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［摘要］中國人民銀行大慶市中心支行對10戶房地產(chǎn)企業(yè)、20家商業(yè)銀行和50戶家庭調(diào)查顯示：三線城市大慶市利用公積金和戶籍等政策推動房地產(chǎn)市場去庫存穩(wěn)步推進，商品房均價基本保持穩(wěn)定，開發(fā)商投資意愿有所恢復，政府土地供應有所增加，當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅負高、融資難度加大、融資成本上升、經(jīng)營分化明顯等問題，應引起關(guān)注。

［關(guān)鍵詞］經(jīng)濟金融；房地產(chǎn)；發(fā)展研究

一、大慶房地產(chǎn)去庫存主要做法

1.出臺自由職業(yè)者住房公積金政策，擴寬公積金貸款的使用人群。大慶市住房公積金管理中心出臺政策自2016年7月起，從事自由職業(yè)，有收入且能夠長期繳存住房公積金，年齡滿18周歲，男性未滿60歲，女性未滿55周歲的大慶市居民，可以繳存住房公積金，繳存標準共分成5檔。連續(xù)繳納6個月以上就可使用公積金貸款購房。截至2016年12月末大慶市共有4058名自由職業(yè)者辦理公積金開戶繳存業(yè)務。今年以來他們陸續(xù)具備了使用公積金貸款購房的資格。2017年8月末，大慶市個人住房公積金貸款余額達200億元。

2.購房落戶政策放寬，刺激小戶型新房銷售和二手房交易。自2016年4月開始，市外人員在市區(qū)購買商品房（含二手房），建筑面積達到45平方米以上的，可一次性為其本人、配偶、共同生活的未婚子女落戶。房屋建筑面積未達到45平方米，但已居住滿5年的（以房屋產(chǎn)權(quán)證簽發(fā)日期起算）也可以辦理購房落戶。這一政策的出臺，擴大了希望通過購房落戶的域外剛需群體，有力地活躍了當?shù)氐男粜弯N售和房改房交易市場。2017年8月末大慶市個人住房二手房商貸余額61.2億元，比年初增加12.8億元。

3.政府增加土地供應，控制用地總量規(guī)模。大慶市政府一直嚴格控制用地指標的投放，2016年全年只投放了38萬平方米的商住用地。2017年投放了4個地塊合計48萬平方米，較2016年增加土地供應10萬平方米。

二、取得的成效

1.開發(fā)商投資意愿有所恢復，整體拍地趨謹慎。一些開發(fā)商處于無地開發(fā)也無房可賣的情況，針對地理位置較好的地塊企業(yè)拍地意愿回升。2017年8月份大慶市剛剛拍賣的3萬平方米地塊，多家房地產(chǎn)企業(yè)參加競拍，最終溢價率235%。10戶房地產(chǎn)企業(yè)認為大慶房地產(chǎn)市場供需平衡的有60%，認為供大于求的有30%，還有10%認為供小于求。

2.部分房地產(chǎn)項目銷售形勢較好，品牌效應逐步顯現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)表示，一個好的房產(chǎn)銷售項目從預售到售完大概在10個月左右，能夠在交付使用之前實現(xiàn)售罄。當前在大慶百姓口碑較好的幾個開發(fā)商銷售形勢趨好。大慶高新區(qū)城投公司先后開發(fā)了5個房地產(chǎn)項目，前幾個項目基本已售完，在售的云水灣項目共計1038套，目前銷售率91%，還剩不到100套商品住宅未銷售。大慶學偉房地產(chǎn)公司的學偉鑫城項目2300套，銷售率也在90%以上。大慶市城投公司新開發(fā)的中央花園項目總量不到700套房源，有2000多戶家庭有購買意向，需搖號才能購買。

3.房地產(chǎn)去化周期縮短，房價保持基本穩(wěn)定。據(jù)市房產(chǎn)局數(shù)據(jù)顯示，截至2017年8月末，大慶市主城區(qū)新建商品住宅可售面積160萬平方米，同比下降24%，以去年下半年月均銷售12萬平方米，去化周期在13個月左右。8月份當月銷售新建住宅10萬平方米，同比下降2.53%。二手房銷售面積27萬平方米，同比增長8.5%。大慶市住宅市場去庫存壓力有所緩解。

