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摘要:

“營改增”是2011年經國務院批準，財政部和國家稅務總局聯合下發的革命性的稅收政策。該政策自試點實施至今已經取得了良好的效果，并且在全國范圍內不斷擴大和深入，而這種改變也促使著房地產行業稅收籌劃和財務管理必須隨之進行轉變，這樣才能更加適應現階段的“營改增”制度。本文主要介紹了營改增對房地產企業各個方面的影響，闡述了在現階段的情況下要如何對房地產企業提出改革的策略，以期達到維護房地產企業稅收數量和保持房地產企業發展的目的，進而創造出更多的社會效益和經濟效益。

關鍵詞:

營改增房地產企業稅收影響對策隨著“營改增”稅收改革在我國的普及和深入，國家對房地產企業稅收調控不斷加強，我國的房地產企業“營改增”已是迫在眉睫，企業必須也要做出相應的改變來適應現階段的稅收政策并作出相應的調整，維持自身企業的相關利益。營改增稅收方案對我國的房地產企業產生的影響主要存在于生產生本和房地產的賦稅項目上，因此展開的改革措施等也要從這兩方面進行入手。學會優化在房地產生產過程中的生產生本，對物質材料進行稅收策劃，在房地產影響方面也加入稅收的策劃政策。通過這樣的手段來維持和發展房地產企業的經濟效益。

一、“營改增”對房地產企業生產成本的影響

(一)對房地產建設材料采購造成的影響

對于房地產企業來說，建筑材料的采購工作是房地產建設工作中相當重要的環節。在這一步驟當中，不但要采購數量較大的建筑材料，例如鋼筋、水泥等，也需要采購一些小型的建筑使用材料，如鐵釘等原材料。大型建筑材料的采購往往都是選擇店面較大和規模較大的企業進行選擇和采買，能夠根據自己的需求在采買當中開具相關增值稅的專用發票；而較小規模的建筑原材料采買有時則會選擇一些店面較小店鋪和企業，這些鋪面在很多時候都無法出具增值稅的專用發票。進而導致房地產企業在這一環節無法對稅務進行增值稅進項扣除，進而致使房地產企業生產成本的增加。除此之外，即使房地產企業能夠拿到發票，但依據我國現有的稅法規定，砂石、混凝土等建筑材料往往需要繳納百分之六的增值稅，而建筑施工企業需要繳納的成本稅卻要比建筑材料繳納的稅收低一個百分點，為百分之五。這一影響也導致了我國的房地產企業必須進行行業改革，以求更加適應營改增稅收制度。

(二)房地產建設人力成本在“營改增”制度中受到的影響

從房地產建設工程中的工人來源來看，一般建筑企業所選用的建筑勞動力都是來自于農村的農民工。農民工在完成建設工程的勞動力任務時雖然建筑成效較好，但農民工和其他勞動力也有一定的區別。由于流動性較大，農民工往往沒有專門的勞務公司對其進行負責，因此房地產企業也無法獲取相應的增值稅發票。進而導致房地產企業自身需要增加一定的稅收支出，影響生產成本。

二、“營改增”對房地產稅收的影響

我國的稅務法律法規規定，在房地產行業當中，需要交納的稅收分為兩種，其一是土地增值稅，其二是企業營業稅。這兩種稅務從屬性上來說屬于價內稅，由于房地產行業本身的企業特點，在稅收中常常會出現復征稅的情況。而房地產建筑行業由于本身的建設環節相對較多，其中蘊含的項目進程也會導致行業負稅率增大的情況出現，致使房地產企業的稅收總量增加，導致房地產的企業成本不斷上漲，增加房地產企業的資本負擔。從稅法的規定中我們可以看出，增值稅和營業稅相比有著本質的差異。增值稅從屬性上來說是一種價外稅稅種，這種稅款在收繳的過程中還需要扣除上一層企業已經繳納的稅收額度。因此如果使用“營改增”稅收制度，那么稅務人員就可以將已經繳納國的增值稅直接扣除，從而減少復征稅情況的出現，減少房地產企業的稅收支出。

三、在“營改增”制度之下，房地產企業的改革對策分析

(一)適應和學習“營改增”稅收制度

“營改增”稅收制度在我國實行已經經過一段較長的時間，在這段時間中房地產企業也陸陸續續完成了對“營改增”稅收制度的適應和學習工作。在房地產企業當中，要強化對企業中的員工進行稅收知識的培訓，讓企業中的員工能夠在企業生產經營的過程中，針對每一次企業的開支行為都讓對方出具相關發票。通過培養企業員工的發票稅務意識來適應現階段“營改增”稅收制度，并且將日常經營管理中的發票收集起來，讓其發揮出自己的作用。要制定相應的增值稅內部控制體系及相應的工作管理制度，應對和預防“營改增”可能的風險，企業中的財務管理人員要提高專業素質，進行專門的稅務培訓，學習相關“營改增”的稅收制度，讓企業中的財務管理人員能夠熟練針對企業的每一次稅收行為進行處理，防止房地產企業本身出現偷稅漏稅的情況，維持企業的健康發展。

