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隨著市場競爭的日益激烈，稅收籌劃對企業穩住腳跟并取得長足發展具有重要的現實意義。稅收籌劃，就是納稅人在法律法規允許的范圍內，通過合理安排經營活動和使用會計稅收政策，達到在合規范圍內稅收負擔最低（即節稅）的目的。第一、在稅法規定的范圍內，通過對經營、投資、理財等活動的事先籌劃和安排，盡可能的獲得“節稅”的稅收利益；第二、在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規（稅法及其他相關法律、法規）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。

一、理論基礎

在進行課題研究之前，對于房屋實際情況進行了調查，分別從出租租金收入納稅情況和納稅稅目情況兩個方面收集資料。下面針對于這兩個方面，將分別進行闡述說明。

(一)出租租金納稅情況現今市場存在一種普遍的投資方式，即企業將閑置的房屋對外出租。房屋出租業務主要繳納營業稅和房產稅。具體規定為:按租金收入的5%計算繳納營業稅;按租金收入的12%計算繳納房產稅。另出租合同還需按照1‰繳納印花稅。可見,房產稅與營業稅的計稅依據都是租金收入,且稅負較重。因此,企業對于房屋出租業務進行綜合的稅收籌劃意義重大。

(二)納稅稅目包含房產稅、營業稅、營業稅金及附加、印花稅房產稅：是以房屋為征稅對象，以房價或出租租金收入為征收依據。如自用房以房價為計稅依據，在會計核算時,需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分,單獨列示,分別核算。如出租房產以租金收入為計稅依據，在會計核算時，需要區分純租金收入（不包括，水電費等）。根據稅法規定，自用房產，房產稅實行從價計征，按房產原值一次減除30%后的余值為計稅依據，稅率1.2%；出租房產，房產稅實行從租計征，以房產租金收入為計稅依據，稅率12%。其中，出租房產稅計算：年租金收入×12%，自用房產稅計算＝房產原值×（1-30%）×1.2%（江蘇省比率30%）。房產稅的征稅對象是房產。所謂房產，是有屋面和圍護結構，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產。但室內游泳池屬于房產。

二、平衡點

年租金收入×12%=房產原值×（1-30%）×1.2%年租金收入/房產原值=0.07，即年租金收入＝7％*房產原值當年租金收入超過房產原值的7%時,自用房產交納的房產稅小于租賃交納的房產稅,當年租金收入低于房產原值的7%時,租賃房產交納的房產稅小于自用房產交納的房產稅。

