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城市綜合體作為城市的時(shí)尚客廳、潮流舞臺(tái)，整合了深厚的城市文化、多樣的建筑空間、復(fù)雜的交通體系、豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，這種城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的新模式越來(lái)越受到歡迎。本文以益陽(yáng)市為例，分析城市綜合體不同功能需求下的類別。

一、研究思路

益陽(yáng)市地處湖南省中北部，處于長(zhǎng)株潭“3+5”城市圈和洞庭湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈交匯處，在“長(zhǎng)沙1小時(shí)交通圈”內(nèi)。城市形象為和諧宜居的山水新城。人口規(guī)模2015年中心城區(qū)約63萬(wàn)，全市總?cè)丝诩s490萬(wàn)。益陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“二三一”格局，處于工業(yè)城市發(fā)展快速增長(zhǎng)階段。經(jīng)過(guò)對(duì)益陽(yáng)中心城區(qū)土地利用的分析，城市土地存在以下問(wèn)題：土地利用以居住、工業(yè)用地為主，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地占城市建設(shè)用地比例相對(duì)低，工業(yè)沿主要道路布置，工業(yè)用地與居住用地混雜，居住環(huán)境品質(zhì)不高，資江兩岸大量土地被城中村、工業(yè)占用，濱水土地未得到有效利用，未重視一江兩岸的空間特色塑造，梓山湖周邊地區(qū)用地布局分散，以居住用地為主，缺乏旅游休閑用地，土地利用率不高，老城區(qū)用地未延續(xù)傳統(tǒng)空間肌理，缺少綠地、廣場(chǎng)，環(huán)境品質(zhì)較差。

經(jīng)過(guò)研究用地權(quán)屬，梳理出現(xiàn)狀可開發(fā)用地類型和分布情況：現(xiàn)狀可開發(fā)利用類型為中心區(qū)、沿江及會(huì)龍山地區(qū)工業(yè)用地、棚戶區(qū)、棄置地，現(xiàn)狀可開發(fā)發(fā)展用地布局在會(huì)龍山地區(qū)、資江沿岸、益陽(yáng)大道和金山路交叉口、益陽(yáng)大道和桃花侖路交叉口、益陽(yáng)大道和羅溪路交叉口，沿道路可開發(fā)用地布局在益陽(yáng)大道、金山北路、桃花侖路、羅溪路、銀城大道。現(xiàn)狀道路交通網(wǎng)呈現(xiàn)“兩環(huán)兩快、三縱四橫”的網(wǎng)格狀結(jié)構(gòu)，路網(wǎng)體系不完善，缺少城市支路和跨河橋梁，新老城區(qū)聯(lián)系不便；尚未形成丘陵城市特色的道路網(wǎng)格局；現(xiàn)狀主干道較寬，缺少城市生活性主干道。城市公共設(shè)施主要由酒店、文化、教育、醫(yī)療、公園綠地構(gòu)成，缺少城市、社區(qū)級(jí)設(shè)施，公共設(shè)施配套不健全，缺少市民休閑配套設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施。商業(yè)配套設(shè)施沿城市交通性主干道線性分布，未形成中心化的購(gòu)物商圈，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布，但缺乏規(guī)模集中、業(yè)態(tài)豐富的城市級(jí)商業(yè)綜合體。現(xiàn)狀已建、在建綜合體共有15個(gè)，主要包括華天城市廣場(chǎng)、雄森國(guó)際廣場(chǎng)、銀城大市場(chǎng)等，現(xiàn)有綜合體類型以分散的超市、百貨商場(chǎng)、大型商貿(mào)為主，類型模式單一，缺乏規(guī)模集中、業(yè)態(tài)豐富的城市級(jí)商業(yè)綜合體。旅游資源豐富，但缺乏對(duì)旅游資源的整合和文化內(nèi)涵的挖掘，缺少城區(qū)型、近郊型市民文化休閑旅游項(xiàng)目。城市擁有丘陵型山水資源，但不重視對(duì)梓山湖和資江兩岸土地資源的綜合利用。居住用地與工業(yè)用地混雜，缺乏山水城市的環(huán)境品質(zhì)和風(fēng)貌特色。總體來(lái)說(shuō)，城市建設(shè)框架已拉開，易于彰顯山水格局，地形地貌豐富，生態(tài)環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，可拉動(dòng)城市建設(shè)，濱江資源豐富，利于塑造特色。

二、城市綜合體的認(rèn)識(shí)

