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【摘要】

隨著近年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前其已然成為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其也是我國稅收的主要來源性產(chǎn)業(yè)之一。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的自身經(jīng)營較為復(fù)雜、生產(chǎn)周期較長、相應(yīng)的項目投資也較大，因而該行業(yè)同樣也存在著較高的風(fēng)險性。然而，在該行業(yè)中，實際的會計處理與稅法處理方面存在著一定的差異，這在一定程度上影響到了國家的稅務(wù)收納、企業(yè)的有序化發(fā)展。因此，合理地對此差異進行處理是非常重要的。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅法之間所存在的差異及相應(yīng)的解決方法進行相關(guān)論述。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；稅法；差異

由于房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)期、銷售期會對很多行業(yè)產(chǎn)生不同的影響，因而它的有序化、健康發(fā)展對于我國的經(jīng)濟有著一定的拉動性作用，同時也于一定程度上影響到國家的稅收。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售形式上的多樣化及會計準(zhǔn)則與稅法相關(guān)規(guī)定上的不一致情況，致使房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算與稅法規(guī)定下的相關(guān)處理方面產(chǎn)生了較大的差異，這使得企業(yè)財務(wù)報表無法真實地反映出企業(yè)的經(jīng)營狀況。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，處理好會計核算與稅法核算上的差異對于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的促進性作用，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅法核算所存在的差異

（一）會計與相應(yīng)稅目間存在的差異1.會計核算與營業(yè)稅間的差異。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其發(fā)生經(jīng)營產(chǎn)生收入后應(yīng)相應(yīng)地繳納營業(yè)稅。但是，由于會計準(zhǔn)則與稅法的相關(guān)規(guī)定，對于收入的確定存有不同，進而在營業(yè)稅的繳納、計量上便產(chǎn)生了差異。這主要是因為在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售中存有預(yù)售情況，進而在會計賬務(wù)上出現(xiàn)了預(yù)收賬款情況，而在會計準(zhǔn)則中是不將預(yù)收賬款確認為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進行營業(yè)稅的計量。但是，在稅法的相關(guān)規(guī)定中，對于這一情況進行了相應(yīng)的規(guī)定，明確對于該類情況同樣應(yīng)繳納營業(yè)稅。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營業(yè)稅及相關(guān)附加費用，但是卻無法得到確認。2.會計核算與所得稅間的差異。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)以應(yīng)納稅所得額為基礎(chǔ)來進行計算。而應(yīng)納稅所得額是按照會計核算中的利潤總額為依據(jù)，以稅法規(guī)定為準(zhǔn)則來進行相應(yīng)調(diào)整后獲得的。然而，在會計準(zhǔn)則下，預(yù)收賬款下的金額則不應(yīng)被確認為收入，按會計的配比性原則，因此也相應(yīng)地不存在與預(yù)收賬款相對對應(yīng)的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒有被確認收入的預(yù)收賬款同樣也存在毛利情況，應(yīng)按相關(guān)的規(guī)定進行所得稅申報處理。例如：某市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2013年的預(yù)收賬款下有預(yù)收賬款2000萬元，并未達到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤率為10%，所得稅率30%，相關(guān)的處理如下：會計核算上的毛利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本=0-0=0元稅法核算下的毛利潤=預(yù)售收入（預(yù)收賬款金額）*成本利潤率=2000*10%=200萬元會計核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元會計核算上的所得稅額=0*30%=0元稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產(chǎn)生的所得稅差異情況。

（二）會計核算下的后續(xù)計量與納稅調(diào)整上所存在的差異在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上存有兩種計量方法，一是成本法計量，一是公允價值模式法。不同的計量方法下與稅法的相應(yīng)核算呈現(xiàn)出不同的差異形式，而會計核算與稅法核算所出現(xiàn)的差異主要是針對投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的處理上而形成的。1.成本模式法下的后續(xù)計量處理。在對房地產(chǎn)企業(yè)進行后續(xù)計量中，我國的稅法中對投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備進行了詳細的規(guī)定。其指出：當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價值小于計稅基礎(chǔ)時，所形成的可抵扣性的暫時差異，應(yīng)相應(yīng)地來調(diào)增此時的應(yīng)納稅所得額；而當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價值大于計稅基礎(chǔ)時，則應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于會計準(zhǔn)則中規(guī)定：對于已確認了的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是不允許轉(zhuǎn)回的。因此，這種按可抵扣的暫時性差異所確認的遞延資產(chǎn)只有在處置房地產(chǎn)時才能全部轉(zhuǎn)回。例如：2010年A企業(yè)購入一寫字樓準(zhǔn)備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫字樓出租給B企業(yè)，并約定從購買日起，將該寫字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬元購買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預(yù)計凈殘值20萬元，企業(yè)所得稅率30%，按相關(guān)合同，B企業(yè)每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計提減值準(zhǔn)備200萬元，A企業(yè)的相關(guān)會計分錄。2.公允價值模式法下的后續(xù)計量處理。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在采用公允價值法進行后續(xù)的賬務(wù)處理時，會計核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價值的變動。在會計核算時予以確認而稅法不予以確認時所形成的變動損益，應(yīng)進行相應(yīng)的納稅調(diào)整；其二，對于發(fā)生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進行抵扣。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何來應(yīng)對會計處理與稅法處理上所產(chǎn)生的差異

（一）針對預(yù)收賬款問題而引發(fā)的會計與稅法的差異情況進行調(diào)理為了同時滿足會計法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關(guān)房地產(chǎn)會計人員在對預(yù)收賬款進行處理時，可在收到預(yù)收賬款時不進行會計處理，而在實際繳納營業(yè)稅金及附加時再進行會計處理。處理的分錄為借“應(yīng)繳稅費-相應(yīng)科目名稱”、貸“銀行存款（現(xiàn)金）”，但并不對該稅金進行結(jié)轉(zhuǎn)。年末時，將此類稅費結(jié)轉(zhuǎn)到遞延所得稅科目下，相關(guān)分錄為借“遞延稅費-營業(yè)稅金及附加”、貸“應(yīng)繳稅費-相應(yīng)稅費名稱”，并在報表中加以說明。這種會計處理方法既符合了會計準(zhǔn)則下的配比原則，又達到了稅法要求，同時考慮到了報表的需求。

（二）進一步協(xié)調(diào)會計核算下與稅法規(guī)定所產(chǎn)生的差異在對公允價值進行計量時，按照相關(guān)規(guī)定可將賬面價值與公允價值的差異計入到當(dāng)期損益，并計入到應(yīng)納稅所得額中，對可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會計核算與稅法核算間的差異。

三、結(jié)語

由于房地產(chǎn)自身經(jīng)營模式的原因，致使其在以會計準(zhǔn)則進行賬務(wù)處理時與稅法核算之間產(chǎn)生了較大的差異。因此，相關(guān)人員應(yīng)充分地了解差異產(chǎn)生的原因，有針對性地、恰當(dāng)?shù)貋磉M行調(diào)整，盡量將二者協(xié)調(diào)一致，以促進房地產(chǎn)企業(yè)有序化的經(jīng)營與發(fā)展。

參考文獻

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作者：唐旭 單位：重慶濟謙科技有限公司