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各鎮人民政府，各街道辦事處，高新區管委會，臨港新城管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：

為進一步滿足社會經濟發展對土地資源的需求，優化資源配置，緩解用地矛盾，根據《市人民政府關于進一步強化節約集約高效用地的若干意見（試行）》精神，現就規范工業地產項目建設，加快推進工業地產發展，制定如下實施意見。

一、指導思想

堅持以科學發展觀為統領，以土地節約集約利用為目標，結合產業特點，科學規劃設計，實行市場運作，集中開發建設一批設施完善、功能配套、形態優美的工業地產項目，切實提高工業園區的承載能力，進一步拓展發展空間，為建設現代化濱江花園城市提供資源保障。

二、具體要求

（一）規劃布局及建設要求

本意見所指工業地產是由開發商根據規劃要求，在我市各鎮（街道）、高新區、臨港新城的工業園區或集中區內進行土地綜合開發，形成一定規模，集生產、設計、物業管理等于一體的工業類建筑物，主要包括工業制造廠房、物流倉庫等類型。開發商對其建成的工業地產可以進行銷售、租賃、管理和提供相關服務。

按本意見開發建設的工業地產項目必須達到下列要求：

1．投資規模在2億元人民幣以上。

2．高新區、臨港新城規劃面積原則控制在300畝左右，鎮（街道）規劃面積原則控制在100—200畝左右。工業地產區域一次性規劃，按項目分期實施。

3．建筑層數原則上不低于3層，建筑容積率控制在1.2以上，建筑密度不低于55%，新規劃建設的工業地產項目總建筑面積不低于10萬平方米，利用已批準的存量建設用地建設的工業地產項目總建筑面積不低于5萬平方米。

4．行政辦公及生活服務設施的占地面積不超過總用地面積的7%。

（二）投資主體及開發資質

鼓勵社會資本和現有房地產開發公司積極參與工業地產項目建設，開發主體應按照市場化運作、公司化經營、物業式管理方式注冊成立工業地產開發公司。

1．社會資本參與投資建設工業地產項目，須注冊成立專門的工業地產開發公司，領取工商營業執照，經營范圍為“標準化廠房的開發、銷售、物業管理”等。

2．現有房地產開發公司參與投資建設工業地產項目，須增加“標準化廠房的開發、銷售、物業管理”的經營范圍。

3．工業地產項目投資主體開發資質的獲得，應按照《省實施<房地產開發企業資質管理規定>細則》的相關規定，經市建設部門初審后，上報省住房和城鄉建設廳審查核發資質證書。

（三）項目審批

1．工業地產項目的建設必須在工業園區或集中區內，并依據規劃要求委托有專業資質的機構編制建設方案。工業地產項目規劃建設時須按適度超前的原則統籌規劃設計水、電、燃氣、污水管網、通信設施等基礎設施以及科研開發、檢驗檢測、信息交流、物流配送等公共服務平臺。

2．工業地產項目建設方案，由項目所在地政府（管委會）商請市規劃、經信、發改、國土、環保、建設、房管、安監、消防等部門進行聯合會審，出具會審意見。

3．根據會審意見，市發改委出具項目核準聯系單；市規劃局出具項目選址意見書或規劃設計條件，明確建設范圍；市環保局辦理項目環境影響審批；市國土局根據規劃意見辦理項目用地手續。項目建設單位取得土地使用權后，相關部門按基本建設項目審批流程辦理建設手續。

4．工業地產建成后，由市經信委牽頭，會同發改、環保、安監、消防等部門對入駐企業進行聯合會審，根據會審意見，填寫《工業企業入駐認定表》。

（四）用地取得

工業地產應按照鼓勵盤活存量、適度控制增量的原則安排用地。

1．利用已出讓的存量工業用地自主開發建設工業地產的，原土地使用者在新設立工業地產開發公司后可通過變更企業名稱方式辦理土地變更登記，取得土地使用權；工業地產開發企業通過轉讓方式取得原已出讓的存量工業土地開發建設工業地產的，按土地使用權轉讓方式辦理土地變更登記，取得土地使用權。土地使用權變更登記中涉及的土地增值稅、營業稅、契稅等相關稅費實行先征后獎。

