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一、物業管理行業稅負機制研究

除了物業管理收費標準偏低，稅率偏高稅負過重是企業經營遭遇的又一難題。

（一）物業服務營業稅率明顯偏高物業管理行業具有明顯的公共事業服務特征，特別是為數不少的直管售后公房，更是具有保障房的特性，應與交通運輸業、建筑業、郵電通信業、文化體育業等行業一樣享受3%的稅率。而目前企業普遍適用的是5%的營業稅稅率。同時，按營業稅稅額作為附加稅計稅依據，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，地方教育費附加稅率為2%，河道清潔費稅率為1%，企業營業稅及其附加稅累計達到收入的5.65%。同為服務性行業，交通運輸、郵電通信、文化體育行業的平均營業利潤率為11.5%，比物業管理行業高出3.65個百分點，營業稅率卻低了2個百分點。偏高的稅率，讓不少企業只能虧損納稅。上海市物業管理行業協會的調查顯示：在136個商品住宅項目中，43個項目盈利，虧損達到66.91%；49個售后公房項目中，46個項目虧損，虧損率達到93.88%。即便如此，上述185個項目2011年共繳稅1109.12萬元。

（二）稅基計算不夠合理加重負擔物業服務企業按營業收入征稅，其中最為重要的是物業管理費。現行物業服務模式主要包括兩種：一是包干制。由業主向企業支付固定服務費用，盈虧由企業自負。二是酬金制。由企業從物業服務費中提取約定的比例或金額作為酬金，盈虧由業主負責。一般來說，企業向業主收取的服務費用，都是以支定收，其中服務支出主要用于付給保潔保安、房屋維修、綠化養護、設備設施維保等專業公司，具有代收代支性質，不應作為稅基計稅，而應以酬金作為稅基，向企業計征營業稅及其附加。而按現行稅制，無論是包干制還是酬金制，均按全部物業費征收營業稅。由于在酬金制條件下，企業僅收取物業費的10%作為酬金，卻要按物業費的100%征稅，讓陷入經營困境的企業苦不堪言。

（三）營業收入重復征稅增加壓力隨著社會分工的精細化、專業化和規模化，服務于物業管理的專業公司也日益成熟。除消防、電梯設施的維修保養須委托給具備資質的專業單位外，保潔保安、房屋維修、綠化養護、共用設施設備運行維保等均可外包給專業公司，物業服務企業向這些專業公司支付的費用，由這些專業公司繳納營業稅，而物業服務企業卻因無法抵扣導致重復征稅。此外，車輛停放、租賃、代辦性服務、特約性服務費用和公共收益性經營收入，應屬于代收代繳費服務。在申報稅收時，應將外包支出和代收代支費用從服務資金收入中扣減，按凈服務收入為依據征稅。然而現行的稅制并沒有參照旅游、廣告等行業將支付給專業公司后的費用余額作為收入征稅的做法，而是直接將物業服務資金作為營業收入全額繳稅，重復征稅矛盾突出，加重了企業負擔。

二、完善物業服務收費及稅收政策對策建議

物業收費與市場脫節、企業稅率偏高稅負較重，加重了屬于勞動密集型行業的物業服務企業負擔。因此，要完善物業服務收費及稅負政策。

（一）構建物業服務收費政策體系建立與市場相適應的、合理的物業服務收費政策體系已迫在眉睫。要加快修改施行7年的《物業管理條例》，增加物業服務價格調整與職工最低工資、物價上漲等因素掛鉤內容；出臺物業管理價格調整指導性文件，明確將政府指導價列入物業服務價格調控計劃；健全完善物業收費政府指導價管理辦法，由物價、房管等部門根據每年的職工最低工資調整和物價漲幅情況，定期物業服務價格調節參考指數，作為業委會和企業協商物業服務收費調整的依據；聘請第三方機構對物業服務成本進行審計，由物價、房管等根據上年審計結果和當年工資標準、物價指數，依據定額標準和人工材料等費用的實際價格，測算每年的物業服務成本，確定物業服務分等收費指導價；將物業管理費與水、電、煤氣等一起，列入公共服務性行業，實行收費同步聽證、同步調整。