城市綜合體規(guī)劃不是單一的商業(yè)節(jié)點(diǎn)布局的專項(xiàng)規(guī)劃，而是關(guān)系城市空間結(jié)構(gòu)、功能布局和項(xiàng)目招商三個(gè)方面的綜合規(guī)劃。關(guān)系到對(duì)城市山水景觀、空間資源的整合、影響城市發(fā)展方向和城市空間結(jié)構(gòu)的規(guī)劃；關(guān)系到對(duì)城市各項(xiàng)公共設(shè)施和功能的整合，影響城市功能節(jié)點(diǎn)布局結(jié)構(gòu)的規(guī)劃；關(guān)系到對(duì)項(xiàng)目設(shè)置、商業(yè)業(yè)態(tài)、開發(fā)模式的引導(dǎo)，影響項(xiàng)目招商引資的規(guī)劃。通過(guò)城市綜合體布局規(guī)劃的編制，有利于完善城市功能，優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)，明確城市中心，完善商業(yè)商務(wù)、商貿(mào)服務(wù)、體育休閑、文化娛樂(lè)、會(huì)議會(huì)展、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)等功能，實(shí)現(xiàn)城市功能的豐富多樣和土地的集約高效利用；有利于塑造城市特色，依托優(yōu)秀的山水環(huán)境和深厚的文化底蘊(yùn)，將自然資源與城市功能進(jìn)行融合和提升，塑造山水城市風(fēng)貌特色；有利于提升城市品質(zhì)，通過(guò)優(yōu)化、完善功能和公共設(shè)施集聚人氣，提升老城區(qū)商業(yè)區(qū)域的活力品質(zhì)，通過(guò)綜合體設(shè)施，改善城市形象，塑造特色風(fēng)貌，最終實(shí)現(xiàn)城市整體環(huán)境品質(zhì)的提升。

（一）技術(shù)路線通過(guò)對(duì)城市的背景、現(xiàn)狀、項(xiàng)目認(rèn)識(shí)、技術(shù)特點(diǎn)、編制意義的綜合研究，對(duì)城市空間演變、總體規(guī)劃解讀的空間發(fā)展研究，提出在規(guī)劃原則、空間結(jié)構(gòu)、整體布局方面的綜合體布局規(guī)劃，進(jìn)行分類規(guī)劃引導(dǎo)和實(shí)施管理。

（二）布局規(guī)劃1．規(guī)劃原則。將益陽(yáng)市綜合體發(fā)展定位為全面承擔(dān)國(guó)家戰(zhàn)略，承擔(dān)國(guó)家休閑旅游、全民健身、文化強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略，做好休閑、體育、文化三大文章，增加市民休閑、體育運(yùn)動(dòng)、文化旅游、健康醫(yī)療等功能型城市綜合體。結(jié)合城市發(fā)展需求，建立市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)的三級(jí)綜合體體系結(jié)構(gòu)，形成城市生活型、休閑旅游型、城市產(chǎn)業(yè)型的三類綜合體。通過(guò)城市功能和旅游功能的組合以及商業(yè)、商務(wù)、體育、文化、物流、會(huì)展等功能的組合，實(shí)現(xiàn)城市綜合體功能的多樣性和集聚性。統(tǒng)籌旅游資源，高度重視“一湖（梓山湖）、一山（會(huì)龍山）、一江（資江）、一洲（青龍洲）”的城市功能和旅游功能的開發(fā)利用。2．空間結(jié)構(gòu)。將益陽(yáng)市的發(fā)展軸規(guī)劃為十字發(fā)展軸：益陽(yáng)大道城市發(fā)展軸、金山路—康富路城市發(fā)展軸；規(guī)劃三個(gè)城市中心：中央商務(wù)區(qū)、會(huì)龍山生態(tài)文化旅游中心、梓山湖體育休閑中心；規(guī)劃三條特色風(fēng)貌軸帶：桃花侖路城市發(fā)展軸帶、銀城大道城市發(fā)展軸帶、資江都市休閑風(fēng)光帶。3．整體布局。充分整合城市文化、自然、旅游資源，建立整體開發(fā)的旅游綜合體；對(duì)歷史街區(qū)進(jìn)行成片保護(hù)與開發(fā)，建設(shè)休閑街區(qū)型旅游綜合體；在重要的城市發(fā)展中心節(jié)點(diǎn)，打造商業(yè)商務(wù)型綜合體；沿城市發(fā)展軸帶和城市交通集散中心節(jié)點(diǎn)布局商貿(mào)物流型綜合體；整合同類同質(zhì)資源和功能，建設(shè)主題型綜合體（如文化休閑綜合體、健康醫(yī)療綜合體、酒店會(huì)展綜合體、體育運(yùn)動(dòng)綜合體）。整體形成46個(gè)綜合體。

