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第一篇

一、房地產企業融資風險原因分析

1.不利的金融環境及政策房產企業最大的外部融資是銀行貸款，所以國內的金融環境及政策，對房產企業外部融資風險影響重大?？傮w來看，國內目前金融環境并不有利于房產企業發展。從2006年開始，政府開始對房地產行業進行宏觀調控，上調銀行及金融機構的存款準備金率，中國銀行1～3年貸款年利潤從06年的僅為3.06%到14年6.15%，同時居民房貸利率也不斷增加。對銀行資金的過分依賴，使房產企業在金融環境變化過程中很難獨立發展，很容易導致資金周轉問題、資金鏈斷裂問題的發生，多變的金融環境擴大了房產企業的融資風險。目前房產行業仍沒對境外資本開放，只有少量資本通過間接方式投資于房產企業，房產企業失去了大量外資資本的注入。最后，政府限購政策也一定程度上加大了房企的融資風險，“新國八條”規定：購買第二套家庭住房貸款比例不能高于40%，貸款利率不能低于中國銀行基準利率的1.1倍，隨后有關部門還規定第三套住房不能使用公積金貸款。

2.不健全的資本市場機制改革開放進行了30多年，我國基本上建立了市場經濟制度，但是資本市場價值仍然處于不健全狀態。不完善的資本市場制度是導致房產企業過分依賴銀行貸款等傳統融資方式的重要原因。目前房產企業在一級融資市場過分依賴銀行資金，二級融資市場仍然沒有建立，房產企業對多方式的融資方式又缺乏相應的認識，企業一旦缺錢會首先想到向銀行借錢，而不嘗試基金、信托、債券等方式融資，更不會想著創新融資手段。房產行業金融市場缺乏一個多層次的金融體系，房產企業融資更應結合自身特點，創新出一些房地產金融產品，搞活房產金融市場。此外，目前資本市場中專注于房產企業投資、擔保、抵押貸款和質押貸款等中介結構嚴重缺乏。有人用“不管就亂，一管就死”來形容目前房產資本市場的發展，政府相關部分應制定相關法律、法規、制度，規范房企融資方式，外資投資力度，進一步促進資本市場的規范化發展。

3.不完善的財務管理制度房產企業自身不完善的財務管理制度，是房產企業融資風險加大的催化劑。房產企業資金的收支變化較大，為了更好的控制收支，房產企業需要有良好的資金預算制度。目前一些房產企業，尤其中小房產企業仍只“紙上談兵”資金的預算，而沒有嚴格執行預算制度，缺乏事后對資金支出合理性的財務分析。只有把科學的預測轉化為準確的預算，并認真貫徹，才能降低不確定性，降低企業融資風險。房企在融資決策上多依據經驗判斷，缺乏科學合理的融資決策和投資決策制度，另外國內高位階段的房價還能持續多久，房企融資的資金是否繼續投資于房產開發，還是積極推進房企轉型，這都需要一套完善的財務管理制度進行決策。房企要一改過去只重房產設計、生產、營銷，而輕內部財務管理的管理方式，要積極推進財務管理戰略的實施，實現財務價值的增值。

二、房地產企業融資風險規避策略

1.優化企業融資大環境房企的融資方式、融資策略離不開企業融資大環境，而對企業融資環境影響最大的是國家金融方面法律、法規和政府相關部門的規章、政策，有時政府的一項財政或者貨幣政策會引起金融領域的“地震”。所以，我們政府相關部門需要優化房企相關融資環境，制定相關配套的金融行業規章、制度，促進金融環境的穩定，加強對金融領域的宏觀調控。金融環境的不確定性蘊含了融資的風險性，所以我們房地產企業更應從宏觀上把握金融環境的發展趨勢，做好政策、法規的學習，微觀上也要制定相應的措施，識別未來金融環境變化風險，并提前做好適應金融環境變化的準備工作，使金融環境變化帶來的損失降低到最低。

2.實施多元化融資策略房地產企業融資結構單一，是其融資風險加大的重要原因，為了規避企業融資風險，把風險控制在企業可接受范圍內，房產企業因該實施多元化的融資策略。我們知道投資的多元化可以分散投資風險，人們容易忽略的是融資的多元化同樣可以分散部分可控的融資風險。資本市場融資方式的多元化也為多元化融資策略提供了可能條件，單一的銀行貸款融資，使企業利率風險特別突出。大型房地產企業應該可以考慮上市融資，基于目前上市條件的限制，房地產可以通過資本運營、戰略兼并重組，買殼上市也是一個獲得資本市場股票融資的捷徑。其次，得利于金融融資工具的創新，房產企業還可以選擇房產信托和投資基金融資，同時利用好民間資本，盡量降低對傳統銀行資金的依賴。最后，房產企業還應結合自身特點，搞好與房產抵押、質押等中介金融結構的關系，利用好房產抵押、質押等方式，在最關鍵時刻獲得資金的使用權。

