本站小編為你精心準備了商業地產全壽命周期的管理模式參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

摘要：隨著國八條的出臺及住宅存量的日趨飽和，房地產企業要發展就不得不尋求更好的開發思路。商業地產的崛起正符合了房產行業的發展需求。商業地產不論從經營模式還是功能和用途上都區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式，是一種全面融合地產業與商業為特色的地產形式。是衡量經濟發展程度的指標之一。本文擬對商業地產項目全壽命周期的管理模式進行探討。以期望對于后續商業地產的發展和管理起到一定的借鑒作用。

關鍵詞：商業地產；設計管理；運營管理

1概述

1.1什么是商業地產

商業地產，是指開發商作為投資主體直接參與的、為生產和消費提供交易平臺而進行商業活動的載體。包括批發零售市場、娛樂休閑消費市場、社區服務市場等相關的商業運作，并為開發商、投資商、運營管理帶來利潤，提供長期源源不斷的現金流。包括房產有型的建筑價值以及通過商業經營產生的無形價值。

1.2商業地產的發展歷程

50年代，汽車的發展將工作、娛樂、購物等通過高速公路拉得很遠。購物方式由每天的采買變成了一周一次，傳統的購物模式發生了變革。形成了初期功能性購物的模式。80年代，隨著石油危機的爆發，大家開始反思，不依賴汽車就可以解決生活的日常需要。去樓下的店鋪購買日用品的同時能店主閑談，去街對面的咖啡館可能會遇到同時或者朋友。這讓購物更具有生活氣息，更人性化。而隨著時代的推演，商業逐步走向了綜合性功能，將娛樂、文化、教育等行為與購物疊加。引入咖啡館、書店、巨型電影院、甚至小型的博物館、展覽館等，讓人們在購物的同時又可以不僅僅只是來購物，而是一種多樣的生活和消遣方式。

1.3我國商業地產的現狀

商業地產的開發、投資熱潮是社會經濟高速發展的產物，也是我國城市化進程的必然趨勢。在宏觀布局和結構上，商業地產項目扎堆、盲目上馬、重復建設的案例愈演愈烈，嚴重耗費著社會資源，制約著商業地產前景的步伐。而在商業地產運營的微觀層面，由于企業不熟悉、不尊重商業地產運營的客觀規律，單純追逐短期利潤，不僅嚴重影響了商業地產的科學運營和健康發展，而且給企業帶來了巨大的損失甚至是毀滅性的打擊。所以，合理的開發，和全過程的監控和調整，是一個商業項目得以生存并長青的必然要素。

2商業地產項目全壽命周期的管理模式

2.1商業地產開發流程

從土地的取得到項目運營，是一個商業項目從無到有的過程，而在此過程中各個環節的管理都會對最終的成果起到影響。

2.2流程各環節中各職能部門的職責與關系

3策劃管理

所謂策劃管理，即在設計前期完成商業定位為設計提供有針對性的設計標的。

3.1商業定位

商業項目最初的一步便是商業定位。并不是說一定要用所有的高端品牌去堆砌，或者極盡奢華去打造的商業項目才是一個成功的項目。因時制宜，因地制宜的去策劃，建立在成熟的數據分析上的定位，才是一個商業項目得以成功的基礎。而商業定位的基礎便是目標客戶群的選擇。如果項目區塊處于CBD，那么毋庸置疑的，其目標群體會更傾向于周邊的白領。那么高端奢侈品、中高檔餐廳、咖啡館、舒適的SPA等休閑場所的入駐會成為商業定位的基本項。如果項目區塊位于開發區或者近郊，那么提供生活便利和日常娛樂勢必更有利于項目的收益與人群的積累。當然，在現在這個細分化市場越來越嚴重的時代，以商業的文藝性和個性化取勝的項目也不在少數。

3.2運營模式確認

運營模式分為自營和委托經營。比如，辦公為主的商業建筑，一般開發商可能作為持有型物業，自行委托物業進行運營管理，通過租金及服務的方式進行資金的運作。而酒店可能采用的就是委托經營的模式。在建設之初就與有合作意向的酒店品牌商洽，在確定品牌和酒店定位之后，根據酒店管理公司的標準化模式要求，對開發項目進行有針對性的設計。后期由酒店管理公司進行實際的管理及運作。無論是何種經營方式，經營方都應于最初便對日后經營的要點有一個明確的要求，以便在設計和施工中落實。