三、節稅途徑分析

途徑一：房屋租賃合同簽署方式導致不同稅負的納稅籌劃不要在合同中約定免租期，可以攤到每月租金中計算（根據稅法規定，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅）。途徑二：結合某些客戶，可將房屋的租賃行為改為倉儲保管行為的納稅籌劃。房產租賃行為除繳納營業稅外，需按房產租賃收入為計稅依據，稅率12%計征房產稅，倉儲保管行為繳納5％的營業稅，房產稅按照自用規則繳納。途徑三：將房屋租金分為二塊，租金、物業費的納稅籌劃。租金繳納5％營業稅及12％房產稅，物業費只繳納5％營業稅。途徑四：改變水電費等費用支付方式的納稅籌劃承租企業自行支付或由出租企業代收代繳，出租房屋的水電費，燃氣費等，那么出租企業實際得到的租金不變，但由于降低了營業稅、房產稅的稅基，因此稅負隨之降低。途徑五：變房屋出租業務為聯營業務的納稅籌劃企業以房產與其他單位聯營，共擔風險，共享利潤就可以避免繳納營業稅，按自用房繳納房產稅。如果房屋權屬沒有轉移，該企業按從租計征方式征收房產稅，還需要按照租金收入繳納營業稅因此變房屋出租業務為聯營業務稅負隨之降低。途徑六：轉租房產，因為轉租方不是房屋產權所有人，因此，轉租方轉租房屋時，只要按轉租價款繳納營業稅，不需要繳納房產稅。(上海市地方稅務局關于轉租房產的租金收入停止征收房產稅的通知，滬地稅地[1996]42號1996年7月18日；浙江省地方稅務局關于規范房產稅若干政策問題的通知，浙地稅函[2002]257號2002年8月28日)具體案例分析：途徑一：房屋租賃合同簽署方式導致不同稅負的納稅籌劃甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元（1-2月份免租金，3-12月份每月2400元），房屋原值100,000元。方案1：有免租期，正常1-2月份房產稅＝（100,000*70％*1.2％）/12*2＝140元，3-12月份按租金計算房稅＝24000*12％＝2,880。方案2：沒有免租期，可以攤到每月租金中計算，只需要交納租金計算的房產稅2880。方案2比方案1節約了免租期從價征收的房產稅140元，營業稅不變＝24000*5％＝1200，稅金總計減少140元。途徑二：結合某些客戶，可將房屋的租賃行為改為倉儲保管行為的納稅籌劃甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元。如果上述租金合同改為倉儲代為保管合同（假設沒有免租期），年租金收入24000>7％*100,000,故當年租金收入超過房產原值的7%時,自用房產交納的房產稅小于租賃交納的房產稅。方案1：房產稅2880元，營業稅1200元。方案2：房產稅100000*70％*1.2％＝840營業稅24000*5％＝1200稅金總計1200+840＝2040方案2比方案1節約了從價征收的房產稅2040元，營業稅不變＝24000*5％＝1200，稅金總計減少了2040元。途徑三：將房屋租金分為二塊，租金、物業費的納稅籌劃。甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元，將租金分成兩塊，租金（90％）、物業費（10％），即租金21600，物業費2400。方案1：沒有分成兩塊前：房產稅2880元，營業稅1200元。方案2：分成兩塊后房產稅＝21600*12％＝2592營業稅＝21600*5％＝1080稅金總計＝2592+1080＝3672，而物業公司物業費承擔的營業稅＝2400*5％＝120，即稅金總計＝3792，比方案1節約房產稅288，增加營業稅不變，即稅金總計減少了288。途徑四：改變水電費等費用支付方式甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，出租企業承擔水電燃氣費4000元，房屋原值100,000元將年租金收入24000出租企業承擔水電燃氣費4000元，改為年租金收入20000元，承租方承擔水電燃氣費4000元。方案1：房產稅24000*12％＝2880元營業稅24000*5％＝1200元稅金總計2880+1200＝4080元方案2：房產稅20000*12％＝2400元營業稅20000*5％＝1000元稅金總計2400+1000＝3400元方案2比方案1節約了房產稅480元，營業稅200，稅金總計減少680元。途徑五：變房屋出租業務為聯營業務的納稅籌劃甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，出租企業承擔水電燃氣費4000元，房屋原值100,000元將租賃合同改為甲公司以聯營方式投入乙公司房產，共擔風險，共享利潤。方案1：房產稅24000*12％＝2880元營業稅24000*5％＝1200元稅金總計＝2880+1200＝4080元方案2：房產稅100000*70％*1.2％＝840營業稅免稅金總計＝840元方案2比方案1節約了房產稅2040元，營業稅1200，稅金總計減少3240元。途徑六：轉租行為的納稅籌劃房屋所有人可以成立一個資產管理公司，將預出租的房產先以較低的價格b出租給該資產管理公司，然后由該資產管理公司按市場價格假設a出租。轉租要全額繳納營業稅的，因此，該方案多出一道5%營業稅，（a-b）12%＝(a+b)*5%，只有a>1.42b方案才可行。如果出租人是準備對精裝修后房屋重新出租的話，可以先將毛坯房屋先出租給資產管理公司，然后由資產管理公司對租入的房產進行精裝修改造后再轉租，這種方案避稅是比較合理合法的，籌劃風險很低。

四、制定對策

(1)簽訂合同時不要出現免租期，盡量把租金攤在每個月的房租里；(2)房屋的租賃行為改為倉儲保管行為。(3)從房屋租金中分離出物業費；(4)房屋中不要包括水電費等其它費用，如確有其它費用單獨列明收費項目及金額；(5)房屋租賃中應盡量區分房租及物品租賃費，不要全部計在房租中。(6)將房屋出租業務改為聯營業務共擔風險，共享利潤。(7)成立資產管理公司將毛坯房以較低價格出租給資產管理公司后裝修改造后再以市場價格對外出租。

五、結束語

為減輕企業稅收負擔,實現企業稅后利潤最大化，企業對房屋出租業務進行合理的納稅籌劃意義重大。為保證籌劃合法、合理、可行性，企業對房屋出租業務進行合理籌劃以降低稅負時應注意以下問題。(1)出租前做好籌劃工作，從源頭抓起，從業務洽談、簽定合同、開具發票逐項跟蹤。(2)集合企業自身的優勢，選擇適合企業自己的籌劃方案。(3)不同的納稅籌劃方案，風險亦不同，企業全面考慮方案的優劣性，選擇最優方案。(4)公司各部門普及相關稅法知識，提高員工納稅籌劃的意識，做到合法、合理納稅。綜上，房屋租賃業務納稅籌劃項目，需要招商、法律及財務部門全面、系統地考慮整個招商流程的成本，以保證籌劃方案的科學性、合理性和可行性。企業開展稅收籌劃工作除了能提升經營管理水平外，還能夠使稅收成本最小化、企業財務利益最大化，實現企業的內在價值，因此，企業應充分認識其重要性。今后，財務、招商、法律部門通力合作，在招商合同談判環節就介入進去，從成本、稅務視角審核合同條款，為降低房屋持有成本、發揮房屋最大價值積極獻計獻策。

作者：王德新 單位：蘇州港華燃氣有限公司