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一、對于房地產(chǎn)行業(yè)中相關(guān)利益方的理論性動機博弈分析

在房地產(chǎn)相關(guān)的博弈中，通過對以上文獻綜述中所涉及的理論，對其最主要的博弈方大致可分為如下六方：中央政府、地方政府、地產(chǎn)商、銀行、游資及最終消費者。其中對于通過購房保值者，由于對住房市場的投資于投機難以區(qū)分，因此暫且均歸于游資類，特作此說明。

1）博弈方--------地方政府地方政府一直是低房價的最大阻力。因為房價的升高對GDP增長作用明顯，而GDP增長是考核官員升遷的重要指標(biāo)，因此一地房地產(chǎn)銷售總額占當(dāng)?shù)谿DP的比重側(cè)面反映著地方政府對中央調(diào)控政策執(zhí)行的意愿；更重要的一方面源于土地，及房產(chǎn)相關(guān)稅收是地方政府財政收入的重要來源。所以土地及房地產(chǎn)相關(guān)稅收占當(dāng)?shù)刎斦偸杖氡戎匾彩怯绊懏?dāng)?shù)貥鞘泻脡牡闹匾?jīng)濟指標(biāo)。

2）博弈方--------銀行銀行一方面貸款給地產(chǎn)商買地蓋樓，間接控制著開發(fā)商的資金鏈；另一方面提供按揭貸款給住房需求者，控制著需求者的購買力。所以房價的攀升銀行是最大的利益攸關(guān)方。所以住房按揭貸款與地產(chǎn)商貸款總額占整個銀行貸款規(guī)模之比也是衡量一地地產(chǎn)泡沫大小的重要指標(biāo)。

3）博弈方--------地產(chǎn)商房屋造價與房價之比衡量了建筑成本對開發(fā)商的影響，比值越高說明泡沫越小，反之說明泡沫嚴(yán)重，市場過熱，因其指標(biāo)變化與行業(yè)行情呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，為此有必要將其進行轉(zhuǎn)換為1-造價/均價。

此外，地產(chǎn)商預(yù)期房市走好，會加大施工面積、加快生產(chǎn)周期，增加供給；反之則減少供給。因此一地房地產(chǎn)施工與竣工面積之比也是衡量當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)繁榮度的指標(biāo)之一。比值越大，說明地產(chǎn)商看好后期場；反之，說明行業(yè)將呈現(xiàn)一地程度的回落。但該指標(biāo)之值非百分?jǐn)?shù)，且與市場行情呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性，因此將該指標(biāo)轉(zhuǎn)化為1－竣工面積/施工面積。

4）博弈方--------游資大量的游資投機房產(chǎn)，造成市場需求旺盛的假象，影響需求者心理預(yù)期，紛紛提前買房，又進一步刺激了住房需求，加劇了房價波動。但游資無法監(jiān)控，也難以區(qū)別誰是游資，誰又是真正的需求者，因此本模型暫將其排除在外，這也是本模型最大的缺憾。但樓市限購令的實施，對投機房市的游資予以沉重打擊，所以此因素對本年度房地產(chǎn)行業(yè)的影響程度有所弱化，不影響本文分析結(jié)果。

5）博弈方--------房屋需求者房屋需求者是最弱勢力的一方，房價收入比很好反應(yīng)了房價與收入之間的關(guān)系，比值越大，說明了地產(chǎn)泡沫比較嚴(yán)重；同時高房價的產(chǎn)生也伴隨著需求量的減少，房屋成交量的漲跌幅度、及房屋空置率與收入一樣是衡量房市景氣與否最直觀的經(jīng)濟指標(biāo)；另外房屋價格的變化也是衡量樓市最直觀指標(biāo)。

二、實證分析

根據(jù)以上分析，本文以2010年安徽省房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，提出了X1（安徽省各市房地產(chǎn)銷售額/各市GDP總值）、X2（各市相關(guān)土地及房地產(chǎn)相關(guān)稅收/各市稅收總額）、○1X3（各市住房按揭貸款+開放商銀行貸款之和/各市2010年銀行貸款總額）、X4（1-房屋造價/房屋均價）、X5（1－竣工面積/施工面積）、X6（房價/收入）、X7（成交量漲幅百分比）、X8（房屋空置率）、X9（房屋均價的漲跌幅）9個指標(biāo)來衡量安徽省各市房地產(chǎn)市場的泡沫化程度。

三、最后結(jié)論

以上分析表明，合肥、蚌埠、蕪湖三地樓市綜合得分最高，說明三市房地產(chǎn)業(yè)泡沫化程度最嚴(yán)重，其次是池州、黃山、宣城、巢湖、阜陽五市，這九市的房地產(chǎn)市場規(guī)模整體綜合得分均為正值，均高出安徽省房地產(chǎn)市場整體平均發(fā)展水平；往下依次為安慶、六安、銅陵、宿州，排在最尾的是馬鞍山、淮北和亳州三市。這也意味著這最后的七市泡沫較小，樓市好壞對該地整體經(jīng)濟的影響并不太大。在16個地級市中，合肥市房地產(chǎn)銷售額占GDP比重最大，房地產(chǎn)業(yè)對GDP規(guī)模帶動作用明顯，一旦樓市走低，將會給省會城市經(jīng)濟總體規(guī)模帶來強烈沖擊，這也從側(cè)面說明，在與蕪湖、馬鞍山等皖南相對經(jīng)濟實力較強的城市比較中，合肥實業(yè)處于相對薄弱的地位。此外2010年合肥市商品房成交量較上年出現(xiàn)萎縮，空置率也排名安徽省前列，說明合肥市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已面臨短期衰退；蕪湖市是繼合肥之后安徽省第二大經(jīng)濟體，但其地方財政對房地產(chǎn)稅收依賴程度較其他市更嚴(yán)重，這也解釋了蕪湖市政府為振興樓市對商品房直接進行補貼的原因，房市的好壞直接影響到上游的土地相關(guān)稅收。充分說明各地政府對房地產(chǎn)相關(guān)稅收的依賴程度，及其所占當(dāng)?shù)谿DP比重過大是不利于房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的重要外部行政因素，也是判斷地方政府對中央調(diào)控令執(zhí)行力度的重要依據(jù)。蚌埠、池州、黃山、宣城等市工資水平較低從而導(dǎo)致房價收入比較低、住房空置率較高、且房地產(chǎn)相關(guān)貸款在銀行所占比重在安徽省內(nèi)各地級市中也不低，這都充分說明這些地方房價超出居民承受能力，泡沫化傾向嚴(yán)重，因此其整體得分也高。最“引人意外”的是馬鞍山市的排名。根據(jù)你2011年安徽省統(tǒng)計年鑒所得數(shù)據(jù)，雖然馬鞍山市2010年商品房全年均價并不低，但因為其工業(yè)實力相對較強，導(dǎo)致其人均購買力較強，GDP、政府土地相關(guān)稅收對樓市依賴度不高，所以排名靠后。

作者：周亮單位：安徽工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院