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一、物業企業會計核算和財務管理中存在的問題

1.會計核算和財務管理的基礎比較薄弱

由于我國物業企業發展的歷史較短，大多數物業企業的經營管理模式都比較粗放，沒有建立科學系統的會計核算和財務管理制度，使得會計核算和財務管理的基礎比較薄弱。物業企業的會計管理很不規范，會計憑證等管理存在很多的漏洞。一些物業企業沒有按照相關會計法律法規的要求進行建賬，也沒有按照會計準則的要求來設置明細分類賬，并且，企業在原始憑證和發票等管理方面很不規范，導致存在很多原始憑證缺乏，財務會計工作的資料失真等情況。例如，一些物業企業的會計科目使用不當，對于資本性支出和費用性支出沒有分開記錄，將固定資產的購置支出列為費用科目等現象非常普遍；一些物業企業沒有根據會計準則的要求建立財產物資的定期清查盤點制度；一些企業的會計憑證和明細賬中的業務記錄不準確。這些現象都導致物業企業的會計信息的失真，導致會計核算和財務管理工作的基礎非常薄弱。

2.成本核算的方式比較單一

目前，大多數物業企業的成本方式比較單一，難以對企業下屬的各個部門和單位的資金使用情況進行嚴格的管理和控制，導致企業存在很多成本浪費的情況。目前，大多數物業企業成本核算的方式是通過企業的財務部門進行集中核算，明細科目的設置也比較籠統，很多最多只延伸到二級科目，一些職能部門和管理部門沒有進入成本核算的范圍內。物業企業的經營管理范圍比較廣泛，許多企業管理的小區數目有幾十個上百個之多，不同的小區提供的服務，其管理模式都有著很多的不同，如果不能對于各個小區的管理服務成本進行精細化核算，不按照各個項目及各個類別來設置明細分類賬和輔助核算賬，就難以建立全面科學的成本核算體系，難以為企業的決策層提供科學準確的財務數據。

3.財務報表的設置不夠科學

許多物業企業的財務報表的設置不夠科學、詳細，一些企業只按照會計制度的要求對外提供資產負債表、利潤表及現金流量表，這種報表的設置使得數據和信息過于籠統，缺乏公司管理所需的各種報表，例如，提供給業主的綠化支出，房屋維修基金使用情況表，提供給業務部門的小區各項目成本費用表、利潤表及應收未收物業費明細表等，提供給企業管理層的資金使用狀況表，客戶信息檔案等。這些詳細的報表科目的缺失，給企業的經營管理帶來很大的不便。

4.納稅項目管理存在很多問題

物業企業對于服務收費的會計核算，稅務申報，應稅項目與非稅項目的區分等存在著管理混亂，認識不清等問題，導致企業的會計核算和財務管理工作比較混亂，企業在納稅申報工作中也存在很多不實的情況，既影響了企業的管理效率，又損害了業主的利益。

二、物業企業加強會計核算和財務管理的對策

1.加強會計核算和財務管理的基礎建設

物業企業要嚴格按照國家相關的會計制度準則的要求，加強企業的會計核算和財務管理的基礎建設。首先，物業企業要加強會計核算和財務管理制度建設，完善會計核算體系，要建立健全各項管理制度，通過包括會計核算制度，員工責任制度，憑證管理制度等各項制度，來規范企業的會計核算工作，提高會計核算工作的效率，加強對于會計人員的管理。其次，要加強企業內部各個單位之間會計人員的配合和協調，培養綜合素質強，業務能力突出的會計業務人員。要培養會計從業人員的職業精神，加強他們的職業道德建設，防止違規操作等行為的發生。

2.創新成本核算模式，提高會計核算和財務管理的效率

隨著市場經濟的不斷發展，以及物業企業經營管理的范圍越來越廣，物業企業的會計核算和財務管理涉及到的財務櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅）會計信息越來越多。現代市場的競爭環境日益激烈，市場的信息瞬息萬變，物業企業的管理需要建立在對于信息資源的掌握和利用的基礎上。物業企業的成本核算工作的范圍非常廣，信息量非常大，會計核算和財務管理的難度和復雜程度也非常高，因此，企業需要引入先進的會計財務信息系統，提高企業的財會管理能力。例如，上海一家物業企業于2012年引進先進的ERP系統，把企業的各個部門，下屬的各個單位及管理的所有小區的成本核算都納入到這一系統中來，提高了數據的搜集、管理，以及分析的效率，使得企業的會計核算和財務管理工作形成一個統一的整體，提高了企業的現代管理能力。

3.實施精細化的財務管理

物業企業要根據自身的財務管理的情況，制定合理的財務管理制度，實施精細化的財務管理。首先，物業企業要加強成本費用的精細化管理，對于每一筆資金的發生都要進行嚴格的審核，確保成本核算的準確性，為企業的經營管理決策提供支持；其次，物業企業要加強對于收入和利潤的精細化管理，物業企業需要按照財務管理的原則，將企業下屬的各個部門劃分為相對獨立的業務單元，并設置獨立的收入利潤中心，從而使得每個利潤中心能夠準確的反映其所在業務單元的收入盈利情況，并及時的發現經營中存在的問題，采取措施改進。另外，企業要加強對資金的管理，不斷提高企業的資金管理水平，降低企業的資金成本。例如，要加大物業企業應收賬款的收繳力度，降低企業的應收賬款比例，提高企業資金周轉的效率，分散企業的經營風險。

4.正確劃分企業的應稅項目和納稅申報

物業企業要重視服務收費的會計核算，稅務申報，應稅項目與非稅項目的區分，對企業的物業管理費，經營利潤等進行嚴格的劃分，從而做好企業的會計核算和財務管理工作，完善企業的納稅申報，為企業制定合理的納稅方案，節省企業的納稅支出。

作者：張小芳單位：江蘇金芳房地產開發有限公司