4設計管理商業定位

確認后，便可以此為依據結合運營單位的明確要求，展開設計流程。項目定位越清晰功能分配和面積配比就越詳細，設計成果也越容易符合預期。

4.1設計單位的管理

設計管理部門根據商業定位、總體進度要求及項目成本控制標準，對設計單位進行選擇。在外立面的美觀、設計費用的合理性及設計周期是否滿足預期之中尋找平衡點。外立面作為人們對于項目的第一印象，對項目的形象有著至關重要的作用，而設計周期的長短直接影響著貸款數額的累積已經后續一系列的進度、報規、報審、開工日期，施工進度，最終影響的是項目正式投入使用的時間。當然啦，“又要馬兒跑又要馬兒不吃草”是不可能的，所以，為了效果和時間適當的接受設計費用的上漲還是為了控制過高的設計費用，適當的給予更多的設計時間和設計資源，是作為開發商的設計管理部門需要平衡和選擇的。

4.2布局、體系、材質、設備的選擇

功能與面積配比影響著整個商業項目的布局，而建筑體系、材質與設備的選擇這考量著設計人員的專業度。如幕墻體系的選擇，是采用造價貴，成品運輸，安裝速度快，但必須要結構完成后才可安裝的單元式幕墻體系。還是采用造價相對便宜，可跟隨結構一并施工，但是總體進度較為耗時的框架式幕墻體系。外墻的拭擦、涂料、玻璃、金屬如何選擇才能即出效果又易于施工，是對設計管理人員專業度的考驗。而設備的選型，則關系到設備空間的大小，在規劃要求范圍內，每樓層的設備空間越小，則留給租戶、小業主的使用空間越大。也可以釋放出更多的公共空間，來提升整個項目的舒適度和親和力。隨著社會的進步和科技的發展，新材料與新技術不斷涌現，是否適合在項目中使用新材料新技術，如何用，用多大的比例，使用后是否有利于項目檔次的提高、施工進度的加速或者成本的節約，是作為設計管理者應該考慮的問題。

5實施（施工）管理

在設計完成后便進入了施工階段，此時，作為實施管理的項目公司，應該幾時完成前期的三通一平，審閱施工進度計劃、場地布局的合理性，協調好各專業工種、分包單位等的銜接問題，控制施工進度，并根據自身的經驗對圖紙提出意見或建議，選取符合要求的深化單位。從施工進度、施工技術等方面來控制時間成本和建設成本。

6運營管理

運營管理，即項目竣工后進入運營期，此時的運營的主要操作部門可能為物業公司、或者商業運營團隊、酒店管理公司等。運營管理方應對項目的基礎設施有充分的了解，亦應于前期商業覺此階段進行介入，為設計及定位提供實戰型的可行意見。在運營階段，除了需要確保整個項目，水、電、風、保安、保潔等基礎運行外，跟應注重軟服務給予租戶的體驗感。如酒店的高品質服務、商業綜合體對于年節慶典是品牌或者商家路演活動提供支撐、辦公項目為住戶節假日加班等提供舒適便捷的環境等。不過，作為商業項目全壽命周期管理的一份子，除了完成其基本工作外，還應將在營運過程中遇到的問題以及客戶不斷更新的合理化要求，進行梳理與總結，反饋給商業及設計團隊，以利于下一個項目的開發與完善。

7結論

商業地產全壽命周期的管理，是使得項目得以成形、成長、長青的手段。一個商業項目的成功，離不開任何一個環節的努力與緊密協作，把控好管理要點，不斷的創新，才能是商業抵償項目不斷的煥發出其獨特的魅力和光芒。

參考文獻

[1]單興波.大型住宅項目全過程管理的幾點體會[J].山西建筑，2009（21）.

[2]周詠馨，成虎.談房地產開發項目的全壽命周期經營管理[J].商業時代，2007（16）.

[3]陳起俊，王艷艷.工程項目全生命周期費用管理的探討[J].工程設計與建設，2005（01）.

[4]富銳.商業房地產項目定位及規模判斷[J].城市開發，2005（07）.

作者：金旻 單位：同濟大學