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一、物業稅將改變城市土地管理模式及房地產運營模式，降低房地產的初始購置成本

持有不動產每年所繳的物業稅，包含了土地出讓金在受讓期的分攤額，改變地方政府一次性收取土地出讓金的城市土地管理模式。物業稅可以在土地國有的制度下實施課征。香港、新加坡執行物業稅，其土地仍通過政府批租實施管理。與我國目前的土地批租方式相比，香港、新加坡土地批租的出讓金通過年租金制度繳納，土地使用權購買者通過競拍等方式取得土地使用權時，除當期一次性支付一定比例的出讓金外，其余在土地出讓期限內并入物業稅按年繳納，年租按房地產價值的一定比例計算。這種方式將土地出讓金通過在出讓期限內的分攤，按地方政府無法在短期內收取全部的土地出讓金，減低了地方政府過度批租的利益沖動，使國家在土地批租的宏觀調控逐步通過市場調節。房地產業是資金高密度投入的行業。一直以來，銀行貸款是主要融資方式，雖然國家為了防止房地產過熱，在地產金融政策上頒布了一系列法規對房地產融資渠道進行限制，要求提高自有資金比例，但是限于行業自身特點，對銀行貸款仍然保持著很強的依賴性。特別是在現行的房地產操作模式下，從獲取土地到開始銷售的融資費用，因貸款規模和其他因素導致貸款期的不確定性而加大，這些費用雖然最終轉嫁到消費者身上，但由于市場因素的變化，極易形成由于經營風險導致金融風險，威脅社會經濟的穩定健康發展。首付土地出讓金數額的大幅度降低，部分稅費由房產的持有人每年來支付，房地產商的開發成本和所占用的資金量都會相應減小，減輕融資壓力，降低金融風險。城市土地管理模式的改變，使房地產開發商無法再用新獲得的土地作抵押進行貸款，現行的房地產抵押貸款政策也將面臨調整，消費者的按揭模式也發生變化。對于終端消費者而言，構成房地產初始購置價格的重要組成部分—土地開發成本及后續開發成本的大幅度降低，標志著房地產初始購置成本的降低。

二、物業稅使房地產需求回歸理性

開征物業稅，降低了房地產的初始購置成本。從理論上推算，在購買新房這一環節上，消費者至少可降低10%至20%的購房成本，使購房者的“門檻”大為降低。但是，每年繳納的物業稅直接加大了使用成本，業主將承受月供與稅費的雙重壓力，而且使用成本的支付是直接支付，無法通過融資渠道解決。另外，由于稅值會隨房產的升值而提高，后期繳納的物業稅無法準確預計。這些將形成房地產的“平買貴用”現象，有可能出現買房容易養房難的情形。對于需求市場而言，影響其消費傾向的主導因素可能不是購買能力，而是使用成本的負擔能力。特別是那些經濟實力不強的家庭，可能會由于購房“門檻”降低而提高消費標準，但又負擔不了使用成本，進而降低消費標準，終端市場將會受到一定程度的壓制。所以，物業稅提醒居民在住房消費中量力而行，理性消費，增進資源有效配置，成為抑制非理性需求的重要杠桿。從另一個側面看，房地產的投資利潤空間和投資價值降低，炒樓風險加大，成為商品房二級市場交易量減少因素。另外，由于使用成本的加大，初始購房的按揭貸款償還風險加大，進而影響房地產市場的需求。物業稅將成為抑制投機需求的重要杠桿，降低房地產市場的投資活躍度。對房地產租賃市場而言，物業稅的開征使投資房屋租賃成本明顯增加，房租也會有所提高，而租賃市場恰恰是以低收入者為主要承租對象的，過高的房租不利于住房資源的市場化流動，風險也會提高，市場將會減少很多個人投資者。目前在房地產市場以“買房出租”作為投資的形式將會受到打擊，進而動搖投資類物業的市場前景。物業稅將成為抑制投資需求的重要杠桿。

三、物業稅將成為推進房地產市場健康發展的穩定器

投機炒作是房價上漲過快的一個重要原因。近幾年來，一些地區住宅供求緊張、房屋價格快速上漲的眾多因素中，市場中供給與需求信息不對稱，開發商大量囤積土地甚至房源是一個不容易忽視的因素。房價上漲幅度的加大，又吸引了投資及投機炒作者。另外，目前我國正處于快速城鎮化進程中，大量人口涌入城市，成為房地產市場主要需求者，加之城市建設中大量拆遷形成的被動需求，在一個較長時期內住房需求量仍將保持旺盛勢頭。面對旺盛的市場需求，開發商本能的趨利沖動，行政性手段無法實現控制房地產市場的泡沫風險的目標，行業性的金融政策的控制效果有限，現行的房地產稅收調節手段仍局限在交易階段，并且開發商及投機炒作者將政策形成的成本轉嫁給終端消費者，這些手段對有效需求和有效供給的平衡效果不顯著。物業稅的開征對開發商而言，最直接的影響因素為，土地閑置成本大幅度加大，已建成未能售出的空置成本大幅度加大，從而對開發項目的銷售、建設均構成了潛在的壓力。商品房若不能盡早開發并售出，開發商將面臨很重的物業稅負擔。物業稅的開征，將促使開發商認真研究和分析有效的市場需求，降低閑置成本和空置成本對開發利潤的抵減。此外，由于物業稅以房地產的市值為稅基，修正房地產市場結構性矛盾，解決住房市場高端供應飽和、低端供應不足的問題，從而對高檔物業特別是別墅比重偏大的結構失衡狀況起到調節作用。

四、稅率設計和優惠減免政策將影響房地產市場的穩定

物業稅稅率的高低，對房地產市場的風險，加劇房地產市場的波動和震蕩，增加對金融安全的危害，甚至會給社會帶來極為不穩定的因素。稅率過低，將直接造成政府目前的財政收入大幅減少，使政府加強城市基礎設施改善公共服務的能力受到很大制約，同時造成對房地產市場的調控過弱，乃至加劇房地產市場的震蕩，從而對房地產市場的穩定產生負面影響。物業稅必須設置優惠減免政策。物業稅的優惠減免政策必須惠及低收入的弱勢群體家庭。（本文來自于《山西財經大學學報》雜志。《山西財經大學學報》雜志簡介詳見.）

作者：趙建利單位：太原市房產產權登記中心