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為進(jìn)一步加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作，建立健全組織網(wǎng)絡(luò)，明確職責(zé)，切實(shí)改善居住小區(qū)環(huán)境秩序，不斷推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理條例》和市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》精神，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，提出如下意見(jiàn)：

一、充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，拆遷安置小區(qū)不斷增加，小區(qū)物業(yè)管理，特別是拆遷安置小區(qū)與老小區(qū)的諸多矛盾和問(wèn)題日趨凸顯。各街道（開(kāi)發(fā)區(qū)）、區(qū)各有關(guān)部門(mén)和單位要從全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧、改善人居環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、提升城市品位的高度，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性。要針對(duì)不同情況采取相應(yīng)措施，有效化解物業(yè)管理中的矛盾和問(wèn)題，逐步健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，努力提高全區(qū)居住小區(qū)物業(yè)管理的整體水平和質(zhì)量。

二、建立健全全區(qū)物業(yè)管理三級(jí)網(wǎng)絡(luò)體制

居住小區(qū)物業(yè)管理遵循“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，明確區(qū)、街道（開(kāi)發(fā)區(qū)）、居（村）的職責(zé)分工，落實(shí)行政監(jiān)管和公共服務(wù)責(zé)任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織和業(yè)主自治組織的作用，建立區(qū)物業(yè)主管部門(mén)監(jiān)督管理、各街道（開(kāi)發(fā)區(qū)）具體組織實(shí)施、居（村）協(xié)助落實(shí)、相關(guān)職能部門(mén)密切配合的在三級(jí)網(wǎng)絡(luò)工作機(jī)制，共同推進(jìn)區(qū)物業(yè)管理工作。

區(qū)建設(shè)局為區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，對(duì)全區(qū)的物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)，認(rèn)真貫徹國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際完善配套管理措施，加強(qiáng)物業(yè)管理工作的規(guī)劃部署和組織協(xié)調(diào)；各街道（開(kāi)發(fā)區(qū)）在區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)和市、區(qū)物管部門(mén)指導(dǎo)下，具體組織轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，建立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，配備工作人員，協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)中的具體問(wèn)題；各居（村）應(yīng)全面加強(qiáng)居（村）民自治管理，明確專職居（村）干部具體負(fù)責(zé)，協(xié)助做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的管理工作。

（一）區(qū)物業(yè)主管部門(mén)主要職責(zé)。

1.參與轄區(qū)內(nèi)所建住宅項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)和竣工驗(yàn)收，督促配套設(shè)施落實(shí)到位，監(jiān)督開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向有關(guān)方面移交資產(chǎn)、資料，檢查開(kāi)發(fā)建設(shè)單位路燈管理權(quán)移交和垃圾清運(yùn)費(fèi)繳納等工作；

2.參與轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理；

3.指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)工作；

4.依法對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行監(jiān)督；

5.依法查處物業(yè)管理違法行為；

6.協(xié)調(diào)、監(jiān)管前期物業(yè)管理；

7.組織全區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的檢查、考核、評(píng)比；

8.負(fù)責(zé)已建成小區(qū)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中涉及物業(yè)的遺留問(wèn)題的調(diào)處工作。

（二）各街道（開(kāi)發(fā)區(qū)）物業(yè)管理主要職責(zé)。

1.負(fù)責(zé)會(huì)同有關(guān)方面劃定居（村）物業(yè)管理區(qū)域，做好新建居住小區(qū)的交接工作；

2.指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的建立、改選和換屆工作，并進(jìn)行備案，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的日常工作；

3.參與選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)管理；

4.處理轄區(qū)內(nèi)涉及物業(yè)管理活動(dòng)的信訪、投訴；

5.組織低價(jià)位拆遷安置房、保障性商品房、農(nóng)民定居點(diǎn)的前期物業(yè)服務(wù)工作；

6.組織物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查、考核、評(píng)比；

7.加強(qiáng)與職能部門(mén)溝通聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)中的綜合性問(wèn)題。

（三）居（村）物業(yè)管理主要職責(zé)。

1.參與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌建、改選的組織工作；

2.指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建立自治性物業(yè)服務(wù)組織；

3.調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛，協(xié)調(diào)指導(dǎo)業(yè)主自治組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)綜合治理工作；

4.制止破壞公共管理秩序和損害業(yè)主公共利益的違法違章行為，并及時(shí)向有關(guān)行政執(zhí)法機(jī)關(guān)反映；

5.具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的前期物業(yè)服務(wù)工作。

（四）公安、城管、環(huán)保、工商、物價(jià)、規(guī)劃、國(guó)土等相關(guān)職能部門(mén)依各自職責(zé)，分工協(xié)作，密切配合，共同抓好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

規(guī)劃分局、國(guó)土分局依各自職能和權(quán)限，積極協(xié)助做好居住小區(qū)配套設(shè)施的土地出讓方案，按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃等工作，確保各類小區(qū)按物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和市政府文件精神配齊、配足公建配套設(shè)施。公安分局、規(guī)劃分局、工商分局、區(qū)環(huán)保局、城管局等職能部門(mén)要加大執(zhí)法監(jiān)管力度，對(duì)小區(qū)內(nèi)違章停車(chē)、違法搭建、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、污染環(huán)境、占用綠地以及其他違法違規(guī)行為，要依法從嚴(yán)查處，維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常的公共管理秩序和良好的居住環(huán)境。

