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一、以地上權視角研究我國建設用地使用權的意義

(一)以地上權視角研究我國建設用地使用權的意義

對法律制度的研究，離不開域外制度的比較分析。由于我國建設用地使用權出讓制度建立在直接引進香港土地批租制度的借鑒基礎上，加之我國的土地公有制與英美法系國家土地制度中上級所有權不可流轉的特點具有外部相似性，主張以英美地產權來解釋和改造建設用地使用權制度的觀點常有所見。然而，在肯定英美相關制度的借鑒價值前提下，筆者認為更應以大陸法系地上權的視角審視我國建設用地使用權，并以此為基礎完善相關制度。理由如下:建設用地使用權和傳統民法中的地上權同屬不動產用益物權，且同樣是以在土地上(尤其是他人土地上)擁有建筑物為目的，這是兩者最為顯著的共性。這也決定了對于建設用地使用權的研究者來說，地上權制度是無法回避的研究課題。

(二)將建設用地使用權與傳統民法地上權進行比較研究的理論意義

1．是遵循大陸法系法制傳統的要求

學界公認，中國法制傳統基本上屬于大陸法系。在大陸法系，土地制度立法和法學研究均追求嚴密的邏輯性、高度的抽象性。因此立法和法學研究均將土地法律制度納入層級嚴密的民法體系之中。進而，對建設用地使用權制度的研究亦實際上是在大陸法系傳統民法的語境下進行詮釋。大陸法系作為中國法制的傳統，早已是既成事實。這是自清末憲政改革確定的。而且這并非國家間力量角力所致，乃中華民族完全自主的選擇。誠如梁慧星教授所言，一百年來從德國民法繼受過來的一整套概念、原則、制度和理論體系，已經在中國這塊土地上發芽、生根、開花、結果。無論法學教育所使用的概念、原則、制度和體系，還是司法實務中邏輯推理的法律適用方法，均是德國式的。事實證明，以嚴謹的邏輯性和體系性著稱的德國法系傳統，對我國目前法治不健全，法律職業階層素質參差不齊的背景下基本保障裁判的公正性和統一性發揮了基礎性作用。中國法制在大陸法系的框架內已經改造了上百年，還應當延續大陸法系的傳統。因此，建設用地使用權制度的進一步發展，從形態上必須走法典化、體系化和抽象化的路線。

2．具有將英美法系的個別制度融匯于大陸法系理論體系的重要理論價值

中國的建設用地使用權制度是在社會主義土地公有制基礎上實行的土地有償使用制度。其方式在很大程度上借鑒了香港的土地批租制度。而香港的土地批租制度根源于英國對殖民地的土地政策，并與英聯邦國家公有土地租賃制度一脈相承。從某種意義上說，對中國建設用地使用權制度的研究，是用大陸法系的邏輯和概念解讀一個來自于英美法系的制度。借助于此項研究，可構筑一條溝通兩大法系法律制度彼此對話的通道。然而，中國的建設用地使用權制度又不全然等同于香港土地制度。無論是法律傳統還是相關管理制度均有著巨大差別?？梢哉f是一棵從英美法系的特殊區域移植到一個大陸法系的特殊區域的植物。

3．具有在一國兩制背景下實現中國法制內部協調發展的現實意義

中國在法律傳統上分為四個法域，其中三個均屬于歐洲大陸法系，即:臺灣地區、大陸地區和澳門地區，分別可稱為大陸法系之直傳、蘇傳和葡傳。分言之:中國大陸地區與臺灣地區同屬大陸法系之德意志法系。若不考慮20世紀下半葉中國大陸地區移植前蘇維埃社會主義法律體系約30年的經歷，可以說中國大陸地區與臺灣地區在法律的傳統上并無二致。中國在20世紀初全盤繼受了大陸法系。盡管隨著國民黨政權1949年在大陸統治的結束，民法典等一系列法律制度退出了中國大陸，卻在臺灣地區延續下來。與此同時，我國大陸地區的民事立法則全盤引進了蘇聯的法制。而蘇俄民法典(1923年)是由列寧根據德國民法典主持制定的。因此可以說，即便在中國仿照蘇聯實行社會主義計劃經濟的時期，其法律制度的風格也未完全擺脫德意志法系的傳統。澳門則是由葡萄牙殖民歷史造就的歐洲大陸法系在華的另一支傳播。由于葡萄牙新舊民法典分別以《拿破侖法典》和《德國民法典》為藍本制定，且新的民法典在1966年訂立時吸取了歐洲大陸法律制度中新的立法經驗，故葡萄牙民法典在一定程度上反映了大陸法系的最新發展成果?？傊?，中國法制傳統的主體部分屬于歐洲大陸法系。

