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摘要：一直以來，中小型房地產企業為我國經濟發展做出了重要的貢獻，無論是在稅收方面還是在緩解就業壓力方面，它都發揮了很大的作用。近些年來，許多中小型房地產企業瀕臨倒閉破產，頻頻曝出的地下錢莊，都充分說明了中小型房地產企業面臨著比較嚴重的資金問題。為了讓中小型房地產企業更加穩定健康地發展，本文選擇南陽某房地產企業作為研究對象，探討了中小型房地產企業融資難的原因及對策。研究分析表明，中小型房地產企業資金短缺的原因主要有兩個，即宏觀和微觀兩方面。從微觀層面來看，企業自身管理機制存在諸多不足，拖欠款比較嚴重，而且沒有一定的扶持政策；從宏觀層面來看，企業之間同質競爭十分突出，資本市場的發展受到限制。針對這些問題，政府必須充分發揮自己的職能作用，減輕中小型房地產企業資金壓力，提高綜合競爭力。

關鍵詞：中小型房地產企業；資金短缺；融資難

一直以來，中小型房地產企業為我國經濟發展做出了重要的貢獻，無論是在稅收方面還是在緩解就業壓力方面，它都發揮了很大的作用，承擔著國家新型城鎮化發展的新動能，為經濟發展做出了重要貢獻。當前房地產市場低迷，地產企業受到國家宏觀政策的限制，特別是中小型房地產企業面臨著融資難、資金短缺的嚴重問題，為了讓中小型房地產企業更加穩定健康地發展，創新中小型房地產企業融資模式成為了迫切需要研究的課題。本文選擇南陽某房地產企業(以下簡稱W公司)作為研究對象，分析了中小型房地產企業融資難的原因，給出了提高中小型房地產企業綜合競爭力的對策和建議。

1W公司概況

現階段國內企業總數很多，已經注冊的私營企業超過了800多萬家，這與近些年來市場經濟快速增長形成反差。目前市場比較蕭條，但是企業的數目仍然沒有大幅度減少，很多企業為了繼續運營就以虧本為代價。另一方面，中小型房地產企業的管理方式比較落后，政府也沒有針對中小型房地產企業制定相應的扶持政策，中小型房地產企業的融資存在很大困難，這些都嚴重制約了中小型房地產企業的發展。對于中小型房地產企業來說，其融資渠道主要有以下類型。第一種是內部融資，這種融資方式實際在很大程度上是一種自身投資方式；第二種是外部融資，這種方式又可以具體分為銀行貸款、票據融資、債券等方面。W公司坐落于河南歷史文化名城——南陽，是某地產企業旗下的子公司。在集團的國家化戰略，集團的管理和規范化的運營方針領導下，W公司積極學習集團的優秀企業文化、成功的項目和管理經驗，扎根南陽，為南陽的城市建設做出了應有的貢獻。但是，該地產企業在實際的經營管理及資金籌集方面面臨著諸多問題，這需要管理者認清問題的實質，總結經驗，迎接挑戰，從容應對企業面臨的問題。

2W公司存在的融資問題

首先，市場的范圍不廣，而且公司的收入有限，所以W公司的融資方式也受到了一定限制，他們難以接受較高成本。目前很多中小型房地產企業在經營擴張的時候主要采取的是內部融資，尤其是那些剛剛成立的企業更是如此。其次，雖然內部融資會給企業帶來一定的好處，不過企業在獲取內部資本的時候動力明顯不足，尤其是很多股東更關心的是短時間內的收益。最后，由于中小型房地產企業承受著不同程度的賦稅，所以內部融資能力受到很大的影響。另一方面，我國制定的《公司法》和相關法律中規定，大部分公司憑借發行股票籌集資金的方法幾乎不可能實現。近些年來，中小型房地產企業老鼠倉事件發生的概率很大，這使得很多投機者迎來了大量機遇，事實上，這在一定程度上暴露出了市場監管存在的問題。對于國內債券市場而言，由于起步較晚，所以發展還比較落后，尤其是和銀行信貸與股票的發展情況相比處于劣勢。現階段政府已經采取了一定的措施，不過由于發行債券存在很高的壁壘，所以債券融資需要消耗很高的成本，再加上整個市場的監管不力，所以制約了中小型房地產企業的融資。

總體而言，中小型企業的融資問題是由很多方面的原因引起的，具體來說，企業內部因素有影響；政府和金融機構也有影響。鑒于此，為了保證該公司能夠更加穩定健康地發展，我們應該及時地制定相應的解決方案。另外，目前公司的投資與融資存在問題，一定要認真制定融資計劃，結合現階段的實際情況，盡可能獲得更多的資金支持。

