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一、房地產

房產與地產統稱為房地產，它是經濟上房屋和土地的商品化表現形式，不僅包括有實體的房屋與土地，也包括其經濟上的所有權和使用權等。由于房屋和土地在大多數情況下不可移動，或移動便造成不可預計的經濟損失，因此房地產屬于不動產。在我國，房地產業投資熱度持續上漲，有效地推動著國民經濟的提升；房地產業占據著大部分以銀行資金為主的社會資金，關系著國家的經濟穩定性；同時，由于房地產價格具有波動性變化，其投資具有高風險，總之，房地產業是具有高效益、高成本以及高風險的“三高行業”。基于此，高風險的房地產業關系著我國的國民經濟，必須以合理的可行性研究為房地產業的穩定發展提供包裝，從而推動國民經濟的良性發展。

二、房地產投資項目可行性研究

1.基本概述。

在房地產項目投資立項之前，對項目相關的社會、技術以及經濟等層次進行詳細調查與研究就是房地產投資項目可行性研究，通過對項目進行分析與論證，能較為準確的預測出項目竣工后的經濟價值，進而對項目的適用性、可行性等進行系統、綜合的評價，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學可靠的依據以進行項目投資決策。研究對象主要包括與項目相關的市場、資源、技術、經濟以及社會等。

2.根本依據。

一般地，房地產投資可行性研究依據包括有：相關政府法律法規以及條文政策；諸如區域規劃、城市發展戰略目標等行業部門發展規劃；項目建議書及其批復文件；國家和地區有關社會與經濟的發展規劃；相關房地產項目合同或協議書等，相關部門頒發的建設標準與額度等。

三、房地產投資項目可行性研究的問題

1.內容不完善。

可行性研究報告須顧及項目實施到運營的整個過程中，并客觀的評價其面臨的難點和風險，從而在投資者進行決策時能有意識的回避風險，以確保投資項目在建設到運營整個過程的可行性和安全性，實現投資的預期效益。誠然可行性研究報告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關系著項目決策有效性的信息。然而，當前的房地產投資項目中，部分調研員為圖方便，對房地產項目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報告顯得不分主次，更是難以突出相關的技術性；同時為使領導或業主得以滿足，僅著重介紹項目的長處，而回避了項目的短處，種種原因使得整個項目可行性研究報告內容不完善。

2.方法不科學。

靜態分析法和動態分析法是項目可行性研究兩種分析方法。在項目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時間和機會的成本價值，僅注重計算投入資金的貨幣價值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時間價值?？傮w而言，前者較后者更加簡便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時間內對若干房地產投資方案加以分析，進而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實際情況太過偏離；而后者將影響視為動態過程，較全面的顧及到各種因子，與實際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產投資項目可行性分析中，受資金的限制或調研員自身技能不過硬，使在實際過程中過于使用靜態分析法，很少使用或是簡化動態分析法，使得整個可行性分析較片面，項目可行性分析結果與實際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對若干投資建設方案進行科學的對比分析，才能得到相對健全的可行性研究報告，同時報告中那些較為重要的技術方案須有至少一個備選方案；要使設計方案與相關工程數據一致，關鍵設備具有穩定的供應商，對那些沒采納的方案進行充分而系統的解釋，項目協議、合同以及附件等一應齊全，才能使融資方案得到銀行等社會資金所有者認可。然而，在多種因子的干擾下，我國的投資項目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進行徹底的研究，嚴重制約著可行性分析的科學有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據。

四、房地產投資項目可行性研究改進對策

首先，由于房地產投資項目可行性研究要長時間、仔細耐心地進行市場調研以及相關技術分析，因此需要將定性與定量、靜態與動態分析相結合，對經濟效益進行全面的、系統的分析；其次，作為房地產投資項目可行性研究的主要構成部分，房地產投資項目指標評價系統包括有經濟、市場定位以及設計等評價體系，因此需要建立科學、合理的指標評價體系；再者，要使房地產投資項目可行性研究市場朝著規范化、標準化發展，進而帶動房地產咨詢業的良性發展；然后，由于我國房地產投資項目可行性調研員大多從事過相關項目的建設活動，具有極為豐富的實踐經驗，但欠缺相應的理論知識，因此需要趕上“時代潮流”，增強可行性研究理論及其相關業務知識的培訓與學習，使調研員的責任感與使命感得以提升；最后，在某個項目存在有若干不能弄的實施方案，因此須要擬定多個項目可行性研究方案，從中決策出最優方案。嚴格實行相關對策，使調研員自身水平得以提升，制定相關可行性研究市場規范制度，實施多個可行性研究方案，擇取最優方案必能使風險得以降低，更甚是規避相關風險，從而使可行性研究報告能提供有效地決策輔助價值。同時，房地產投資項目投資者需嚴格參照相關可行性研究報告，對開發項目予以正確的決策方案；諸如城市規劃部門等相關政府部門必須依照相關報告，對開發項目批準立項或予以建設執照，環境部門更要基于此對房地產項目的環境保護問題進行科學評估；更要按照相關可行性研究報告采購合理的設備和原材料，為房地產項目建設提供保障。

五、結語

自改革開放以來，我國經濟水平日益提升，房地產業發展極為迅速，對于房地產投資項目而言，實施可行性研究尤為重要。合理的可行性研究報告能為投資者、相關政府部門以及銀行等風險得以控制，解決房地產投資項目中存在的問題，使房地產業得以健康良性的持續發展。

作者：馬莉單位：南京東方鼎成置業有限公司