4．地上權制度對于我國建設用地使用權制度具有獨特的借鑒價值

由于特殊的政治、經濟地位以及歷史因素，臺灣的法律制度尤其值得中國大陸地區的法律界認真研究。眾所周知，臺灣地區民法即中國1929年頒布的民法典。該民法典以1911年《大清民律草案》為藍本制定。而《大清民律草案》則是清王朝在考察歐洲民事立法，并聘請日本法學家直接起草而形成。其內容、結構均仿效德國民法典及日本民法典。在法律傳統上，我國大陸地區與臺灣地區不但有關土地使用權而且全部民法的概念體系都是同源的。大陸與臺灣在民法學上的語匯是共通的。傳統民法地上權制度無論從價值追求還是具體內容，均具有許多香港官地批租制度所不具備的長處。這也正是目前大陸地區建設用地使用權制度所應借鑒學習的地方。

二、建設用地使用權與傳統民法地上權的法律性質比較

目前，我國許多學者認為我國建設用地使用權與地上權有著根本的區別，主要是因為建設用地使用權與后者相比，在主旨、市場地位、范圍等方面均有不同，且我國不存在“附合原則”的羅馬法傳統等①。誠然，我國實行土地公有制，所有權不能交易，因而在市場上承擔主要角色的是建設用地使用權而非所有權，因此導致我國的建設用地使用權與傳統民法地上權具有很大的不同。但是，兩者究竟有多大的不同，這些不同是否足以構成基本法律性質的不同?亦或是僅僅就具體制度內容存在不同?下面試從權利的概念、產生背景、在法律體系中的地位、適用范圍和效力等五個方面進行逐項比較，以探究兩者的異同。通過研究，必將有助于我們深刻理解中國建設用地使用權的性質，進而為制度的完善提供理論支持。眾所周知，地上權制度發端于德國，被日本繼受，再傳至1949年前的中國。其他國家如瑞士、奧地利、法國等均有設置。為簡明起見，下面的分析將集中以德國和沿用舊中國民法典的臺灣民法制度中的有關規定為例。另外，為敘述之方便，下文中若無特別說明，建設用地使用權僅指以出讓方式設立的權利。關于以劃撥方式設立的權利性質，將在完成比較分析之后順帶論及其特點。

(一)權利概念的比較

1．德國地上權概念:德國《地上權條例》②第1條第1款規定:“為了某人的利益，可以在土地上設定負擔，該人因此享有一種在該土地表面或地下擁有建筑物的權利，該權利具有可轉讓與可繼承性。”據此概括的地上權概念是:“以在受負擔土地地面上或地面下擁有建筑物為內容之可轉讓并可繼承的權利”。2．臺灣民法的地上權概念是:“以在他人土地上下有建筑物或其他工作物為目的而使用其土地之權”③。且可以讓與他人或設定抵押④。3．我國建設用地使用權的概念:綜合中國《物權法》第135條、136條和第143條的規定，我國建設用地使用權是在國有土地的地表及其上下為建筑的占有、使用、收益的權利，通?？赊D讓并設定負擔。綜合上述概念，可初步得出地上權與我國建設用地使用權具有以下共同屬性:都是不動產物權、定限物權和用益物權，都以在他人土地上擁有建筑物所有權為目的，且都具有讓與性和繼承性。