3W公司融資難的原因

3.1企業自身經營管理不善

如前所述，目前國內中小型房地產企業數量較大，不過絕大多數中小型房地產企業屬于勞動密集類型，而且規模不大，所以市場競爭中相對處于劣勢，再加上國內外市場環境的沖擊，使得中小型房地產企業經受著巨大的生存考驗。分析W公司的管理現狀能夠發現以下問題：首先，該公司管理人員的綜合素質普遍不高。公司早期創業的時候企業家主要是以個人名義，其文化程度較低，很多企業家還是小學文化水平，創業取得了一定的成績之后，他們比較滿足于現狀，也不會對科學的管理方法引起足夠重視。該公司在進行決策的時候主要采取的是領導做主的方式，一旦發生錯誤，很有可能給企業帶來難以挽回的不利局面；其次，公司的產權比較模糊，家族式的管理方法還是給公司帶來了很多問題。這樣的管理模式顯然存在很大的隱患，一旦家庭發生變故，那么企業的正常運營就會受到阻礙，嚴重的時候直接使企業倒閉；最后，由于公司的規模不大，所以實力相對處于劣勢，尤其是在國外一些公司的沖擊之下，公司面臨著很大的生存威脅。綜上所述，由于W公司管理不合理，運營效率不理想，進而使得資金回收存在困難，導致了資金短缺的情況發生。

3.2拖欠貨款和墊資

建筑、零售業存在著嚴重的拖欠貨款和墊資的現象。因為銀行貸款政策的限制，房地產信托行業幾乎面臨著絕境。由于房地產行業的負債較重，所以他們必須尋求新的路徑，于是建筑商墊付資金的方式出現了。就目前的情況來看，很多房地產企業開始對貨商與建筑商提出了不同程度的墊資要求。對于W公司來說，它在南陽市存儲的土地超過了10萬平方米，假設建筑成本為每平米2000元，那么需要的建筑費用高達2億元，所以它要求建筑公司來墊付這些資金，銷售完成之后逐漸還款。假設現房都完成了銷售，資金也是在一年內逐漸支付給建筑商。毫無疑問，這使得建筑商出現資金短缺的概率很大。因為市場競爭壓力較大，很多建筑公司只是為了訂單，所以被動地接受這樣的墊資條件。不過需要指出的是，建筑商墊資涉及到的內容有很多方面，比如建筑原材料費用、人力費用等。對于絕大多數房企來說，應付賬款越多，其能夠獲得的利潤越高。適當的拖欠貨款其實能夠一定程度地拓展自己的市場，進而能夠購買更多的土地，這種拖欠具有較強的惡意，因為其本身是有錢能給。由于受到惡意欠款的影響，下家的資金必然會出現不同程度的短缺現象，這是導致企業資金短缺的重要原因之一。

3.3保障扶持政策缺失

相比發達國家，我國在政策上對中小型房地產企業的支持力度顯然不夠，尤其是中小型房地產企業的法律地位得不到有力保障。與此同時，從執法的角度來看同樣存在很多不足之處。目前針對民營企業的相關文件還是有一定的作用，不過我們不能盲目樂觀，畢竟這兩個文件還是存在諸多問題。不難發現，現階段國內的執法環境并不理想，政府對中小型房地產企業的干涉已經影響到了其正常運營。由于實體經濟的利潤相對較低，再加上很高的賦稅使得中小型房地產企業面臨很大的資金問題。目前企業主要繳納國稅和地稅，其中涉及到的稅種多達23種。企業每年的利潤在逐漸降低，稅收保持不變，這使得中小型房地產企業面臨很大的資金短缺壓力。另外，信用評價及擔保體系不健全，導致銀行及其他金融機構無法正確評價該公司的風險。由于金融機構對該公司不夠了解，不夠信任，缺少正確的評估系統，因此不敢貸款給該公司。正因為該公司的各種特殊性，舉個例子來說，由于信用記錄的缺乏，財務風險難以控制，企業存貨時間不長，這些都使得商業銀行對企業的了解不夠深入，進而使得貸款決策受到影響。

3.4市場同質化競爭

建筑行業一直是市場化程度較低的行業，計劃經濟特點突出，企業的創新能力一直沒有顯現出來。國家的導向十分明確，強調市場的主導作用，讓市場來決定資源的分配。同時，建筑業的增長速度是相對較慢的，關系競爭減少，實力競爭將越來越明顯地展現出來。房地產危機、建筑企業的增進速度大幅低落，業主和開發商在支付環節屢次顯示出問題，資金是對建筑企業的第一個重大考驗。中小型房地產企業應適當地降低融資成本，拓展籌集資金的渠道。隨著產業整合的開始，融資能力較強的企業會有更多的并購機會，低成本的融資方法會在行業中快速蔓延。

3.5商業銀行貸款備受歧視

對于商業銀行來說，他們在選擇貸款對象的時候傾向于選擇規模較大的企業，因此規模不大的中小型房地產企業難以得到資金支持，使得融資渠道受阻。目前絕大多數商業銀行都屬于國有銀行，所以國有企業貸款不會存在很大困難，商業銀行對國有企業的信任度較強。除此之外，中小型房地產企業還要面臨較高的貸款成本，這一點對很多中小型房地產企業而言難以接受。針對目前的情況來看，絕大多數信貸部經理都比較愿意選擇高額貸款企業。首先，高額貸款能夠幫助它們獲得更高的提成，其次就是工作重復性較強。由于規模較大的企業比較成熟，所以貸款風險相對較小。