三、存在問題

1.房企稅負偏高。調(diào)查中了解到，當前有的房地產(chǎn)企業(yè)利潤率只有5%，高一些的能達到10%。稅負高是影響企業(yè)利潤的主要因素之一。當前黑龍江省的同類稅負與周圍省份相比偏高，以土地增值稅為例，吉林省基本是銷售收入額的1.5%、2%、3%、4%，黑龍江則是銷售收入的5%、6%、7%，加上城市教育附加和企業(yè)所得稅，綜合稅率最少在16%以上，比周圍省份高3個百分點。

2.房企整體融資難度加大。各金融機構(gòu)大多對房地產(chǎn)融資實行限額管理，審慎把握三類城市新增住房開發(fā)融資，加快存量商用房開發(fā)融資和三類城市房地產(chǎn)開發(fā)融資收回，調(diào)整用于重點領域新增融資需求，加強現(xiàn)有項目的風險監(jiān)測分析和風險化解。房地產(chǎn)行業(yè)信貸投放的基本原則是：總量管理，擇優(yōu)支持，存量移位，化解風險。總行對房地產(chǎn)融資實行總量管理，積極支持一類城市等重點區(qū)域，審慎把握三類城市新增住房開發(fā)融資，從嚴控制商用房開發(fā)融資及商業(yè)性棚戶區(qū)改造融資。加快收回存量商用房開發(fā)融資和三類城市房地產(chǎn)開發(fā)融資，移位用于重點領域新增融資需求。嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款封閉管理要求，加快存量建設或銷售進度未達預期項目的風險化解，保持房地產(chǎn)貸款質(zhì)量穩(wěn)定。由于大慶市屬于三線城市，除總行列明的房地產(chǎn)客戶外，其他房地產(chǎn)企業(yè)不屬于總行積極支持范疇。有的行信貸指導意見中認定房地產(chǎn)開發(fā)可以適當介入，但將住房開發(fā)企業(yè)限制在全國500強。

3.房企融資成本上升。當前只有數(shù)量很少的大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠從銀行獲得信貸資金，但其融資成本也從基準利率上浮10%提高到基準利率上浮30%，融資成本較低的也達到基準利率上浮20%。多數(shù)房企不能獲得銀行信貸資金支持。一些信用狀況較好的房地產(chǎn)企業(yè)可以從民間融資年利率8%，而有的企業(yè)融資年利率則高達20%以上。4.房企經(jīng)營分化明顯。當前部分開發(fā)商面臨無房可賣，也有部分開發(fā)商存量售不出去。與中央花園等熱銷樓盤相對應的是，有的樓盤已經(jīng)銷售幾年仍未售完，企業(yè)資金回籠緩慢，資金鏈斷裂，形成銀行關(guān)注的不良資產(chǎn)，面臨著風險處置。

四、幾點建議

1.合理確定三線城市的房企稅負，打造優(yōu)良的投資環(huán)境。建議加強對城市間房企稅負水平的比較分析，三線城市科學定位房地產(chǎn)相關(guān)稅負，適當下調(diào)土地增值稅，優(yōu)化區(qū)域投資環(huán)境，形成政策洼地，通過政策優(yōu)勢吸引房企，促進南北方不同區(qū)域間的平衡發(fā)展。

2.建立房地產(chǎn)業(yè)風險金，實施差別化房地產(chǎn)信貸政策。建議建立房地產(chǎn)業(yè)風險金，加強資金鏈監(jiān)測，健全資金監(jiān)管機制，防范樓盤建設項目資金風險，促進房地產(chǎn)企業(yè)抱團取暖，提高融資能力。差別化房地產(chǎn)信貸政策，去庫存城市的信貸政策定位于繼續(xù)支持合理自住購房，并保持信貸政策的相對穩(wěn)定。

3.按照市場需求狀況科學投放土地，形成有效供給。不同類型的城市要根據(jù)地方特點分城施策，引導市場積極形成有效供給，消化現(xiàn)有庫存。土地、房產(chǎn)、規(guī)劃、統(tǒng)計和銀行等多部門建立房地產(chǎn)運行聯(lián)席會議制度，定期溝通加強信息共享，探討行業(yè)發(fā)展的新問題、新情況，對房地產(chǎn)開發(fā)、市場銷售、需求預期、資金供求等因素進行綜合監(jiān)測分析，科學確定土地投放的規(guī)模和節(jié)奏，深化房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革,解決供需結(jié)構(gòu)性矛盾。

4.引導房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和重組，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。擴大租賃市場房源，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，發(fā)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)。將房企發(fā)展成為以建房為依托，衣食住行、吃喝玩樂資源的提供商和服務商。

作者：王鳳芝 單位：中國人民銀行大慶市中心支行