(二)權利產生背景的比較

1．地上權的產生背景

一般認為，地上權是為避免房屋所有權被土地所有權吸收而設立的。在羅馬法之“地上物屬于土地(superficiessolocedit)”的傳統下，只有設置一項特別的權利給在他人土地上建造房屋的人，方能使其合法擁有所建房屋的所有權，從而避免房屋附合于土地。此觀點無疑是正確的。然而僅憑此簡短判語似乎還不足以看出該項權利與我國建設用地使用權在性質上的相關性。因此有必要進一步說明。地上權的出現是土地利用關系發展的必然結果。史尚寬先生認為地上權最初是在羅馬法時代為了使在國有土地上建筑房屋的人能夠擁有自己建造的房屋而設置的一種權利，使其通過交付年金為代價來阻止其房屋所有權附合于土地。后來的判例法擴大適用到其他使用他人土地建造房屋的情形。1896年8月德國頒布民法典對地上權予以確認⑤。隨后為了更好地執行住房政策，使眾多在經濟上處于弱勢地位的人能夠不必支付高昂地價而建造和擁有自己的房屋，并且可以像對土地所有權那樣出讓建筑物或設定負擔，德國又于1919年1月頒布《地上權條例》進行系統規定。其所設定的負擔可以像所有權所設定的一樣廣泛，甚至包括地上權，成為“次級地上權”。二戰后為滿足都市中日益密集的人口能夠擁有公寓住宅樓中的專有部分房屋所有權，德國又于1951年3月頒布了《住宅所有權及長期居住權法》，從而使一塊土地可以承載更多的并且是各自獨立的房屋所有權。至此，地上權實現了使建筑物所有權與土地所有權在法律上的徹底分離。地上權在某種意義上已經取代了土地所有權。因而，有德國學者將地上權作為土地所有權的典型特殊形態進行研究，而不是作為普通的用益物權來研究①。說明地上權具有替代所有權的社會功能，并非普通意義上的用益物權。由上述可知，地上權主要是為了解決私人在國有和其他私人土地上擁有住宅所有權，而突破土地吸附原則法律傳統的產物，并且被賦予了類同于土地所有權的權能。

2．我國建設用地使用權的產生背景

我國國有土地使用權，尤其是出讓方式設立的建設用地使用權，則是在1978年開始的經濟體制改革背景下，為了實現土地的商品價值，變無償提供土地為有償提供土地，而突破國有土地禁止市場化流轉的法律傳統的產物，并被賦予了與建筑物所有權同其命運的特征②。應該說，中國的建設用地使用權設立的出發點與傳統地上權有根本的不同。前者是站在土地所有者的立場上，為了實現土地價值而設立;后者是站在土地使用者的立場上，為了取得地上建筑物所有權而設立。在這一點上，兩個制度的出發點是對立的。如此說來，兩者的價值追求看起來是互相矛盾的了?然而不要忘記，中國的國有土地所有權制度改革是在一個長期的土地無償使用、依靠行政權力審查特批方式的計劃體制背景下進行的，是回歸正常社會秩序的制度改造。該制度在確立了土地有償使用的同時，賦予土地使用權隨建筑物自由轉移和設定負擔的權能，從而為建筑物的財產權提供了切實保障。從這個意義上說，兩者的價值追求并不矛盾。通過設立背景的比較分析可知，中國的建設用地使用權與傳統民法地上權都是為了使用他人(主要是國有)土地建造或擁有建筑物，并在市場上代行所有權職能，如轉讓和設定負擔而發展起來的權利。因此可以認為，我國的建設用地使用權與傳統地上權在社會功能上具有高度的相似性。

(三)權利在物權體系中的地位比較

地上權除了前述與建設用地使用權所共同具有的屬性外，還具有一個重要特性，即類似于所有權的地位。這是其與用益權、地役權、限制的人役權和實物負擔等一般用益物權的顯著區別。理由如下:首先，地上權原則上準用對于土地所有權的一般規定。如德國《地上權條例》第11條規定:“只要不能從本條例中得出不同的結論，與土地相關的規定以及基于所有權的請求權的規定就準用于地上權”。其次，地上權具有自由流轉的屬性。為了進一步保障地上權自由流轉的屬性，德國《地上權條例》第11條規定:“對地上權的讓與附加條件或時間規定限制的，無效”。再次，地上權是獨立登記的，且與普通的土地登記方式相同。如德國《地上權條例》第14條規定地上權簿冊“與民法典意義上的土地簿冊相同”。又次，地上權可設定負擔，并按所有權方式保護。如臺灣民法典第985條以下和第1004條之規定。最后，行使地上權而產生的建筑物是地上權的重要成分，而不屬于所有權。如德國《地上權條例》第12條之規定。那么，中國的建設用地使用權有無類似土地所有權的地位呢?答案是肯定的。首先，建設用地使用權具有占有、使用、收益和排斥他人干涉的權能，可設定負擔，而且能夠在符合法定條件下處分(如《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24條第2款規定:“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓”)，權利內容比較全面;其次，由于中國土地所有權禁止交易的特殊制度，進入不動產市場交易的土地權利只有建設用地使用權這一種物權，成為我國不動產市場的基礎性權利。甚至可以說，我國的建設用地使用權發揮著一般市場經濟國家土地所有權的基礎性作用。有意思的是，在描述權利內容和市場地位時，地上權在德國民法中被稱為“相似所有權”或“等同于土地所有權的權利”;建設用地使用權在中國民法學界則有“相似所有權”的評價。甚至有域外學者稱之為“從時間維度分割土地所有權”。所不同的僅在于兩者所賴以建立的土地所有權可否進入市場的問題。

