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一、物業管理公司財務管理的特點

近年來，物業管理行業在激烈的市場競爭中正穩步向前發展。物業管理公司的財務管理不同于其他類型的企業，它的特殊性決定了它財務管理工作的特殊性。隨著我國城市化進程的加快，城市中一座座高樓大廈平地而起，為城市的發展與建設提供了一道亮麗的風景線。在眾多的高樓中，寫字樓比比皆是，對寫字樓物業的管理已成為物業管理中重要的一部分內容。

(一)財務管理具有綜合性管理的特點

面對激烈的市場競爭，物業公司也在不斷創新管理模式，來適應新經濟環境對物業管理公司提出的要求。物業公司的管理不同于其他行業的管理，它自身的特點較為鮮明，即：以服務為主，以企業的服務來換取等價值的一種體現。寫字樓物業管理主要是對租戶和出入人員進行管理，由于每棟寫字樓的租戶較多，出入人員較為復雜，因此，管理難度較大。這就要求物業管理必須將自己的服務進行定位，始終堅持“安全、舒適、快捷”的原則來開展工作。這也就決定了物業公司在管理上具有綜合性的特點。

(二)財務管理具有全面性的特點

物業公司的財務管理工作已經滲透到寫字樓物業管理的各方面工作中。物業管理工作的順利展開離不開財務管理的保障。物業公司服務的順利進行都需要一定的資金作為保障才能正常運轉。例如：對寫字樓租戶收取房租的管理、為租戶修理損壞的基礎設備、更換寫字樓公共使用部分的物品、支付寫字樓保潔人員的工資等。還有的服務是需要物業公司先墊付資金才能進行正常工作。可見，物業公司每一項工作的順利開展都離不開資金的維持，財務管理工作已經切實滲透到物業管理的各方面，只有加強對物業公司的財務管理才能為物業公司的管理及正常運轉提供保障。

(三)財務管理具有簡單性及安全性的特點

物業公司的經營管理過程不同于其他企業的經營過程，它不存在生產活動、銷售活動，大部分涉及到的是小區內的各種設施的維修與養護等管理服務，因此，其資金的運動過程及運動形式相對于其他企業而言比較簡單，這也說明物業公司的財務管理中核算對象比較簡單。另外，對物業公司的各項收費采取的監督，不僅僅依靠企業本身來完成，還依靠相關政府部門及業主等的監督。這也就使得物業公司對資金的運轉過程的監督具有安全性。

二、物業公司財務管理現狀分析

雖然隨著我國房地產市場的不斷升溫，寫字樓物業公司也得到了迅猛的發展，但是，由于物業公司在內部控制、財務人員業務素質、資金的籌措、運用等方面還存在著諸多問題，使得寫字樓物業公司的財務管理發展較為緩慢。

(一)內部控制體系尚不完善

由于我國大部分寫字樓物業公司是新成立的，所以在管理能力上還存在不足，財務管理的內部控制體系尚不完善，比較薄弱。總體而言，我國寫字樓物業公司的財務管理還沒有完整的規范可供遵循，由于物業公司的會計核算較為簡單，并未制定相應的內部控制制度，這對物業公司的發展是極為不利的。例如：很多寫字樓物業公司對于日常辦公用品的領取十分隨意，并未建立臺賬；對于物業公司的固定資產與辦公用品并未進行區分管理，而且對寫字樓租費、物業費的收繳也不夠及時，使很多租戶并未感覺到便捷而產生了怨言；對于物業公司的經營收入也未能進行有效的監管，使經營收入的記錄及使用比較混亂。上述這些現象都是由于物業公司嚴重缺乏內部控制制度而造成的，收入不及時入賬、支出無法進行有效的節約，最終的結果只能是公司虧損連年增加。

(二)物業公司管理者缺乏現代企業管理理念

目前，我國很多寫字樓物業公司的管理者和領導者缺乏現代企業管理理念，不重視對成本的管理。隨著市場經濟的不斷發展，寫字樓物業公司也逐漸向著專業化、智能化、規模化的方向發展。但是，由于受經營規模等因素的影響，很多中小型物業公司缺乏現代化企業管理理念，沒有對企業做出準確、科學的市場定位，缺乏長遠的發展眼光和經營戰略，從而未能帶領企業走向規模化發展。同時，由于對財務管理工作的忽視，并未對企業的各項資源進行優化配置，出現了資源嚴重浪費，企業經濟效益低下等問題。因此，物業公司必須樹立起現財觀念和成本核算觀念。

(三)財務人員素質有待提高

就我國目前物業公司的實際情況來看，很多公司為了節約人力成本，在使用財務人員時以最低人力成本作為選用人才的依據，缺乏對財務人員的專業知識和職業道德的了解。例如：很多財務人員是由收款員或其他崗位轉崗來的，更有甚者居然沒有會計從業資格證。同時，很多物業公司為了節約人工成本，基本是會計、出納一人兼，這已經違背了會計職務相分離的原則。可見，目前物業公司財務人員的業務素質及職業道德都有待進一步提高。

(四)很難實現投資盈利

近十幾年來，我國物業公司得到了迅猛的發展。但是由于物業費的收費標準不高，很多物業公司一直處于虧損狀態。另外，受到寫字樓物業公司經營規模的影響與限制，物業公司可選擇的投資項目很少，即使遇到較為合適的投資項目，但由于物業公司缺乏強有力的理財管理團隊，最終導致其投資存在風險，很難獲得投資盈利。

三、優化物業公司財務管理制度的有效措施

(一)不斷完善物業公司內部財務管理制度

物業公司必須根據國家的統一規定，并結合自身的業務特點和內部管理的要求，不斷規范企業內部財務管理制度。同時，根據物業公司的特點將這項制度不斷進行完善與細化。例如：經常核對公司的臺賬及上交的各種財務資料；定期檢查并監督寫字樓內的各項收入。只有建立一套科學、完善、規范的財務管理制度才能不斷規范物業公司的行為，促進其健康持續發展。

(二)建立并完善財務成本分析與控制制度

在物業公司財務管理中的一個重要方面是成本管理。物業公司最重要的成本支出是人工成本與管理費用的支出。因此，物業管理公司必須在內部樹立“全員成本”的新理念。一方面，物業公司可以在企業內部樹立科學的成本控制目標，提高員工的成本意識；另一方面，整合并優化人力資源，激發人的內在潛能，減少冗員，降低人工成本。努力培養出一支愛崗敬業、專業素質強的高素質財務管理隊伍。

(三)提高財務人員的綜合素質

物業公司必須定期對財務人員進行職業道德、業務知識等的培訓與繼續教育。使財務人員不僅僅是財務單據的傳遞著，更能為公司領導者、經營者的決策提供科學、有效的數據依據。

(四)不斷促進物業公司的規模化發展

物業公司不同于其他企業，主要是依靠管理服務來獲取盈利的。這就要求物業公司必須廣開思路，通過多種途徑創造收入，為公司盡可能多的獲得利潤。例如：寫字樓物業公司可以開設商品貿易代銷之類的經濟實體來獲得利潤。

三、總結

總之，物業公司的健康、持續發展離不開財務管理的優化，物業公司必須加強內部財務管理制度的建設，根據自身特點不斷進行完善，促進物業公司的規模化發展。

作者：邵婷婷單位：天津通達物業管理有限公司