三、合理確定小區(qū)服務(wù)的管理模式

各街道(開(kāi)發(fā)區(qū))要結(jié)合社區(qū)建設(shè)規(guī)劃，根據(jù)各類住宅小區(qū)的規(guī)模、設(shè)施配套、環(huán)境及居民需求情況，合理確定物業(yè)服務(wù)的管理模式和組織模式，采用基礎(chǔ)性服務(wù)和等級(jí)性服務(wù)相結(jié)合，積極推進(jìn)和完善市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化管理。

1.新建普通商品房住宅小區(qū)，全面推行市場(chǎng)化的等級(jí)性物業(yè)服務(wù)管理。小區(qū)開(kāi)發(fā)單位必須嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行建設(shè)，并通過(guò)招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)前期物業(yè)管理；業(yè)主委員會(huì)組建后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主委員會(huì)三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建商品房住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的等級(jí)性物業(yè)管理服務(wù)。

2.老舊住宅小區(qū)，結(jié)合環(huán)境整治逐步完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，完善物業(yè)服務(wù)管理。對(duì)整治后具備條件的，依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，按照有關(guān)程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施等級(jí)物業(yè)管理服務(wù)；對(duì)暫不具備條件的，可由街道（開(kāi)發(fā)區(qū)）和居（村）建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)組織，或者采取“樓幢管理”模式，落實(shí)以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性物業(yè)管理；規(guī)模較小及分布零散的住宅區(qū)，可并入相鄰小區(qū)，實(shí)施統(tǒng)一管理、差異服務(wù)。

3.低價(jià)位拆遷安置房、保障性商品房、農(nóng)民定居點(diǎn)等住宅小區(qū)，創(chuàng)造條件逐步推行市場(chǎng)化物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)由街道（開(kāi)發(fā)區(qū)）和居（村）負(fù)責(zé)。有條件成立業(yè)主委員會(huì)的，積極推行市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)管理。

四、著力完善物業(yè)管理的長(zhǎng)效機(jī)制

（一）完善物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。新建的住宅小區(qū)嚴(yán)格按市政府規(guī)定的公建配套標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收、交接，完善物業(yè)管理備案制度。低價(jià)位拆遷安置房、保障性商品房等小區(qū)在配置配套用房時(shí)積極爭(zhēng)取盡可能多的配套面積，農(nóng)民定居點(diǎn)的配套用房經(jīng)營(yíng)收入主要用于基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)，對(duì)低保、特困家庭物業(yè)服務(wù)費(fèi)用給予適當(dāng)減免。

（二）提升業(yè)主自治管理能力。區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、街道（開(kāi)發(fā)區(qū)）及居（村）積極指導(dǎo)居住小區(qū)選舉成立業(yè)主委員會(huì)，因地制宜創(chuàng)新工作方法，將那些熱心公益事業(yè)、做事公道正派、在居民中有威信、組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的同志向業(yè)主推薦、介紹，引導(dǎo)業(yè)主依法將他們選進(jìn)業(yè)主委員會(huì)，發(fā)揮他們的骨干作用；區(qū)及街道（開(kāi)發(fā)區(qū)）的有關(guān)部門(mén)從業(yè)務(wù)上指導(dǎo)、培訓(xùn)業(yè)主委員會(huì)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的自治作用；建立居（村）組織、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司定期聯(lián)席會(huì)議制度，通報(bào)情況、分析問(wèn)題、化解矛盾，不斷提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平。

（三）強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管。區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、街道（開(kāi)發(fā)區(qū)）及居（村）加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量的檢查考評(píng)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)收費(fèi)價(jià)格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為廣大業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，建立健全企業(yè)信用檔案，建設(shè)數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)資源信息共享；規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；完善退出機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的，監(jiān)督其依法移交物管用房、剩余經(jīng)費(fèi)和相關(guān)資料，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)做好交接工作；加強(qiáng)對(duì)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的監(jiān)督管理；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)履約情況的監(jiān)管，積極試行區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度。

（四）積極化解收費(fèi)矛盾。因開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題或物業(yè)服務(wù)質(zhì)量引起的矛盾糾紛，規(guī)劃、建設(shè)等物業(yè)管理部門(mén)和街道（開(kāi)發(fā)區(qū)）督促相關(guān)責(zé)任單位及時(shí)妥善處理；對(duì)拒繳、欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促催繳；健全各級(jí)黨政組織齊抓共管的責(zé)任機(jī)制；對(duì)物業(yè)管理矛盾突出的老住宅小區(qū)、保障性住宅小區(qū)、農(nóng)民定居點(diǎn)積極探索物業(yè)管理運(yùn)行的新機(jī)制，保障最基本的物業(yè)管理正常進(jìn)行。

（五）著力營(yíng)造良好氛圍。全區(qū)各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司要通過(guò)宣傳欄、櫥窗、廣播、電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等傳媒，大力宣傳物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)，宣傳物業(yè)管理的重要性，引導(dǎo)廣大業(yè)主轉(zhuǎn)變觀念，積極參與物業(yè)管理活動(dòng)，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，自覺(jué)維護(hù)社區(qū)公共秩序。