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一、土地供給對婁底市房地產(chǎn)市場影響的表現(xiàn)

在此背景下，城市建設(shè)用地需求不斷增大，中心城區(qū)國有土地供給總量穩(wěn)步上升。從近些年的數(shù)據(jù)來看，2010年婁底市中心城區(qū)土地供給總量為265．75萬平方米，2011年供給總量為343．56萬平方米，與上年相比增加了將近30%的比例。土地供給總量的增加有效緩解了房地產(chǎn)市場供求緊張的局面。

1．居住用地供給不足，地價(jià)高漲

近幾年來婁底市商品房市場一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，盡管政府部門采取了一系列措施，增加居住用地供給量，但仍然難以滿足市場需求。由于供不應(yīng)求，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在拿地時(shí)極其不易，競爭相當(dāng)激烈，土地成交價(jià)也不斷飆升。拿到地的開發(fā)商為了挽回之前的成本，不斷提高商品房銷售價(jià)格。商品房價(jià)格的上漲，又刺激了地價(jià)的上漲，這樣就形成了惡性循環(huán)，地價(jià)和房價(jià)都不斷上升，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。

2．供給結(jié)構(gòu)比例失衡，住房困難問題難以解決

婁底市商品房市場出現(xiàn)中低價(jià)位的商品住房供不應(yīng)求，高價(jià)位的商品房空置率高的現(xiàn)象。從長遠(yuǎn)出發(fā)的角度來看，婁底市政府應(yīng)對商品住宅用地規(guī)模進(jìn)行合理調(diào)控，適當(dāng)增加保障性住房用地，真正解決低收入家庭的住房問題。

3．土地供給管理不到位，囤地、炒地刺激房價(jià)上漲

由于缺乏強(qiáng)而有力的土地供給后續(xù)監(jiān)管，房地產(chǎn)商非法囤地、炒地的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。例如一些開發(fā)商在招標(biāo)得到土地使用權(quán)后，不是馬上開始建設(shè)項(xiàng)目，而是待價(jià)而沽，將土地閑置在那，賣出高價(jià)。以2010年的數(shù)據(jù)為例，上半年婁底市中心城區(qū)土地均價(jià)為103萬元/畝，比2009年同期上漲了40%，有幾宗地已賣到了十分驚人的高價(jià)。這種價(jià)格的非正常高漲與政府部門在管理上的不足有著密切的關(guān)系。

二、婁底市土地供給與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)機(jī)制的構(gòu)建

1．完善土地供給計(jì)劃

土地供給計(jì)劃是保障土地供需平衡的重要一環(huán)。婁底市在制定土地供給計(jì)劃時(shí)，需要將住宅用地嚴(yán)格控制在計(jì)劃中，把握土地供給節(jié)奏。與此同時(shí)，要根據(jù)城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，科學(xué)合理預(yù)測市場需求，根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況科學(xué)地制定土地供應(yīng)計(jì)劃，合理安排供地時(shí)序。

2．創(chuàng)新土地供給模式

婁底市需要盡快改變由政府單一集中性供地的方式，增加土地供應(yīng)的來源，豐富土地供給的形式，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置，并最終實(shí)現(xiàn)市場供求平衡。例如可通過變土地供應(yīng)“雙軌制”為“一軌制”，改批租模式為年租模式，改革、完善地價(jià)稅等方式，有效實(shí)現(xiàn)土地增值，促進(jìn)土地市場發(fā)展。同時(shí)，需要進(jìn)一步完善土地供給方式，通過加強(qiáng)對土地招標(biāo)、拍賣、掛牌等供應(yīng)方式的監(jiān)督和管理，避免土地流失。

3．優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

婁底市在發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，要注重土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和布局的變化，根據(jù)市場供需來從總量、布局、結(jié)構(gòu)上作出調(diào)整，以保障正常土地需求，抑制不合理需求。對于住宅用地、商服用地及其他用地，要合理進(jìn)行供應(yīng)。

4．加強(qiáng)土地供給管理

要將土地供給對婁底市房地產(chǎn)市場的影響控制在實(shí)現(xiàn)兩個(gè)市場協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)內(nèi)，婁底市政府需進(jìn)一步完善土地供給管理機(jī)制。一方面，婁底市需要對土地管理部門進(jìn)行改革，實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)管理和土地經(jīng)營分離，構(gòu)建土地管理、經(jīng)營、監(jiān)督三權(quán)分立的體制。另一方面，需要規(guī)范土地使用管理，加強(qiáng)對土地供給管理的監(jiān)督。嚴(yán)厲打擊土地投機(jī)行為，建立事前、事中、事后使用管理及監(jiān)管機(jī)制。

總之，構(gòu)建土地市場與房地產(chǎn)市場的良性互動(dòng)關(guān)系是實(shí)現(xiàn)婁底市土地供給與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)。婁底市政府應(yīng)妥善處理兩者之間的關(guān)系，促進(jìn)土地供給市場與房地產(chǎn)市場的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

作者：張耀華單位：湖南大學(xué)公共管理專業(yè)在職研究生