3.強化企業控制融資風險能力處于金融環境中德房產企業，為了規避企業融資風險，必須要強化企業自身的融資風險控制能力。對于一些能帶來潛在利益的風險，管理者應該在風險收益和潛在風險損失之間進行權衡，努力把融資風險控制在企業的可接受范圍內，獲得最大化的融資收益。首先，房產企業要強化風險控制意識，制定完善的融資風險控制框架，合理、科學的預測可能帶來的融資風險，并及時的采取相應的控制措施。其次，房企需要加強對資金的管理，突出現金流的重要作用，制定與戰略相適應的現金收支計劃，對計劃內的每筆現金收支進行科學的預測和規劃。最后，房企應該從整體上提高企業的盈利能力、創現能力，培育房企的核心競爭力，增加企業的財務彈性和財務靈活性，最后達到增強企業化解融資風險的能力，以促進房產企業健康發展。

作者：徐葉葉單位：江蘇蘇豪建設集團有限公司

第二篇

一、融資的基本原則

融資的方式有很多，但是都須遵循一定的融資原則，基本包括：融資的收益大于融資成本的原則；降低融資成本的原則；融資不影響企業成本控制的原則；合理分配資金的原則；確保資金不被占用，需要使用時能夠及時供應的原則；融資安全性的原則。

二、房地產融資的現狀、方式及出現的問題

(一)現狀從我國整體來看，我國房地產企業融資的現狀令人擔憂。多元化的融資渠道減少趨勢明顯，開發資金主以銀行信貸為主，融資渠道過于單一化，這一現象的產生對我國房地產企業的發展尤為不利，它縮小了融資范圍，阻礙了房地產企業健康迅速地發展。

(二)房地產融資的方式包括內部融資和外部融資兩種方式1、內部融資包括企業自有的資金和預收賬款(1)自有資金。房地產企業自有資金是指主要通過吸引投資、發行股票、內部盈余留存等進行資金籌集的方式。在我國，對房地產企業在自有資本方面進行了相關的規定，即：自有資本不得低于總開發投入的30％。房地產企業的開發商一般不愿意過多地挪用自有資本，前期的開發大部分使用的是外源資金，只有在利益充分顯現后，房地產企業才適當地投入自有資金。(2)預收賬款。預收賬款是房地產企業開發資金的重要來源渠道，是指在交房之前，按照購房合同預先收取購房者一定資金的行為。預收賬款也可分為個人按揭貸款和委托開發單位的開發資金。2、外部融資外部融資的方法與渠道相比內部融資豐富很多，主要包括銀行貸款、股票融資、企業債券和其它方式。(1)銀行貸款。銀行貸款是房地產企業最重要的融資方式，是開發商直接向金融機構進行貸款的行為。銀行貸款具有利率低、資金周期時間短、審批程序少、資金回籠快等優點。近年來隨著我國房地產事業風生水起，銀行對房地產領域的貸款也逐漸增加，銀行貸款勢頭正盛。(2)股票融資。發行股票是房地產企業融資手段的新的發展領域。但是融資的主體局限于股份有限公司。這些股份制的房地產企業可以通過增發新股的方式，開發項目籌措資金。這種融資的方法具有籌資對象廣、購買人群多、發行規模大的特點，這一舉措給股份有限公司尤其是上市的房地產企業，提供了切實有效的融資方法，這一舉措不僅可以將風險降到最低，而且還可以降低融資的成本。

(三)問題1、法律制度不完善任何事物的發展都離不開法律制度的約束，俗話所說的“沒有規矩，不成方圓”就是這一道理。同樣，房地產企業金融市場也需要良好的法律環境作為依托。但是就目前形勢而言，我國房地產企業相關的法律制度缺失現象嚴重，不能適應房地產發展的需要，因此我國要強化對法律基礎制度的建立。2、金融面臨的風險性大我國房地產企業融資的渠道趨向單一化，導致了房地產企業資本過低，企業實力嚴重下降，過度依賴銀行貸款，一旦房地產經營出現問題將導致債臺高筑現象發生。房地產銀行投資增速過快，致使房地產企業融資結構失衡。3、銷售回款方面存在問題在全球一體化的環境背景下，一個國家的經濟、政治發展的好壞，影響的不只是本國經濟，還可能波及到更多的國家。例如，美國經濟危機的發生，嚴重影響了我國的房地產業，致使房地產業存在大量的泡沫，房地產行業迅速降溫，已建成的樓盤銷售難度加大，企業資金回籠困難，房地產企業搖搖欲墜，嚴重影響了我國的經濟發展。

三、結束語

想要促進我國房地產企業優質快速可持續發展，就要對相關的制度進行完善。其中包括法治制度、金融風險監管制度、房地產企業信用評定制度、抵押貸款擔保制度。拓寬房地產企業融資渠道，縮短資金回籠周期，提高企業自身實力，多方協調房地產企業、政府和金融機構，為房地產企業融資創造良好的環境。

作者：高燕單位：南通國有置業集團有限公司