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1具體影響分析

（1）提高利息對消費者的影響

提高利息對通過支付首付購房自住的消費者而言，無疑增加了他們的還貸成本。假定某一消費者購買一套總值100萬元的房屋，采取的分期還款方式是按70成20年的按揭方式，也就是說首付30萬，其余70萬元采取總銀行貸款的按揭還付方式；假設自營性個人住房的房貸5年期以上的利率在提高利息前是4.86%，提高利息后變為5.04%。購房消費者在按揭方式中如果選擇的是等額償付，那么他在提高利息前的每月還款額為4623元，提高利息后則每月要多還87元，為4710元。在其總共的240個月還款期限中，將總共要多支付20880元。從上述的假設數據中可以發現，在消費者的總體還貸過程中，就算利息上調了0.18個百分點，消費者也只總共多支付20880元，并沒有增加很多的還貸壓力。但是如果利率連續上調，那購房者的還款壓力將會顯著上升。依然以上例作為說明，如果利率上調1個百分點，那么該購房者的月還款額將增加426元，相對提高利息前要多出9.21%；如果利率上調2個百分點，那么每月還款額將提高19.98%，增加924元。根據以上分析，如果市場有較大幅度的提高利息，購房者提前還貸的現象就會增加。

（2）提高利息對投資者與“炒房”者的影響

“以租養房”的投資者在利息提高后他們的投資回收期會稍微延長一定的時期。假設一位長期投資者在市場上通過支付首期的方式買了一套90平米的兩居室，房屋總價100萬元，貸款方式同上例。那么需繳納3萬元交易費用，最低的裝修費用也要6萬。他在購房后把房屋租出去，每月可取的6000元的假租金收入。在利息提高前，他在前20年的每個月可以取得1377元的凈收入（6000元-4623元），在20年后他已經還清了所有房屋貸款，所以這個時候他所取得的收益就是租金。在這樣的一種情況下，房屋購買者的回收期為16年4個月。在按上文的方式提高利息后，這位購房投資者的前20年的凈收入下降到了1166元（租金6000元-還款4710元），同樣，20年后凈收入為全部租金，這個時候，房屋后買者的投資回收期為17年7個月，相對加息前的投資回收期，加息后投資回收期延長了15個月，影響并不顯著。

對“炒房”者而言，投資收益會因為提高利息后貸款成本上升而略有下降。首先，來探討一下提高利息對炒房者收益的影響。在補考慮交易稅費支出的情況下，炒房者的凈收入可以被定義為住房轉手的毛收入減去利息。在這里假設一名炒房投資者按上文中通過支付30%的首付購買了一套90平米總房款100萬的房屋，并房屋的價格是不斷上漲的，假定月增長0.7％（年增長8.7％），炒房購買者在購買這套房屋的3個月后出售這套房屋。按照假定的房價增長速度，這套房屋在3個月后的總價值為102.114萬元，也就是說炒房者在3個月后出售這套房屋時可以獲得2.1146萬元的毛收入。扣除炒房者在這3個月的貸款利息（其中提高利息前后所要支付的總利息額分別為13869元和14130元），他分別能在提高利息前后獲得7277元和7016元的凈收入。總的來說，相對于提高利息前，炒房者的凈收入下降了261元。

緊接著來探討一下利息提高對用自有資金去炒房的投資者收益的影響。如果炒房者把自有資金按3個月定期存款的方式存入銀行，那么他到期可以取得1282的利息收入（30萬元*1.71%*3/12=1282）。按我國規定，利息收入要上繳20%的利息稅，也就是說最后炒房者的利息純收入為1026元（1282*80%=1026元），這時他的收益為0.34%。假定他把30萬的自有資金通過支付首期的方式投資房地產，按照前文的計算結果，他在利息調高前后所獲得的收益分別為2.42％和2.34％。由此可知，炒房者的收益與儲蓄收益相比，在提高利息后仍保持顯著的優勢，但會有略微降低。這是在假定房價持續上漲的情況下得出上文的結論，如果房價不是持續上漲而是發生其他的情況，結論是不一致的。上文中的模擬提高利息對投資或投機群體的最大影響在于心理上對房價走勢的預期及對提高利息周期到來的擔憂，而并不在于當前投資收益的變動。

（3）提高利息對房地產開發企業的影響

A.在我國金融市場還不夠健全的情況下，房地產企業通過上市直接融資的比率不高，大部分的地產商都是通過向銀行貸款來滿足他們的資金需求。政府第利率政策的實行，使得房地產企業的融資水平在低位運行，一定程度上會促進房地產投資規模的擴大，甚至造成房地產投資泡沫。截止2012年4月8日，上市的房地產開發企業的平均資產負債率為70.64%。按這個比率計算，如果一個企業的總資產為1萬億，那么它的負債額就為7064萬；提高利息前月還款額為28.61萬元，提高利息后的月還款額為29.67萬元，比提高利息前增加了1.06萬元，年增加12.72萬元。如果企業的負債率越高，提高利息后企業面臨的財務壓力也就越大。

B.提高利息的效應在面對不一樣的房地產企業時會有一定的偏差。目前利息調整政策中已經進一步放寬了金融機構貸款利率浮動區間，原則上貸款利率下浮幅度不變，而且除城鄉合作社之外的一般性金融機構也不再規定貸款利率的上限，這表示了房地產企業獲取信貸資金的成本和難易程度是不一致的。而那些自身實力偏弱、缺乏適合的擔保品、具有高負債率特征的房地產企業，它們在銀行的信用體系中處于較低等級，這種房地產企業貸款難度就比較大。如果它們想要貸到款，也要通過提高它們 的貸款來保證銀行的風險與收益對等。而那些有品牌、實力、信譽的房地產公司，則具有各方面的優勢。

2提高利息對房價的影響

提高利息對房價的走勢起著什么樣的作用？理論上講，利率提高后，房地產開發商以及采取付首期購房方式的購房消費者的成本都會上升，所以房價將會走低。一方面，利率提高后，儲蓄和債券等利息固定的投資品收益率上升，由于替代效應，居民對其資金投入量將會增加，而用于購房的資金會減少。同時，住房貸款還貸壓力加大，炒房者的投機需求受到抑制，二者共同作用的結果是住房市場需求下降。另一方面，盡管房地產開發商在提高利息后成本上升會有調高房價的動力及傾向，但在完備競爭和成熟的房地產市場中，房價最終不是由供給者單方面，而是由供求雙方共同決定的。也就是說，開發商因為成本上升而把成本轉移到房價上來時具有一定的難度。

從國外發達的房地產市場的實踐經驗來看，提高利息對房地產價格的調整效果的顯現是要經過一段時間。提高利息后房價并不會馬上下跌，大概要經歷1-2年過渡期，在我國發展水平還不是很高的市場中，需要的時間可能更長。如2001-2003年間，英國通貨膨脹嚴重，房價過快上漲。為了抑制通貨膨脹和房地產過熱，英國央行在2003年5次提高利息，但英國的住房市場價格直到2004年8月才首次下跌。同時，為抑制房地產市場過度膨脹，美聯儲也在2004年6月啟動了提高利息計劃，截止2005年10月已連續3次提高利息，將聯邦基金利率由46年來的最低水平1％提升至1.75％，但美國的住房價格并未響應下跌，其上漲趨勢還持續了一段比較長的時間。當然，由于我國計劃經濟的成分多于市場經濟，這和早已建立起市場經濟的國家情況是不同的，所以利率的提高或許會在我國產生不一樣的影響。。

作者：翟志國單位：山西金融職業學院講師