2．新批建設用地的應采取市場“招拍掛”的供地方式依法取得土地使用權。

3．對認定為閑置土地的工業用地，必須依法收回土地使用權后重新公開出讓。

（五）項目驗收

1．新批建設用地開發工業地產的應繳納節約集約用地履約保證金，保證金按照實際成交價款的10%收取，其中5%考核按時開工，5%考核工業地產指標要求。

2．工業地產項目的開工驗收由市國土部門牽頭組織，開工驗收合格后，返還開工保證金和相應利息（按銀行同期活期存款利率結付）。驗收不合格或經整改仍達不到要求的，沒收開工保證金和相應利息，上繳市財政。

3．工業地產項目交付使用竣工驗收，由市建設部門會同經信、發改、國土、環保、規劃、房管、安監、消防等部門按工業地產建設方案組織驗收，出具綜合驗收意見。市國土部門根據綜合驗收意見，對合格的退還竣工保證金和相應利息；對驗收不合格或經整改仍達不到要求的，沒收竣工保證金和相應利息，上繳市財政，并取消工業地產各項優惠政策。

（六）分割銷售

1．工業地產項目建成后可以出租或分幢、分層銷售，不得預銷售，銷售對象必須是工業企業，市國土、房管部門根據市經信委出具的《工業企業入駐認定表》和工業地產銷售協議，分別辦理分割登記手續。

2．工業地產區域內集中建設的行政辦公設施及食堂等配套生活設施，由工業地產開發企業自持，并統一經營管理，不得分割銷售。入駐企業通過租賃方式使用行政辦公用房并有償使用食堂等配套生活設施。

（七）扶持政策

1．對需要新批土地建設工業地產項目的優先安排用地指標。

2．對利用已出讓土地建設工業地產的，不再增收土地價款。

3．工業地產建設中涉及的城市基礎設施配套費實行免收優惠。

4．對出租工業地產的企業，其租金收入繳納的營業稅、房產稅或城市建設維護稅的市級留成部分，從工業地產項目竣工之日起五年內，實行先征后獎。

5．對分割銷售的工業地產，涉及的營業稅、契稅、土地增值稅、所得稅等稅費中的市級留成部分，以先征后獎的形式給予全額獎勵。

三、實施措施

1．加強組織領導。市政府成立市工業地產發展領導小組，由市政府主要領導任組長，分管領導任副組長，市經信、發改、規劃、國土、建設、房管、財政、環保、安監、工商、稅務、城管、公安、消防、電信、供水、供電等部門為成員單位，領導小組辦公室設在市經信委。

2．推進有序實施。各鎮（街道）、高新區、臨港新城應按規劃要求劃定一個工業地產開發區域，并在產業定位與市場需求明確的基礎上，切實做好招商選資工作，抓緊落實工業地產項目投資主體，研究制定推進工作計劃。年內在高新區、臨港新城先行組織實施，待取得成功經驗后再向鎮（街道）有序推進。

3．強化規范管理。嚴禁將批準建設的工業地產項目擅自改變用途，或以職工集體宿舍等形式變相搞住宅、商業等經營性開發。不得以包租、返租、回購等銷售手段抬高工業地產價格；對開發企業自持部分，由工業地產屬地政府負責風險評估后，報市房管、國土部門辦理開發商自持部分的產權證，但不得辦理分割產權證，也不得單獨抵押。市各職能部門和項目所在地政府應切實加強監管，有效防范可能引發的社會不穩定因素，實現工業地產的健康發展。

4．規范物業管理。工業地產銷售或出租后，工業地產開發企業應承擔物業管理義務，負責整個項目范圍內的統一管理，統籌考慮生活和娛樂等配套設施，為入駐企業提供便利。入駐企業對承租或購買的工業地產不得擅自改變建筑形態、色彩標色、廠區景觀等設施。

5．嚴格考核檢查。市政府對工業地產項目建設實行專項考核，考核結果列入市政府年終綜合考評內容。具體由市經信委牽頭組織實施。