(四)權利的適用范圍比較

實際生活中，德國的地上權制度主要應用于在城市中的住宅建設，而所設立地上權的土地也往往是國有土地。臺灣地上權的目的除了已有建筑物之外還包括工作物，且曾經包括竹木。其應用范圍似乎寬些。但2010年物權法修正時，已將竹木刪除，使之歸入農育權中。臺灣學者在論述地上權的社會作用時，也往往會提到都市人口增加，居住壓力增大等?？梢?，傳統地上權的應用領域主要是城市住宅建設。雖如此，地上權并不排斥應用于工業和其他領域的建筑。如德國聯邦最高法院的判例就認可了以地上權許可建造包括工業設施和高爾夫球場等“附合建筑規章之各種形式的建筑物”。我國建設用地使用權當然也集中運用于城市土地。但應用范圍更廣。換言之，并不特別關注住宅建設。無論從起源上看還是從現有制度上看，其著眼點主要在于實現土地商品化。因此“有償”、“競價”是該制度一直以來所強調的問題。事實上，我國建設用地使用權制度是將城市住宅用地作為經營性用地對待的。如在我國《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》中規定，在政府供地中，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣、掛牌方式出讓。目前，住宅用地的建設用地使用權的特殊性僅體現在兩個方面:一、年限最長，即我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定的住宅用地70年使用年限;二、居住用地使用權期滿后可自動續期，由我國《物權法》第149條所確認。建設用地使用權立法將住宅用地與其他經營性用地并列規定，而未充分照顧到居住問題的特殊性，可能是導致住宅價格不斷飛漲的一個因素。

(五)權利效力的比較

關于權利的效力問題，我國舊民法學者大都著眼于權利的內容和權利所及之標的物范圍①。大陸民法學者還關注不同權利間的支配次序關系。綜合兩個方面并結合本文關注重點，本文先就權利的內容和權利所及之標的物范圍進行比較，然后將所論述權利與土地所有權的支配關系進行比

1．權利義務內容比較(1)地上權人的權利。地上權本質上是“與土地所有權相同的權利”，故地上權人如同行使所有權般占有、使用土地，對土地進行收益，設定負擔，主張請求權，并轉讓權利。具體而言，包括:使用收益權，即依照約定方式或使用目的合理利用的權利;相鄰關系與物上請求權，即不動產相鄰關系的準用和基于占有的物上請求權;處分權，包括讓與、抵押、出租和拋棄權利。唯拋棄有償之地上權時，得受一定條件之限制，如臺灣民法典第835條之規定。(2)地上權人的義務。地上權人的義務包括履行債權法和物權法上的義務，主要是對有償設立的地上權支付地租，以及捐稅負擔。(3)建設用地使用權人的權利。根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定的內容，建設用地使用權人可以對土地自行使用、收益，行使物上請求權，也可轉讓、出租、抵押。(4)建設用地使用權人的義務。建設用地使用權人的義務主要是支付建設用地使用權出讓金，按照出讓合同約定的條件和方式使用土地，以及其他法定和約定的義務。由上述比較可知，建設用地使用權與地上權在權利義務上的內容大體相當。

