型行業，對于銀行資金的依賴程度很高，帶給銀行的資金回報率也相對較高。長久以來，房地產金融業務一直都是各大銀行爭奪的重點，很多國有銀行及商業銀行都圍繞房地產行業中的重點業務領域及關鍵環節，設計了一批金融業務產品，包含土地儲備貸款、個人購房按揭貸款等一系列業務。金融業務發展既順應了市場需要，又獲得了極高的經濟效益，銀行機構與房地產企業實現了戰略意義上的“雙贏”。與此同時，由于房地產行業屬于高風險行業，相比于其他銀行金融產品，其執行周期相對較長，穩定性不強，資金風險較高，而且帶有極強的隱蔽性和突發性。很多銀行就是由于對房地產金融業務監管不完善，導致資金受到嚴重損失。因此，推進銀行房地產金融業務創新，關鍵在于采取積極穩妥的措施。

二、新時期推動銀行房地產金融業務創新的戰略意義

1.為國家宏觀調控政策助力。銀行房地產金融業務政策是國家貨幣政策的組成部分，也是國家宏觀調控政策的重要內容。“十八大”以來，新一屆黨中央領導集體全面深化改革，對房地產市場的健康發展也進行了一系列重點安排和部署。因此，各大銀行進行的房地產金融業務創新，實際上也就體現出了國家宏觀調控政策的基本思路，同時也是實現宏觀調控政策預期目標的重要保障。

2.引導市場充分發揮資源配置和優化作用。新時期銀行創新房地產金融業務模式，其另一個重要的戰略作用在于引導市場充分發揮資源配置和優化作用。一方面，銀行通過增加一部分新型的房地產金融業務模式，將生態、環保等概念引入其中，將引導更多的房地產企業實現發展模式轉化。另一方面，通過建立房地產企業信用等級考察機制，將企業誠信等級與金融信貸的資金額度掛鉤，形成提高房地產企業信用建設水平的“倒逼機制”，促進銀行信貸資金的合理有效分配及有序流動。

3.進一步優化銀行內部金融業務發展格局。為了實現國內銀行金融市場的健康發展，進一步擴大銀行資金規模，提高總體發展水平將是一項十分重要而緊迫的任務。隨著近幾年來國內房地產市場的逐步“回暖”，加之國內房地產市場不斷進行結構調整和完善，可以預見，未來房地產金融業務依然是銀行金融機構重要的利潤來源和支柱業務。在確保資金安全及最依然是銀行金融機構重要的利潤來源和支柱業務。在確保資金安全及最大限度追求經濟效益雙重前提之下，銀行創新房地產金融業務模式，是優化內部戰略格局的有效途徑。

三、房地產金融業務創新存在的主要問題

業務創新是推動銀行機構健康發展的持續性動力，也是銀行適應市場和客戶發展需要，完善自身業態的重要途徑。當前，國內銀行在房地產金融業務創新的過程中主要面臨如下問題：

1.顧客覆蓋面大，誠信機制缺失。銀行房地產金融業務面對的客戶群體十分龐大，既包括大部分誠信經營、實力雄厚的房地產企業、建筑企業及個人，也包括一小部分誠信意識不強、違法違規經營的企業或個人。在傳統的銀行房地產金融業務開展過程中，集中存在著客戶采取各種非法手段騙取銀行信貸資金的問題，給銀行資金安全造成了嚴重影響。這部分客戶通過偽造貸款所需材料、手續、憑證或欺騙、隱瞞等手段騙取了銀行資金，加之擔保制度不完善、責任追查機制不健全，導致很多銀行的房地產金融業務中存在大量的呆賬、死賬和壞賬。房地產金融業務客戶的誠信考察機制不夠健全，導致了部分銀行在辦理金融業務的過程中存在著一定的畏難情緒，影響業務實施效果。

2.銀行現行內部管理體制對金融業務創新具有一定的不利影響。銀行新型的金融業務模式創新是與其內部的管理體制密切相關的。很多銀行受制于內部管理體制的影響，很難實施一些新型的金融業務，基層銀行若要開發一些新型的金融業務產品，必須要報請上級銀行進行逐級審批，這就在一定程度上限制了銀行創新金融業務的積極性，也喪失了新型業務開發的有利時機。此外，國內還有大部分銀行存在資產負債結構不合理的問題，防范金融風險的能力有限，風險較為集中，這都給銀行創新房地產金融業務產生一定的影響。

3.宏觀調控政策對銀行金融業務創新產生一定影響。作為國內市場經濟的重要業態形式，國家一直對房地產行業的實施嚴格的宏觀調控，階段性出臺一些政策措施，實現調控的預期政策目標，銀行的房地產金融業務創新勢必也會受到政策調整和轉變的影響。作為資金密集型行業，房地產行業對于金融政策調整的敏感程度要遠遠超過其他行業，這也就給銀行創新房地產金融政策產生一定影響。

4.社會環境對房地產金融業務創新產生影響。受到社會觀念的引導、社會誠信考評體制缺失、信息不對稱等不利因素的影響，房地產金融業務創新面臨一定的困難。此外，政府行政部門的政令不統一、各自為政等現象也給房地產金融業務創新帶來一定的不利影響。

四、對推動銀行房地產金融業務創新的建議

1.全面加強對國家宏觀調控政策的分析和解讀。對于銀行來說，在創新房地產金融業務的過程中，應當全面加強對現有國家一系列宏觀調控政策的分析和解讀，準確把握未來國內房地產市場發展的趨勢，根據國家宏觀調控政策的發展變化，積極探索推進房地產金融業務創新的新思路、新辦法。

2.樹立風險防控意識，建立風險防控制度。銀行在創新房地產金融業務的過程中，應當牢固樹立風險防控意識，將全部創新業務模式置于風險防控的范圍之內，并建立完善科學的風險防控體系，從事前、事中和事后三個方面實現對房地產金融業務產品安全的全面防控。加強貸款的事前審查，選好新業務產品的投放項目及投放對象；合理實施貸款項目審批，規范貸款資金發放；定期加強對貸款對象經營情況、財務狀況等的監控和考察，當發現到可能危害到資金安全的苗頭和現象，要及時按照規定進行處置。盡量降低風險發生的機率，增強抵抗風險的能力。

3.加強貸款擔保管理。在推進房地產金融業務創新的過程中，銀行還要加強貸款擔保的管理，對貸款擔保人的資質進行詳細審查，完善擔保人審批管理程序，通過規范第二還款來源管理，從源頭上實現風險防控的目標。

4.盡快建立完善信用考核體系。全面建立社會企業、事業單位及個人信用考核評價體系，完善失信考核評價指標體系，實現資源共享，在統一的平臺上對房地產金融業務的申請人誠信狀況進行評估，提高金融業務的審批效率。

5.完善相關法律法規。有關部門要進一步完善《擔保法》、《銀行法》等相關法律，為銀行創新金融業務提供有力的法律依據，同時盡快出臺《不良貸款管理辦法》等政策法規，從實踐層面上為房地產金融業務創新提供指導。

參考文獻：

[1]尹龍.金融創新理論的發展與金融監管體制演進.金融研究,2014(23).

[2]徐融.銀行房地產金融業務創新及風險控制研究.金融論壇,2010(9)

作者：徐碧贏 單位：中國郵政儲蓄銀行股份有限公司遼寧省分行