三、綜合體類別

將46個(gè)綜合體分為城市生活型、休閑旅游型、城市產(chǎn)業(yè)型3大類別，10小類。

（一）城市生活型通過(guò)深入分析益陽(yáng)市公共設(shè)施分布特點(diǎn)，重點(diǎn)研究地域文化特色，全面探尋市民生活特點(diǎn)，依托中心城區(qū)成熟的商業(yè)氛圍和旺盛的人氣，以社區(qū)為單元，就近居住社區(qū)、城市公共設(shè)施、主要道路布置5大類城市生活型綜合體：商業(yè)商務(wù)型、酒店會(huì)展型、文化休閑型、體育運(yùn)動(dòng)型、健康醫(yī)療型，總計(jì)26個(gè)。通過(guò)打造五類城市生活型綜合體，營(yíng)造中心城區(qū)豐富的生活氛圍。商業(yè)商務(wù)型綜合體如益陽(yáng)中央生活廣場(chǎng)，利用湖南城市學(xué)院老校區(qū)已出讓土地，結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)氛圍打造成為城市新地標(biāo)，最具人氣的生活平臺(tái)、最具品質(zhì)的活力街區(qū)，具備商業(yè)購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公、主題餐飲、生活服務(wù)、文化體驗(yàn)、高尚居住的功能。酒店會(huì)展型如梓山湖酒店會(huì)展綜合體，位于梓山湖東北側(cè)，益陽(yáng)大道以南，集風(fēng)情商業(yè)、會(huì)議會(huì)展、休閑旅游等功能于一體，滿足市民和游客的購(gòu)物、旅游、休閑娛樂(lè)需求的酒店會(huì)展綜合體。文化休閑型如迎賓路文化休閑綜合體位于梓山湖南側(cè)，迎賓路北側(cè)，整合規(guī)劃的圖書館、博物館、群藝館、展覽館、科技館、職工文體活動(dòng)中心、青少年活動(dòng)中心、婦女兒童活動(dòng)中心等功能，增加青少年戶外運(yùn)動(dòng)和拓展訓(xùn)練活動(dòng)場(chǎng)地，打造成集文化娛樂(lè)、科普教育、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、休閑旅游、生活服務(wù)等功能于一體的市級(jí)文化休閑綜合體。體育運(yùn)動(dòng)型如奧林匹克體育休閑綜合體，現(xiàn)已是成熟的體育中心，包括綜合體育場(chǎng)、綜合體育館、羽毛球館、游泳跳水館、體育局等，增加商業(yè)功能和市民休閑活動(dòng)場(chǎng)地，發(fā)展成為集旅游觀光、運(yùn)動(dòng)健身、會(huì)展演出、體育賽事等功能于一體的體育主題公園。健康醫(yī)療型如康雅醫(yī)院健康醫(yī)療綜合體，依托湖南益康達(dá)醫(yī)療投資有限公司建設(shè)的康雅醫(yī)院、養(yǎng)護(hù)院為核心，共享醫(yī)療資源和配套設(shè)施，通過(guò)增加教育、康體、休閑功能，打造成集醫(yī)護(hù)服務(wù)、科研教學(xué)、預(yù)防保健、康體休閑、健康居住等功能于一體的健康樂(lè)園。

（二）休閑旅游型在城市功能基礎(chǔ)上，注入休閑旅游功能，將益陽(yáng)打造成為長(zhǎng)沙1小時(shí)交通圈近郊型的旅游目的地，同時(shí)面向長(zhǎng)株潭城市群和環(huán)洞庭湖，配套旅游服務(wù)設(shè)施，完善旅游產(chǎn)品，建設(shè)區(qū)域性的旅游服務(wù)中心城市。結(jié)合益陽(yáng)市現(xiàn)狀旅游資源，布置三大類型旅游型綜合體：文化主題型（會(huì)龍山生態(tài)文化旅游綜合體、江南古城文化休閑綜合體、兔子山遺址公園綜合體、羊舞嶺古窯址生態(tài)民俗文化園總綜合體）、生態(tài)休閑型（青龍洲生態(tài)休閑綜合體、梓山湖生態(tài)休閑綜合體）、休閑街區(qū)型（大碼頭休閑街區(qū)綜合體、東門口休閑綜合體），共8個(gè)。