2．權利所及之標的物范圍比較地上權以在他人土地上擁有建筑物所有權為其目的，是故建筑物所占用的土地地表屬于地上權效力范圍是毋庸置疑的。除此之外，建筑物占地范圍外的土地是否當然排斥于地上權效力之外呢?并不盡然。事實上，建筑物的使用者不可能不使用建筑物本身之外的土地，如通行、采光、通風所需，以及隨時可能的臨時搭建或修繕建筑物所需。而這些需求不能只靠相鄰關系解決。從現實需要看，地上權有理由及于建筑物周圍必要范圍內的土地。正是因此，德國《地上權條例》第1條第2款規定:“只要該建筑物在經濟上仍為主物，地上權就可以被擴展到對建筑物而言并非必要的土地部分?！痹诒疚淖髡叩囊曇熬窒迌?，尚未在臺灣物權立法和大陸物權立法中見到類似規定。但依法理，無論臺灣地上權還是大陸建設用地使用權，其效力應允許及于建筑物占地周邊的必要范圍，當屬無疑。隨著土地空間分層利用的日益增加，很多國家將地上權從占用土地的二維平面范圍擴展到三維立體范圍。對此我國《物權法》也作了同樣規定。

3．與土地所有權的支配次序比較(1)地上權與土地所有權之間一般而言，地上權的行使準用土地所有權的一般規定。所有權人僅負不妨害其使用的消極義務，從而與土地租賃權中所有權人所負有的保持土地適用狀態等積極義務形成鮮明對照①。分言之:首先，用益物權需在承認所有權完整性的前提下支配物，實現所有權的部分權能。而地上權作為一種特殊的用益物權，即所謂“類似土地所有權”的權利，在大多數情況下是排除所有權而實現占有、使用、收益功能的;其次，地上權可與所有權相互獨立各自轉讓和設定負擔;最后，作為限定物權，地上權一方面優先于所有權行使相應權能，構成對所有權的限制;另一方面因具有期限性和可終止性，而使所有權得以保持其可恢復到能夠直接行使各項權能的“圓滿”狀態的“彈力性”。(2)建設用地使用權與土地所有權之間依照我國目前土地制度，國有土地所有權禁止流轉。因此在土地市場上進行轉讓和設定負擔的標的就只有建設用地使用權。但這也只是影響到該用益物權在不動產市場上所發揮的經濟作用的程度，還不至于對權利的性質造成根本改變。除此之外，在與所有權關系問題上，未見我國的建設用地使用權與地上權有何不同。通過上面五個方面的比較，可以初步看出我國建設用地使用權與傳統民法中的地上權在法律性質的基本方面具有高度的一致性。梁慧星先生在論述外國民法的地上權概念時直接使用“建設用地使用權”的做法并無不妥。

三、建設用地使用權與傳統民法地上權的最重要差別

建設用地使用權與傳統民法地上權之間既然具有上述基本法律性質的一致性，那么是否可以將兩者劃等號呢?筆者并不持此觀點。事實上，兩者之間在立法目的上和權利基礎上均存在重大差別。而該等差別又導致具體制度上所面臨的諸多不同問題。這些差別是在研究建設用地使用權制度時必須注意到的。分言之:其一，設立的目的不同。如前所述，傳統地上權設立的目的，是通過在建筑物占用土地上設定特殊的用益物權，而使建筑物所有權與土地所有權在法律上的實現分離。借助此機制，使建筑物所有者尤其是住宅所有者得以安享房屋的居住利益。同時，也為都市中有限的土地上建筑和交易密集的房屋群落提供了制度上的便利。而我國建設用地使用權設立的目的，則主要是在國有土地所有權禁止轉讓的前提下，為了向土地使用者有償提供土地，實現土地的商品價值。借助此機制，國家得以獲取土地利益并解決建設資金的短缺問題。其二，權利的基礎不同。傳統地上權既可以在國有土地上設立，也可以在私人土地上設立。該權利重在解決房屋所有者的所有權問題，而毋須特別關注國有資產經營問題。建設用地使用權則只能在國有土地上設立。該權利重在解決國有土地的分配和收益問題。況且，城市的土地全部為國家所有。因而，國家壟斷了城市的土地分配。這進一步導致了兩個重大問題的出現:一個是土地分配的公平性問題。城市土地作為稀缺性不可再生資源，分配給某人就意味著其他人不可獲得。而國家，事實上是政府作為唯一的分配者，自然要面對土地分配的公平正義問題。否則，其政權的合法性將受到挑戰。另一個是土地使用權的定價問題。在土地所有人眾多的國度里，土地所有權上設定的地上權如何定價主要是所有權人與地上權購買人之間的事情。即便是國有土地上用益物權的設定，其定價也只是考慮國有資產利用的效率和價值實現最大化問題。價格之高低主要是一個純粹的市場問題，并不會引發社會對政府公正性的評判問題。但是，正是由于我國城市土地分配的政府壟斷，國家就不能單純追求土地使用權出讓的價格。其原因是，既然“商品”是國家壟斷的，那么國家就有義務使該“商品”的價格處于社會承受度之內，并根據社會形勢不斷進行適時調整。