（二）實施財政補貼，給予政策支持要破解物業服務企業經營虧損難題，可按照“取之于政府，用之于住戶”的原則，由政府部門以購買物業服務成果的形式，對企業實施財政補貼，從政策上給予支持。要從地方財政、住房公積金增值收益、廉租住房建設基金中拿出一定資金，納入政府年度財政預算，用于直管售后公房的租金減免和物業管理費的補貼；在目前物業服務提價不能一步到位的情況下，應考慮出臺上海市物業服務達標補貼辦法，通過財政出資、吸納社會資金等形式，推廣浦東、徐匯、靜安、閘北等區的物業管理補貼經驗，擴大老舊小區物業管理補貼范圍，將補貼對象從直管售后公房向早期動遷房、商品房等延伸；設立物業管理發展基金，用以支助政策性虧損的物業服務企業；擴大住房公積金使用范圍，鼓勵住戶用公積金繳納房租和物業管理費。

（三）降低營業稅率，減輕企業負擔參照旅游、廣告等行業將支付給專業公司后的費用余額作為收入征稅的做法，將企業全部收入減去代業主收取的公共事業收費、付給專業公司的支出后，按照3%的稅物業管理率征稅，將外包給專業公司的保潔保安、房屋維修、綠化養護、共享設施設備運行維保等支出，以及車輛停放費、租賃費、代辦性服務費、特約服務費、公共收益性經營收入等代收代支費用，從物業服務資金收入中扣減，剩余的服務收入作為征稅依據。而對采用酬金制收費模式的項目，應扣除具有代管代付性質的物業管理費，僅對支付給企業的酬金部分征稅；對售后公房和新建保障房免征企業增值稅；考慮到物業行業中小企業居多、經營狀況不佳、與民生密切相關，可對居住物業實施稅率簡易征收方式，與交通運輸業、建筑業、郵電通信業、文化體育業等行業一樣享受3%的稅率；明確參與老舊小區管理的企業不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補以前年度虧損的項目；對參與老舊小區管理的企業上繳的所得稅實施“先征后返”，對考核業績優秀的企業給予專項補貼和獎勵。

（四）實施居住、非居住物業區別征稅對居住物業和非居物業按不同稅率征稅。對非居物業項目，可繼續按5%的營業稅稅率征收。對居住物業項目，凡年收入不足500萬元的中小企業，按照3%的簡易征收方式，超過500萬元的部分則按5%的稅率征稅。對采用酬金制收費模式的項目，只對物業酬金部分征稅。對物業服務企業開設單獨賬戶替業委會代管資金，業委會與勞務單位或個人簽訂合同，且由勞務單位或個人開具發票，由企業從代管資金賬戶中代付勞務費的行為，不征收營業稅。

（五）積極參與營改增開展營改增試點是“十二五”財稅體制改革的重點。物業管理行業參與營改增已是大勢所趨，物業服務企業要做好前期調研、摸底測算、分析預測等準備工作。物業服務企業參與營改增，需按6%的稅率繳納增值稅，短期內可能會出現稅負不降反增的問題，但有利于消除重復征稅、降低小規模企業稅率、減輕企業稅負。因而要在保留原有財稅優惠措施的基礎上，盡可能多爭取政策支持。要打通和延伸抵扣環節,允許商業性房地產開具增值稅發票，形成較為完善的上下游抵扣鏈條；增加可抵扣項目，將企業支付給保潔保安、綠化養護、設施設備維修保養等專業公司的費用，作為進項稅抵扣，以降低企業稅負；對稅負不減反增、營業收入低于500萬元的小規模企業，要借鑒旅游、廣告等行業將支付給專業公司后的費用余額作為收入征稅的做法，將企業全部收入減去代業主或承租戶收取的公共事業收費、付給專業公司的支出后，按3%的簡易計稅方法征稅，從而降低企業稅率；要制定“營改增”配套政策，降低財政專項補助基金門檻，以減輕物業服務企業的經濟負擔。

作者：吳鴻根單位：上海浦東房地產集團