（三）城市產(chǎn)業(yè)型隨著城市化進(jìn)程加速和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，工業(yè)辦公園區(qū)大量出現(xiàn)，受傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式和城市空間布局特點(diǎn)影響，工業(yè)辦公園區(qū)出現(xiàn)功能單一、職住不平衡、生活鐘擺式等問(wèn)題，而隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)和空間格局調(diào)整，在新的發(fā)展形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)需求和政策引導(dǎo)下，“產(chǎn)城融合”成為發(fā)展潮流，因此，功能完善、空間復(fù)合、環(huán)境優(yōu)美的城市產(chǎn)業(yè)型綜合體應(yīng)運(yùn)而生。通過(guò)深入分析益陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，重點(diǎn)研究城市產(chǎn)業(yè)格局和特點(diǎn)，依托城市良好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)，整合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)空間與居住生活空間，沿現(xiàn)狀工業(yè)集聚區(qū)和主要交通性道路布置兩大類型產(chǎn)業(yè)型綜合體：產(chǎn)業(yè)新城型（云霧山產(chǎn)業(yè)綜合體）、商貿(mào)物流型，總計(jì)12個(gè)。通過(guò)打造兩類城市產(chǎn)業(yè)型綜合體，更好的達(dá)到“以產(chǎn)促城、產(chǎn)城融合”的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)從單一以工業(yè)辦公、工業(yè)生產(chǎn)為主的傳統(tǒng)工業(yè)辦公園區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榧I(yè)生產(chǎn)、辦公研發(fā)、科技教育、體育休閑、文化娛樂(lè)、高檔居住等功能于一體的產(chǎn)業(yè)新城。

四、城市空間發(fā)展策略

通過(guò)對(duì)城市的解讀，結(jié)合綜合體發(fā)展布局，對(duì)益陽(yáng)市城市的空間形態(tài)做出了以下建議：現(xiàn)狀城市空間發(fā)展主要為沿主要道路東東南帶狀發(fā)展，即城市交通功能主導(dǎo)下的城市發(fā)展，需要轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛭鳌⑾蚰霞芯o湊發(fā)展，城市環(huán)境品質(zhì)主導(dǎo)下的城市發(fā)展。將原規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)“一軸三帶、一城一區(qū)”，優(yōu)化為“一個(gè)十字軸帶、三個(gè)城市中心、三條特色風(fēng)貌軸帶、五個(gè)片區(qū)生活中心”；將原城市發(fā)展方向“東接為主，南調(diào)北拓為輔”，建議為“西延、中優(yōu)、北控、東抑、南跨”。將原規(guī)劃路網(wǎng)結(jié)構(gòu)“兩環(huán)兩快、四縱五橫”，優(yōu)化為“向西跨志溪河打通3條道路，延伸長(zhǎng)春路，跨將接外環(huán)快速路，增設(shè)2座橋梁，調(diào)整一條道路”。將原總規(guī)土地利用規(guī)劃做如下優(yōu)化：優(yōu)化會(huì)龍山組團(tuán)用地，增加養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，同時(shí)打造志溪河風(fēng)情港灣，增加商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地，優(yōu)化資江一江兩岸用地，增加商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地、綠地與廣場(chǎng)用地，同時(shí)打造青龍洲生態(tài)休閑公園，增加少量旅游服務(wù)用地；優(yōu)化梓山湖周邊用地，增加商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地和商住用地；整合湖南城市學(xué)院老校區(qū)周邊用地，調(diào)整為商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地、商住用地、居住用地，增加綠地和廣場(chǎng)用地，集中打造益陽(yáng)中央城市生活廣場(chǎng)。

五、結(jié)語(yǔ)

一個(gè)城市綜合體，承載一個(gè)城市的發(fā)展夢(mèng)想；一個(gè)地標(biāo)性、國(guó)際化城市綜合體，可以改變一個(gè)城市的發(fā)展格局和區(qū)域定位。城市綜合體開發(fā)建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃、分類指導(dǎo)、合理布局、產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、集約高效、彰顯特色、有序推進(jìn)、注重品質(zhì)的原則，實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

作者：莫文彬 單位：湖南省益陽(yáng)市規(guī)劃局