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房產稅的征稅對象是房屋，無論是按房產余值的1.2%征收，還是按出租收入的12%征收，按不同的基數計算稅金，企業繳納的稅金就不同，這其中就有了節稅籌劃的空間。筆者結合工作中的實際經驗，根據計稅依據，從三方面展開闡述房產稅的納稅籌劃。

一、降低房產原值的納稅籌劃

籌劃時，首先，企業應當仔細區分房屋，非房屋建筑物以及附屬設施，配套設施。所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻柱，能夠遮風避雨，可供人們生產、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。因此，對企業除廠房，辦公用房外的建筑物，如果把停車場，游泳池也都建成露天的，并把這些獨立建筑物單獨進行會計核算，單獨記載，與廠房、辦公用房分開，這部分建筑物不符合房屋范疇，所以其造價不計入房產原值，不用交房產稅。其次，正確核算地價，稅法規定，房屋原價應根據國家有關制度規定進行復核，而《企業會計準則第6號—無形資產》規定，企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產。自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應分別進行處理。購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配，難以合理分配的，應當全部作為固定資產，也就是說對自建，外購房屋業務，均要求將土地使用權作為無形資產單獨核算，“固定資產”科目中不包括未取得土地使用權支付的費用。

二、降低租金收入的納稅籌劃

(一)分別簽訂租賃合同按照稅法規定，企業房屋租賃屬于從租計征，按租金收入的12%交納房產稅。但往往企業出租的不僅僅是房屋設施自身，還有房屋內部或外部的一些附屬設施，比如機器設備、辦公家具等，稅法對這些設施并不征收房產稅。而企業往往在簽訂租賃合同時，將附屬設施和房產一起計算租金，這無形將設施也交了房產稅，增加了企業的稅負。這就要求我們在會計核算時，將房屋與非房屋建筑以及各種各樣的附屬設施、配套設施進行合理、恰當的劃分，單獨列式，分別核算。例如：某國營賓館采用出租經營方式，雙方談定：甲方將賓館連同內部設施租給乙方，乙方每年支付租金480萬元，租賃期限十年，并據此簽訂了租賃合同。按照這份出租合同，甲方每年交納的主要稅款如下：房產稅：480×12%=57.6(萬元)營業稅：480×5%=24(萬元)城建稅及教育費附加：24×(7%+3%)=2.4(萬元)以上各項稅費合計為84萬元。上述合同，在總租金不變的情況下，把一個房屋租賃合同改變為房屋租賃和附屬設施租賃兩個出租合同。甲方以每年300萬元的房租出租房屋，以每年180萬元的租金出租賓館內部附屬配套設施。按照改變后的出租合同，甲方交納的主要稅款如下：房產稅36萬元(300×12%)，營業稅：24萬元(480×5%)，城建稅及教育費附加2.4萬元，以上各項稅費合計為65.9萬元。總額就因合同改變而發生改變，每年減少稅收負擔21.6萬元。

(二)轉化服務內容例：某企業因經營不善等原因，倉庫被閑置，為增加收入，企業對外出租倉庫，當年取得租金1200萬元，依據稅法，實際交納的各項稅金為：房產稅144萬元(1200×12%)，營業稅60萬元(1200×5%)，城建稅及教育費附加6萬元，同樣是這份合同，按照當地物業管理標準，將年租金1200萬元，變為租賃費700萬元，物業管理費500萬元，那么依據稅法，營業稅、城建稅及教育費附加不變，物業管理費只交營業稅，不交房產稅。房產稅按租賃收入700萬元計算為84萬元，企業減輕稅負60萬元。值得注意的是物業管理資格認定必須先經建設主管部門行政審批，再去稅務部門批準，就可以從事物業管理業務了。

(三)改變收入性質某商業企業的庫房大量閑置，于是只好用來出租，出租的庫房有6棟，其房產原值為3300萬元，年租金收入為400萬元。按房租收入計算應納稅額合計為70萬元。其中：房產稅48萬元(400×12%)，營業稅：20萬元(400×5%)，城建稅及教育費附加：2萬元。企業用租賃方式經營庫房，稅收負擔明顯過重。那么想降低稅收成本，必須將單純的房屋租賃改變為倉儲保管服務。我們節稅籌劃如下：將租賃合同改為倉儲保管合同。同時，按照倉儲保管的服務要求，公司配備相應的人員和設施。房屋租賃屬于從租計征，要按租金收入的12%交納房產稅，倉儲保管屬于從價計征，則按房產余值的1.2%交納房產稅，那么依據稅法，該企業應納稅額為49.72萬元。其中：應納房產稅：3300×(1-30%)×1.2%=27.72萬元，應納營業稅、城建稅及教育費附加仍為20萬元，2萬元。籌劃后比籌劃前節約20.28萬元，籌劃后企業需要增加保管人員工資等經營成本，對于倉儲管理，技術要求不高，可錄用遵章守紀、責任心強的下崗職工，而錄用下崗職工，公司又可以享受有關稅收優惠，降低企業經營成本，這部分經營成本比起稅金來說是小頭，企業在大帳上還是劃算的。

三、利用稅收優惠政策進行納稅籌劃

房產稅作為地方稅種，稅法規定了許多政策性減免優惠，如對損壞不能使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征；企業因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅，在基建工地為基建工地服務的工棚等臨時性房屋，在施工期間，免征房產稅，納稅人有困難的，可定期向有關稅務機關申請免征、減征。另外企業自辦的學校、醫院、幼兒園、托兒所、敬老院使用的房產；老年服務機構自用的房產；地下人防設施的房產免收房產稅。企業將這些房屋單獨核算，用足稅收優惠政策，減少房產稅支出，以達到節稅目的。企業在稅收法律法規許可的范圍內，構建財務管理融資活動的稅收籌劃方法，使企業決策時選擇總體收益最大化的納稅方案，以實現企業價值最大化的財務管理目標。

作者：薛金花 單位：陜西省林產品開發貿易總公司