四、以劃撥方式設立的建設用地使用權的特點

相比較以出讓方式設立的建設用地使用權，劃撥方式所設立的權利由于在設立手段上和權利受到的限制上均有著明顯不同，且帶有極大的身份屬性，故難與地上權做直接的比較。考慮到該權利在土地制度體系中的狹小空間和適用上的特殊性，與其機械地勉強與地上權相比較，不如直接點明其特點。首先，劃撥方式具有特定的產生背景。與出讓方式設立的建設用地使用權不同，劃撥并非改革開放政策的產物。隨著上世紀50年代我國大陸地區進行生產資料所有制的社會主義改造，城市土地已逐漸被收歸國有，亦即全民所有。然而，我國的國家所有權概念只是政治經濟學上全民所有制或國家所有制概念在財產制度上的映射。在土地用益物權制度建立之前，我國并未認真對此概念進行民法上的深入分析。事實上，無論“全民”還是“國家”都不是民法上的實在主體，因而土地的“全民所有”或“國家所有”不可能不面臨權利主體如何行使其權利的問題。必然地，政府須承擔起所有者代表的職能，并以行政手段分配土地。因此，土地使用權劃撥成為我國計劃經濟時期土地使用制度的常態。其次，劃撥方式可執行獨特的社會功能。在我國物權法體系中，劃撥方式作為公益事業用地的分配方式被保留下來。根據現行的法律制度，劃撥方式設立土地使用權的主要目的是滿足公共利益需要。正是因為這樣的特殊目的，劃撥方式設立的土地使用權在一般情況下被禁止交易。相比之下，它不如以出讓方式設立的建設用地使用權那樣具有完全的財產屬性。這是因為法律對該權利設置了特殊的規制，主要有:(1)它通過行政劃撥方式取得，非通過民事行為(物權設定行為)創設;(2)它基本上是無償取得方式(盡管有時會承擔征地費用和使用稅等，但仍無法與出讓方式設定的權利所需支付的對價相匹敵)，毋須支付土地出讓金;(3)劃撥方式設立的建設用地使用權無期限，取決于特定目的的實現;而出讓方式設立的建設用地使用權皆存在一定期限，在期限內出讓土地使用權人行使較為充分的權利;(4)劃撥方式設立的建設用地使用權因其特定的用途，一般只向特定主體(如國家機關或國家出資設立的企業和事業單位)提供;而出讓方式設立的建設用地使用權向社會全體開放，任何主體均可以取得出讓土地使用權。此外，以劃撥方式存在的建設用地使用權具有復雜的內部成分。目前我國存在的劃撥方式建設用地使用權還包括許多計劃經濟體制下遺留的土地使用權。這就造成現實中許多“劃撥土地”使用權并非用于公益目的，而是用于商業目的(如企業用地等)。這有待于通過法律手段逐漸消化為規范的用益物權。

五、結論

綜上所述，我國的建設用地使用權與傳統民法地上權相比，既具有性質上的高度一致性，也帶有自己鮮明的特點。我們沒有必要因為其自身特點而刻意否認兩者在基本法律性質上的相同。正如臺灣地區地上權制度并未產生于羅馬法“附合原則”之背景，日本地上權設有最短期限一樣，地上權在各國完全可以具有不同的特點，這也是物權的本土性勢所必然。因此，我國建設用地使用權可以看作做是傳統地上權制度在中國大陸地區的一個特殊形式。通過比較，我們首先厘清了建設用地使用權與傳統地上權同樣，是一項獨立與所有權的，并且在社會生活中執行“類似所有權”功能的用益物權;然后，我們也認識到，建設用地使用權與傳統民法地上權不同，它作為不動產市場上的唯一的基礎性交易客體，承擔著更加沉重的社會責任和歷史使命。總之，我們也有理由更多地站在傳統民法地上權制度重在保護使用權人的立場，研究如何完善我國的建設用地使用權制度。同時更廣泛地汲取國外公有土地租賃的有益經驗，在中國的沃土上發展出更加高級的地上權制度。

本文作者：田豐、王躍峰單位：中國社會科學院研究生院、河北政法職業學院