4創新中小型房地產企業融資模式的對策建議

4.1建立科學的管理體系

毫無疑問，科學的管理方式對于任何企業來說都至關重要。首先，公司應該重視自身管理能力的提高，這就要求自己要主動積極地學習先進的管理技術，轉變自己的觀念，及時引進優秀的管理人才；其次，財務管理制度應該規范透明；再次，更新產品的時候應該以市場需求為導向；最后，建立誠信機制，讓金融機構能夠對自己產生較大的信賴，進而降低融資的難度。另一方面，中小型房地產企業還必須對資本結構的合理性以及現金流量引起足夠重視，這是有效預測風險的必要前提，同時能夠更好地解決資金短缺的問題。由于行業不同且所處的地方不一致，公司面臨的負債率存在一定差異。整體來說，企業資本結構可以從以下幾個方面來優化，第一，優化配置現有資產，提高利用效率；第二，增強籌資能力且降低融資消耗的承辦；第三，重視環保工作，盡可能降低能耗。

4.2保障墊資方的利益

按照目前的情況來看，如果還是想沿用傳統不墊資的方式顯然存在很大困難，這種交易幾乎不存在了，不過需要指出的是，墊資方的利益還是必須得到充分保證。進行墊資交易的時候，必須充分了解合作方的基本信息，主要包括合作一方的規模大小以及資金實力，同時還要分析該項目的潛在盈利能力是否足夠。建議首次開展合作的時候應該注意墊資風險的存在，盡可能讓對方進行適當的資產抵押，以防止風險發生時自身利益能夠得到保障。針對那些惡意拖欠貨款的企業必須進行嚴懲，事實上國內出現惡意欠款的情況不在少數。針對這一問題，必須加強執法力度，很多客戶在圈錢之后逃之夭夭，所以在制定法律的時候就應該考慮到其實用性，必須做到有法必依。建立在法律文件的基礎上，墊資額度也會變得更加明確，目前，國內許多省份明確指出，超過一年的工程項目，只有資金水平達到總水平之后才能夠開始施工。對于工程日期少于一年的項目，自身資金水平也必須超過50%才能夠實施。如此一來，墊資承包能夠得到更加合理的引導。

4.3完善保障扶持政策

通常情況下，企業在申請貸款的時候會受到第三方的審核，審核的主要內容是信用、采集、評估等很多方面，最終的審核結果在很大程度上決定了銀行是否放貸。政府在整個過程中應該建立相應的信用方案記錄，方便日后的信用調查。

4.4解決市場同質化競爭

如前文所述，市場同質化比較嚴重也是一個關鍵的問題，鑒于此，首先需要轉變目前的格局，盡可能提高利潤，這樣才能從根源上解決融資難題。該地產集團為了更好地控制子公司的數目，建立了嚴格的市場準入制度，在注冊子公司的時候就受到了一定的限制。如果某子公司不開展自己的業務，根據規定對其進行強制性的關閉處理，這樣就限制了企業過度發展和占用資金的問題。與此同時，集團建立了十分嚴格的考核機制，最大限度地減少了不做實事的子公司。需要指出的是，政府在整個過程中必須充分發揮自己的引導作用，尤其是要對行業進行預警。由于政府很多部門掌握了大量的工商稅務信息和財務審計信息，所以必須給創業者一定的引導教育，尤其是要適當減少同質化競爭。按照市場需求的變化，中小型房地產公司不斷開發新品，市場范圍逐步擴大。最后，在減少同質化競爭的時候，企業創造剩余價值的能力有了很大程度提升，進而可以更好地解決融資難的問題。

4.5鼓勵商業銀行給企業放貸

如前文所述，中小型房地產企業在融資的時候處于劣勢，鑒于此，政府應該適當放低貸款的要求，給予商業銀行一些合理的補助。不過由于客觀風險的影響，可以適當減少對銀行的稅收。由于我國金融體系的特點，尤其是中國人民銀行的宏觀調控能力十分驚人，能夠警示許多中小型房地產企業。貸款的投放可以適當向中小型房地產企業傾斜，對于規模較大的公司，可以通過證券額發放來獲得活動資金。除此之外，央行還應該鼓勵商業銀行和信用社支持中小型房地產企業的發展。整體而言，銀行貸款對解決中小型房地產企業資金問題有很好的效果。銀行經營除了以營利和風險控制為目標，還應該重視對中小型房地產企業的扶持。

5結語

綜上所述，通過政府與金融機構的扶持，結合中小型房地產企業的實際融資問題，我們能制定出更加合理的融資方案，同時不斷改進和完善現有的融資模式。中小型房地產企業也應該積極地加強企業自身內部建設，爭取自身能不同程度地解決融資難的問題，促進其穩定健康地發展，為新型城鎮化建設做出更大的貢獻。

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作者：史永樂 單位：南陽師范學院土木建筑工程學院