(二)對房地產開發成本進行稅收籌劃

房地產企業在房地產的開發過程中所花費的時間往往相對較長，不但需要篩選房地產開發建筑用地，也需要在這段時間中進行建筑原材料的購買。如果能夠在這段時間之內對房地產的工程建設成本進行分攤處理，就能夠對房地產企業建設項目中的各個環節的增值稅進行分攤處理，從而為房地產企業的開發成本減少相關開支。因此在“營改增”的制度之下，建議房地產企業要設立專門的稅務籌劃崗，對開發成本首先進行大致上的稅收籌劃，將房地產企業運營過程中各個環節的稅收支出進行明晰和分析，然后找出分攤處理的相關對策，以減少房地產企業的房地產開發成本。

(三)對房地產建設中的物質材料進行稅收籌劃

房地產企業的建設項目環節中也需要對其中使用的物質材料進行稅收籌劃。我國的市場經過長時間的發展和進步已經逐步轉變成為了全新的市場經濟體制，在這種體制之下，買方的作用和意義被擴大，房地產企業在進行建筑原材料的購買當中為了減少支出的稅款，可以采用招標的方式進行建筑原材料的采買。在原材料招標采購的過程中，必須首先要求相關原材料企業廠家能夠出具增值稅的專用發票，在這一基本要求之上再要求建筑原材料的質量和價格。對各個競標的原材料廠家和企業進行篩選和綜合性的考慮，最后選擇對房地產企業利益最高的一家作為建筑原材料的采買對象。

(四)對房地產銷售方式進行稅收規劃

除了以上三個在房地產企業的稅收上進行規劃和策劃工作以外，我們還需要認識到在房地產的銷售過程中也存在稅收的情況。房地產在建設完成之后的銷售環節，如果成功出售，則需要根據房產本身的售出情況繳納相關土地增值稅和營業稅兩種稅款類型。房產出售的價格越高，那么需要交納的土地增值稅和營業稅的總額也就會提高。因此在這一環節展開對房地產銷售方式的稅收規劃能夠有效的減少房地產企業在銷售環節所需要交納的稅金，進而提高房地產企業的經濟效益。常見的房地長銷售方式稅收規劃是將房產的銷售分為房地產的銷售和房屋建筑裝修費用兩個組成部分。由于房地產行業在這種銷售方式中繳納的稅款范圍變得更大，因此需要交納的增值稅和營業稅就會相對降低，從而減少房地產企業的稅務支出，提高經濟效益。

(五)對房地產企業的勞務支出進行稅收策劃

最后是要對房地產企業的勞務支出進行稅收策劃。房地產企業的勞務支出可以分為兩個方面，其一是房地產企業在工程建設環節中所使用的建筑工人的勞務支出；其二則是房地產企業當中本身存在的員工的勞務支出。正常情況之下，勞務支出的稅款都需要勞務企業進行繳納，而如果能夠在這一環節當中得到增值稅的發票，則在后續的經營和銷售的過程中就不需要專門較難房地產企業的勞務支出稅款，從而為房地產企業減少大量的勞務稅務支出。因此房地產企業在建設的過程中，應該選用有著正規勞務企業管理的相關人員參與房地產的建設工作；其次房地產企業本身的經營也需要選取和招聘具有正規勞務保證的相關技術人員。通過這種有正常勞務保證的招聘方式，能夠使得房地產企業本身減少大量的勞務支出，不必在針對房地產企業生產和經營過程中所使用的相關人員進行勞務稅款的支付，從而減少房地產企業的稅務負擔，創造更大的經濟效益。

四、結束語

營改增稅收方案制度的實施對我國的房地產企業產生的影響是難以避免的，因此我國的房地產企業也要學會抓住這次改革的浪潮和時機，爭取在這段時間之內完成對自身房地產企業的改革。營改增稅收方案對房地產的影響體現在各個環節和方方面面，因此改革的方案也要從房地產事業的所有關機出發，對房地產企業的稅收方案進行合理性的稅收策劃，從而達到為自身的房地產事業節省更多稅收，創造更多經濟價值的目的。房地產企業在這一時期要注意吸取相關部門的經驗，努力和國家的營改增稅收政策相匹配，盡早完成對自身企業的改革轉型。

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作者：戚興國 單位：安徽安糧地產有限公司