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在a<c的條件下，如果b>d，則（購(gòu)房，觀望）和（觀望，購(gòu)房）是模型的兩個(gè)納什均衡；如果b<d，則（觀望，觀望）是唯一的納什均衡，即占優(yōu)納什均衡。a>c是一個(gè)相當(dāng)寬松的條件，由模型本身就可以得出，也即（購(gòu)房，購(gòu)房）必然是模型的一個(gè)納什均衡。一旦處于此均衡中，則社會(huì)將處于房?jī)r(jià)不斷上漲，民眾迫不及待購(gòu)房的惡性循環(huán)之中。

要避免這種結(jié)果，使其不是唯一的納什均衡，只有b<d，即在一人觀望的情形下，另一人購(gòu)房的效用小于觀望，也就是說(shuō)對(duì)購(gòu)買(mǎi)者而言，外部市場(chǎng)的吸引大于房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果購(gòu)房者買(mǎi)房?jī)H為了投資，則可以通過(guò)拓寬其他投資渠道，引導(dǎo)資金流向股票、債券等其它投資領(lǐng)域來(lái)給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫；或者打破某些領(lǐng)域的壟斷屏障，鼓勵(lì)民間資本投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)來(lái)消除投資房產(chǎn)的吸引力。

而對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者的剛性需求，由于房產(chǎn)對(duì)于他們的效用近乎無(wú)限大，因此不能通過(guò)外部渠道來(lái)抑制這種需求，只能通過(guò)增加保障房來(lái)減弱消費(fèi)者對(duì)于商品房的需求。顯然，存在（購(gòu)房，購(gòu)房）和（觀望，觀望）兩個(gè)納什均衡的結(jié)果只會(huì)使房?jī)r(jià)要么持續(xù)上漲，要么持續(xù)下跌。

綜上，結(jié)合中國(guó)的實(shí)際情況，在a>c的條件下，模型出現(xiàn)的結(jié)果類(lèi)似于我國(guó)2005～2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情形：開(kāi)發(fā)商資金充足，住房需求強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)處于不斷上漲之中。

2008年以前，由于民眾強(qiáng)烈的住房需求以及房產(chǎn)的保值、增值功能使得b>d，房地產(chǎn)市場(chǎng)的唯一納什均衡是（購(gòu)房，購(gòu)房），這解釋了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因。2008年，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了短暫的回調(diào)，恰如b<d時(shí)出現(xiàn)的情形。這是因?yàn)榻鹑谖C(jī)使很多投資者資金撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，即觀望的效用大于購(gòu)房，從而出現(xiàn)（觀望，觀望）這個(gè)納什均衡，房?jī)r(jià)不斷下跌。到了2009年，由于政府托市，投資者紛紛看好房地產(chǎn)的投資功能，又使得b>d，房?jī)r(jià)重新進(jìn)入上升軌道。

2010年，由于政府采取了嚴(yán)格限制對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款規(guī)模等一系列對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，使開(kāi)發(fā)商資金日趨緊張，出現(xiàn)了a<c的情形。但政府其他方面的措施并不完善，從而沒(méi)有出現(xiàn)（觀望，觀望）的納什均衡，也即政府希望的房?jī)r(jià)下跌的結(jié)果并未出現(xiàn)。相反，由于b>d，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)（購(gòu)房，觀望）或者（觀望，購(gòu)房）的均衡結(jié)果。房?jī)r(jià)維持在高價(jià)水平小幅波動(dòng)。

通過(guò)以上分析，可知僅僅通過(guò)提高利率、調(diào)高自有資金比例、限制開(kāi)發(fā)商貸款規(guī)模等措施來(lái)使開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，無(wú)法達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。必須配合其他政策，諸如拓寬房產(chǎn)投資者的其他投資渠道，廢除壟斷領(lǐng)域準(zhǔn)入限制，加強(qiáng)保障房建設(shè)等，以引導(dǎo)資金流向房地產(chǎn)以外的領(lǐng)域，才能降低高昂的房?jī)r(jià)。

作者：楊玲單位：武漢理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院